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Expertises pour OPCI Expertise immobilière Guide pratique i m m o b i l i e r B

Expertises pour OPCI Expertise immobilière Guide pratique i m m o b i l i e r Bernard de Polignac • Jean-Pierre Monceau Xavier de Cussac Expertise immobilière Guide pratique P. Gérard. – Pratique du droit de l’urbanisme. Urbanisme réglementaire, individuel et opérationnel. 2007, 5e édition, 294 pages. P. Grelier Wyckoff. – Mémento des marchés publics de travaux. Intervenants, passation et exécution. 2007, 3e édition, 234 pages. P. Grelier Wyckoff. – Mémento des marchés privés de travaux. Intervenants, passation et exécution. 2006, 2e édition, 120 pages.- P. Grelier Wyckoff. – Pratique du droit de la construction. Marchés publics et marchés privés. 2007, 5e édition , 418 pages. B. Quignard. – Ascenseur et copropriété. 2005, 2e édition, 224 pages. A. Sevino. – Le mémento du référé précontractuel. Procédure, moyens et jurisprudence. 2008, 154 pages. Chez le même éditeur Expertises pour OPCI Expertise immobilière Guide pratique Bernard de Polignac • Jean-Pierre Monceau Xavier de Cussac Quatrième édition 2007 GROUPE EYROLLES 61, bd Saint-Germain 75240 Paris Cedex 05 www.editions-eyrolles.com © Photos de couverture, tous droits réservés. Le code de la propriété intellectuelle du 1er juillet 1992 interdit en effet expressément la photocopie à usage collectif sans autorisation des ayants droit. Or, cette pratique s’est généralisée notamment dans les établisse- ments d’enseignement, provoquant une baisse brutale des achats de livres, au point que la possibilité même pour les auteurs de créer des œuvres nou- velles et de les faire éditer correctement est aujourd’hui menacée. En application de la loi du 11 mars 1957, il est interdit de reproduire intégralement ou partiellement le présent ouvrage, sur quelque support que ce soit, sans autorisation de l’Éditeur ou du Centre Français d’Exploitation du Droit de Copie, 20, rue des Grands- Augustins, 75006 Paris. © Groupe Eyrolles 2000, 2002, 2005, 2007, ISBN : 978-2-212-12092-9 SOMMAIRE Partie 1 • 1 L’expert et la valeur 1 RÉFLEXIONS SUR LA VALEUR DES BIENS............................. 3 1.1 Définition de la valeur ........................................................................ 3 1.1.1 Rappel historique ................................................................... 3 1.1.2 Définition ............................................................................... 4 1.2 Notion de valeur en matière immobilière........................................... 5 1.2.1 Spécificité des biens immobiliers........................................... 5 1.2.2 Valeur vénale (ou valeur de marché) ..................................... 5 1.3 Relativité de la notion de valeur......................................................... 7 1.3.1 Relativité dans le temps ......................................................... 7 1.3.2 Relativité dans l’espace.......................................................... 8 1.3.3 Ne pas confondre valeur vénale et opportunité d’acheter ou de vendre ........................................................................... 8 1.4 Autres concepts de valeur................................................................... 9 1.4.1 Valeur en poursuite d’usage................................................... 9 1.4.2 Coût de remplacement brut .................................................... 9 1.4.3 Coût de remplacement net...................................................... 9 1.4.4 Valeur d’apport ...................................................................... 10 1.4.5 Prix de convenance ................................................................ 10 1.4.6 Valeur de vente forcée............................................................ 10 1.4.7 Valeur à neuf.......................................................................... 10 1.4.8 Valeur d’assurance................................................................. 11 1.4.9 Valeur hypothécaire ............................................................... 11 1.4.10 Juste valeur............................................................................. 11 1.5 Valeur locative et loyer....................................................................... 12 1.5.1 Valeur locative de marché...................................................... 12 1.5.2 Valeur locative réglementée................................................... 12 2 L’EXPERT......................................................................................... 15 2.1 Définition............................................................................................ 15 2.2 Formation............................................................................................ 16 2.2.1 Ce que doit être l’expert......................................................... 16 2.2.2 Comment devenir expert ? ..................................................... 17 VIII 2.3 Qualités d’un bon expert..................................................................... 18 2.3.1 La compétence........................................................................ 18 2.3.2 L’intégrité............................................................................... 18 2.3.3 La conscience professionnelle................................................ 18 2.3.4 L’humilité............................................................................... 18 2.3.5 Le bon sens............................................................................. 18 2.4 La déontologie .................................................................................... 18 2.5 Responsabilité de l’expert................................................................... 19 2.5.1 Principes généraux ................................................................. 19 2.5.2 Responsabilité de l’expert judiciaire...................................... 20 2.5.3 Responsabilité de l’expert amiable......................................... 21 2.5.4 Assurances de l’expert............................................................ 22 2.5.5 Précautions générales à prendre ............................................. 23 3 GÉNÉRALITÉS SUR L’EXPERTISE IMMOBILIÈRE .................. 25 3.1 Cas où il peut être fait appel à un expert............................................. 25 3.2 Types d’interventions de l’expert ....................................................... 26 3.2.1 Évaluation immobilière ou expertise immobilière................. 26 3.2.2 Actualisation d’une expertise antérieure................................ 27 3.2.3 Avis sur dossier ou révision sur dossier................................. 27 3.2.4 Contrôle de cohérence d’une expertise .................................. 27 3.2.5 Revue ou certification des conclusions d’une expertise initiale d’un tiers........................................... 27 3.2.6 Audit immobilier (en anglais : due diligence)........................ 27 3.2.7 Études diverses....................................................................... 27 3.2.8 Expertise conjointe avec rapport commun............................. 28 3.3 Précision d’une expertise.................................................................... 28 3.3.1 Est-il facile ou difficile d’estimer un immeuble ?.................. 28 3.3.2 L’expertise n’est pas une science exacte................................ 28 4 L’EXPERT FACE AU CONTRÔLE DE LA VALEUR PAR L’ADMINISTRATION FISCALE........................................... 31 4.1 La notion de valeur en matière fiscale................................................ 31 4.2 La méthode d’approche ...................................................................... 32 4.3 La procédure d’imposition : le redressement...................................... 32 4.3.1 Le déroulement de la procédure............................................. 33 4.3.2 La place de l’expertise dans la procédure .............................. 33 4.4 La dissimulation.................................................................................. 34 Sommaire IX 5 LE CONTEXTE RÉGLEMENTAIRE .............................................. 35 5.1 La Charte de l’expertise en évaluation immobilière........................... 35 5.1.1 Conditions générales d’exercice de l’expertise en évaluation immobilière...................................................... 36 5.1.2 Méthodologie d’évaluation .................................................... 36 5.1.3 Missions et diligences ............................................................ 37 5.1.4 Principes déontologiques s’appliquant aux experts en évaluation immobilière...................................................... 37 5.2 Le rapport du groupe de travail sur l’expertise immobilière du patrimoine des sociétés faisant publiquement appel à l’épargne... 37 5.3 Règles comptables et évaluation des immeubles................................ 38 5.4 Expertises pour les entreprises d’assurances...................................... 39 5.5 Expertise pour les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). 39 5.6 Expertises pour les organismes de placement collectif immobilier (OPCI)................................................................................................. 41 5.6.1 Nomination des évaluateurs ................................................... 42 5.6.2 Contrat d’expertise................................................................. 42 5.6.3 Mission des évaluateurs ......................................................... 42 5.6.4 Méthodes d’évaluation........................................................... 42 5.6.5 Rendu des travaux d’évaluation............................................. 43 5.6.6 Responsabilité des évaluateurs............................................... 44 5.7 Expertises pour les banques et établissements financiers................... 44 5.7.1 Sociétés de crédit foncier et obligations foncières................. 44 5.7.2 Garanties hypothécaires et ratio de solvabilité des établissements de crédit ................................................... 46 5.7.3 Expertises pour recouvrement de créances ............................ 47 5.7.4 Expertises pour fixer le niveau du provisionnement des banques et établissements de crédit ................................. 47 5.8 L’expertise judiciaire.......................................................................... 48 6 EXPERTISE IMMOBILIÈRE ET NORMES COMPTABLES IFRS.............................................. 49 6.1 Présentation générale.......................................................................... 49 6.2 L’estimation des immeubles de placement : la norme IAS 40........... 50 6.2.1. Évaluation initiale .................................................................. 51 6.2.2. Évaluations ultérieures........................................................... 51 6.3 L’estimation des immobilisations corporelles : la norme IAS 16 ...... 54 6.3.1. Évaluation initiale .................................................................. 54 6.3.2. Évaluations postérieures......................................................... 55 6.4 L’estimation des contrats de location : la norme IAS 17.................... 62 6.4.1. Locations simples................................................................... 62 6.4.2. Locations-financements ......................................................... 62 X 6.4.3. Interventions de l’expert......................................................... 63 6.5 L’estimation des stocks : la norme IAS 2........................................... 63 6.6 Récapitulation des missions possibles d’un expert............................. 64 7 L’ORGANISATION DE LA PROFESSION.................................. 67 7.1 La protection du titre d’expert ............................................................ 67 7.1.1 Experts judiciaires.................................................................. 67 7.1.2 Experts fonciers, agricoles et immobiliers et experts forestiers................................................................. 68 7.1.3 L’expertise immobilière : un métier non réglementé............. 68 7.2 L’expert français dans son environnement international.................... 68 7.2.1 La Fédération hypothécaire européenne................................. 68 7.2.2 TEGoVA et les normes européennes d’expertise immobilière ............................................................................ 69 7.2.3 Les Chartered surveyors......................................................... 69 Partie 2 • 71 Les facteurs de la valeur 8 LA SITUATION ............................................................................... 73 8.1 Le phénomène urbain et la rente foncière........................................... 73 8.1.1 La croissance urbaine............................................................. 73 8.1.2 La spécificité du marché foncier ............................................ 76 8.2 Le site.................................................................................................. 80 8.2.1 Le quartier .............................................................................. 80 8.2.2 Le voisinage ........................................................................... 81 9 LES FACTEURS PHYSIQUES DE LA VALEUR ......................... 83 9.1 Le terrain............................................................................................. 83 9.1.1 La configuration ..................................................................... 83 9.1.2 Le relief .................................................................................. 84 9.1.3 Le sous-sol.............................................................................. 84 9.1.4 Les éléments d’équipement.................................................... 86 9.1.5 L’encombrement .................................................................... 86 9.1.6 Charge foncière et ventilation terrain/constructions .............. 87 9.2 Les constructions ................................................................................ 88 9.2.1 Architecture et gros œuvre ..................................................... 88 9.2.2 Le second œuvre..................................................................... 90 9.2.3 Les équipements..................................................................... 91 9.2.4 Le diagnostic technique.......................................................... 92 9.2.5 L’appréciation du coût de construction.................................. 94 9.2.6 Les travaux et leur incidence sur la valeur vénale.................. 95 Sommaire XI 9.2.7 Amortissement et vétusté ....................................................... 96 9.2.8 Obsolescence et décote pour immobilisation......................... 97 10 LES FACTEURS ÉCONOMIQUES ET SOCIOLOGIQUES DE LA VALEUR .............................................................................. 99 10.1 Le fondement économique de la valeur.............................................. 99 10.1.1 La spécificité du bien immobilier .......................................... 99 10.1.2 Utilité et rentabilité ................................................................ 100 10.2 Politique monétaire et valeur.............................................................. 100 10.2.1 Généralités.............................................................................. 100 10.2.2 Monnaie et théories économiques.......................................... 101 10.3 Le fonctionnement du marché ............................................................ 105 10.3.1 L’approche théorique ............................................................. 105 10.3.2 Les caractéristiques du marché immobilier............................ 106 10.3.3 Le comportement des acteurs................................................. 106 10.3.4 Le cycle immobilier ............................................................... 108 10.4 Le contexte local................................................................................. 109 10.4.1 Les facteurs locaux................................................................. 109 10.4.2 Exemple des marchés résidentiels de province...................... 110 11 LES FACTEURS JURIDIQUES DE LA VALEUR ........................ 113 11.1 Droit de propriété................................................................................ 113 11.1.1 Définition ............................................................................... 113 11.1.2 Évolution conceptuelle........................................................... 113 11.2 Réglementation d’urbanisme.............................................................. 114 11.2.1 Objectifs et principales interventions législatives.................. 114 11.2.2 Dispositions réglementaires applicables sur l’ensemble du territoire français en l’absence de document d’urbanisme 116 11.2.3 Particularités de l’urbanisme réglementaire de la région Île-de-France ...................................................... 117 11.2.4 Fiscalité de l’urbanisme spécifique à l’Île-de-France ............ 118 11.2.5 Zones franches urbaines (ZFU).............................................. 118 11.3 Servitudes de droit public................................................................... 119 11.3.1 Distinction entre servitude administrative et servitude de droit privé....................................................... 119 11.3.2 Servitudes d’urbanisme ayant un impact majeur sur la valorisation des immeubles .......................................... 119 11.4 Documents d’urbanisme..................................................................... 122 11.4.1 Documents d’urbanisme simplifiés : les cartes communales............................................................ 122 11.4.2 POS et PLU............................................................................ 123 XII 11.4.3 Règles supra communales d’aménagement : les schémas de cohérence territoriale (SCOT) ....................... 124 11.5 Fiscalité de l’urbanisme...................................................................... 125 11.6 Urbanisme opérationnel et restrictions au droit de disposer............... 125 11.6.1 Droit de préemption urbain (DPU)......................................... 125 11.6.2 Zones d’aménagements différés (ZAD)................................. 126 11.6.3 Zones de risques..................................................................... 127 11.6.3 uploads/S4/ expertise-immobili-232-re.pdf