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DROIT DES CONTRATS SPÉCIAUX Introduction : La notion de contrat spécial est sup

DROIT DES CONTRATS SPÉCIAUX Introduction : La notion de contrat spécial est supposée avoir pour fondement l’article 1105 du code civil, qui évoque notamment des contrats qui sont soumis à des règles générales et d’autres qui sont soumis à des règles spéciales. C’est en cela qu’on parle de contrats spéciaux. Cependant, cette qualification de contrat spécial résulte également de la détermination des règles applicables lesquelles ne relèvent pas d’une appréciation souveraine des juges du fonds. De manière générale, les critères de distinction entre les différents contrats sont multiples. A l’origine, on distinguait entre les actes à titre onéreux et les actes à titre gratuit. De plus, on a pu faire une distinction entre les « grands contrats » (vente, bail, …) et les « petits contrats » (mandat, dépôt, prêt à usage). Plus récemment, on a voulu affiner la distinction entre les contrats nommés et les contrats innommés, tout en sachant que la qualification de contrat innommé doit rester exceptionnelle. Aujourd’hui, de manière plus contemporaine, les motifs de distinction sont devenus plus diffus puisque l’on va prendre en compte des contrats « très spéciaux », dont le régime sera différencié notamment en fonction de la nature du bien, en fonction des personnes notamment professionnelle ou non professionnelle. Enfin, le droit des contrats spéciaux emprunte largement au droit des obligations, notamment en ce qui concerne l’obligation de conservation et l’obligation de sécurité. Dans un futur proche, il est également prévu une réforme du droit des contrats spéciaux afin d’établir un régime général des contrats pour ensuite développer un régime spécial des contrats. Il en est ainsi notamment de l’obligation de délivrance, de la garantie d’éviction. En réalité, toutes ces distinctions juridiques peuvent plus ou moins être abandonnées au profit d’un critère presque économique. On peut alors facilement distinguer suivant l’objet du contrat. Par conséquent, on distingue traditionnellement entre les contrats emportant mise à disposition de la chose et les contrats emportant réalisation d’une prestation de service. Partie 1 : les contrats portant sur une chose Quand le contrat porte sur une chose, il peut soit conduire au transfert de propriété de cette chose, soit conduire à un transfert de jouissance, encore appelé mise à disposition de la chose. Sous-partie 1 : les contrats emportant transfert de propriété de la chose Il s’agit avant tout du contrat de vente et du contrat d’échange. Titre 1 : le contrat de vente De façon préalable, on peut rappeler que le contrat de vente est un contrat translatif de propriété, en principe consensuel, synallagmatique (engagement réciproque), à titre onéreux et à titre commutatif. Chapitre 1 : les éléments de la vente Selon l’article 1582 du code civil, la vente consiste pour le vendeur à vendre la chose et pour l’acquéreur, payer le prix. De plus, selon l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite dès que les parties ont convenu de la chose et du prix, même si la chose n’a pas été payée ou livrée. Bien entendu, cette vente peut se réaliser immédiatement ou peut faire l’objet d’une négociation et d’avant contrat. Ces derniers consistent soit en un pacte de préférence, soit en des promesses. SECTION 1 : L’ENGAGEMENT DES PARTIES PARA 1 : Le pacte de préférence Il s’agit d’un contrat longtemps ignoré par le code civil. Sa définition figure maintenant à l’article 1123 du code civil. Selon l’article 1123 du code civil, le pacte de préférence consiste pour l’une des parties à s’engager à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où il se déciderait à contracter. A)La nature du pacte de préférence De façon évidente, le pacte de préférence est moins contraignant qu’une promesse de vente. Ce pacte de préférence constitue alors une sorte de « droit de préemption conventionnel ». Celui qui s’engage devient le sous-scripteur ou encore le promettant, tandis que le tiers constitue le bénéficiaire. Ce pacte de préférence ne constitue nullement une restriction au droit de disposer, mais seulement une restriction au droit de choisir son cocontractant. De plus, malgré certaines divergences, le sous-scripteur est tenu d’une obligation de ne pas faire : s’engager à ne rien faire qui pourrait contrarier ce pacte. En même temps, ce pacte de préférence ne doit pas être confondu avec les nombreux « droits de préférence » désormais légalement prévus. Ex : le droit de préférence sur les places de stationnement en matière de copropriété (article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965) Ex : le droit de préférence en cas d’exhaussement d’un immeuble en copropriété (article 35 de la loi du 10 juillet 1965). Dans ce cas, le propriétaire du dernier étage bénéficie d’un droit de préférence pour acquérir le droit de surélever l’immeuble. Ex : le droit de préférence sur les terrains boiser (article L.514-1 du code forestier) Ex : Le droit de préférence en cas de vente de l’immeuble au profit du locataire commercial (article L.145-6-1 du code de commerce). B)L’efficacité du pacte de préférence De façon générale, l’efficacité du pacte de préférence doit tenir compte du respect des règles jurisprudentielles. A titre exceptionnel, il se peut qu’un pacte de préférence correctement rédigé ne soit pas valable. Il en est ainsi d’un pacte de préférence intégré dans un règlement de copropriété. En effet, la jurisprudence considère comme illégal le pacte de préférence étranger à la destination de l’immeuble. 1)La rédaction du pacte de préférence Le principe général est celui de la liberté des parties. Cependant, l’article 1123 ne définit absolument pas le régime applicable. a) La liberté des parties Le pacte de préférence peut avoir une portée différence selon les cas. En effet, ce pacte peut parfois simplement réserver un droit de négociation propriétaire ( prioritaire?), ou alors, le pacte peut prévoir l’émission d’une offre de vente. De la même façon, il se peut que le pacte de préférence soit mis en œuvre avant même d’avoir identifié un tiers acquéreur. Or dans tous les cas cités, l’acquéreur est généralement identifié. Le pacte de préférence peut porter sur n’importe quel bien, qu’il soit mobilier, immobilier, corporel ou incorporel. La durée du pacte de préférence est librement déterminée par les parties et, a priori, il n’existerait aucune limite de validité d’un tel pacte. La jurisprudence considère qu’aucune prescription extinctive ne peut s’appliquer. Bien entendu, quand la durée est indéterminée, chaque partie est supposée pouvoir y mettre fin à tout moment. A l’égard du bénéficiaire, celui-ci peut librement ou non acquérir le bien mais également renoncer au bénéfice du pacte de préférence. Néanmoins, il faut pouvoir établir une renonciation non équivoque au bénéfice du pacte. En principe, elle doit être expresse. De façon plus rare, elle peut être tacite. La preuve de cette renonciation, a fortiori tacite, reste très difficile à administrer. La jurisprudence se fonde alors sur un faisceau d’indice rendant vraisemblable cette renonciation. Enfin, le prix de la future vente éventuelle n’est pas forcément fixé dans le pacte de préférence. Ce n’est pas une condition de validité. A l’inverse, il est possible pour les partir de prévoir un prix, voire de l’indexer. Une liberté totale est alors donnée aux parties quant à la valeur du prix, y compris dans des circonstances exceptionnelles, qui pourraient l’assimiler à un prix dérisoire. Cette situation se rencontre assez fréquemment dans le cadre d’une clause anti-spéculative, intégrée dans la vente d’un lot de lotissement communal. Le lotisseur (= commune) vend le terrain à un prix moindre. Mais la commune insère un pacte de préférence en prévoyant que l’acquéreur, s’il revend, devra donner la priorité à la commune au prix d’acquisition. Néanmoins, ce prix d’achat par la commune peut s’avérer dérisoire. C’est ce qui résulte d’un arrêt du 23 septembre 2009 (= 37 ans après, le pacte est toujours valable). b) Les exigences particulières Le pacte doit lui-même préciser la nature de l’acte permettant l’exercice du droit de préférence. Le plus souvent, il s’agit de la vente du bien. En effet, la jurisprudence adopte une interprétation stricte des termes employés. Ce qui signifie que : D’une part, il ne faut pas en principe employer le seul terme de mutation. D’autre part, le juge ne pourra pas non plus raisonner par analogie même si les contrats aboutissent à un résultat économique, voisin ou proche. Ex : un apport en société n’est pas assimilable à une cession, une fusion absorption n’est pas un apport en société. Il serait impératif de prévoir les modalités d’exercice du droit de préférence par le bénéficiaire. Ce qui vise notamment la notification de la vente (par lettre recommandée avec accusé de réception, exploit d’huissier, …) et le délai de réponse du bénéficiaire (ex : 2 mois pour un immeuble ou délai raisonnable). 2) L’exécution du pacte de préférence On rappelle que le sous-scripteur s’est a priori engagé à donner la préférence s’il décide de vendre. Mais cela signifie surtout que le promettant s’engage à ne pas vendre à un tiers sans proposer la priorité du bénéficiaire, ce qui se traduit par une obligation de ne pas faire. C’est ce qui a été rappelé par la uploads/S4/ droit-des-contrats-speciaux 1 .pdf