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Ministère de l'Enseignement Supérieur et de la Recherche Conservatoire National

Ministère de l'Enseignement Supérieur et de la Recherche Conservatoire National des Arts et Métiers Ecole Supérieure des Géomètres et Topographes 1 Boulevard Pythagore – 72 000 LE MANS Mémoire de travail de fin d'études en vue de l'obtention du Diplôme d'Ingénieur de l'ESGT L'acte d'association dans les opérations d'aménagement et de construction Mémoire soutenu par : Membres du jury DEGUEURCE Alice Président : M. PROUDHOM Christophe le 2 juillet 2008 Maître de stage : M. DUCLOUX François Professeur référent : M. CHAUVIN Nicolas L'acte d'association dans les opérations d'aménagement et de construction DEGUEURCE Alice Juillet 2008 2 REMERCIEMENTS Je tiens avant tout à remercier toutes les personnes qui ont contribué de quelque façon que ce soit à la réalisation de ce mémoire. Je remercie tout particulièrement : - Mon maître de stage, M. DUCLOUX François, géomètre-expert, pour m'avoir accueillie et pour avoir permis que ce travail de fin d'études se déroule aussi bien, - Mon professeur référent, M. CHAUVIN Nicolas, pour m'avoir orientée et guidée pour toujours améliorer ce mémoire, - L'ensemble du personnel du cabinet ALOISIO-DUCLOUX pour sa disponibilité et sa gentillesse, - Mme JANIN Thérèse et M. BONNET Claude, pour avoir accepté de me rencontrer et pour m'avoir gentiment fait par de leurs connaissances, - Toutes les personnes que j'ai contactées, pour avoir répondu à mes questions, - Enfin, ma famille et mes amis pour leur soutien. L'acte d'association dans les opérations d'aménagement et de construction DEGUEURCE Alice Juillet 2008 3 SOMMAIRE REMERCIEMENTS.................................................................................................................... 2 SOMMAIRE ............................................................................................................................... 3 INTRODUCTION........................................................................................................................ 5 L'acte d'association dans les associations foncières urbaines.......................................... 10 I. Les différentes missions des A.F.U. ........................................................................... 10 II. Création de l'association foncière urbaine .................................................................. 14 A. Etudes préalables.............................................................................................. 14 1) Initiative de l'opération....................................................................................... 14 2) Réunions d'information...................................................................................... 15 3) Avant projet....................................................................................................... 15 4) Périmètre définitif .............................................................................................. 15 B. Statuts............................................................................................................... 16 1) Régime des associations syndicales de propriétaires........................................ 16 2) Régime des associations foncières urbaines..................................................... 20 3) Clauses recommandées.................................................................................... 23 C. Autorisations et publications.............................................................................. 25 1) Association foncière urbaine autorisée.............................................................. 25 2) Association foncière urbaine constituée d'office ................................................ 27 3) Association foncière urbaine libre...................................................................... 27 III. Fonctionnement de l'A.F.U...................................................................................... 28 A. Administration de l'A.F.U. .................................................................................. 28 1) Les représentants de l'association..................................................................... 28 2) Le contrôle de l'Etat........................................................................................... 30 B. Réalisation de l'opération .................................................................................. 31 1) Remembrement ................................................................................................ 31 2) Groupement de parcelles .................................................................................. 33 C. Réalisation des travaux ..................................................................................... 34 1) A.F.U. autorisée ................................................................................................ 34 2) A.F.U. libre ........................................................................................................ 34 IV. Financement et fiscalité .......................................................................................... 34 A. Financement ..................................................................................................... 34 1) Taxes syndicales............................................................................................... 34 2) Emprunts........................................................................................................... 35 3) Subventions ...................................................................................................... 36 4) Lots reversés à l'A.F.U. ..................................................................................... 36 5) Lots communs................................................................................................... 36 B. Fiscalité............................................................................................................. 37 1) Droits d'enregistrement et de timbres................................................................ 37 2) Taxe sur la valeur ajoutée ................................................................................. 37 3) Plus-value ......................................................................................................... 37 4) Impôts sur les sociétés...................................................................................... 38 5) Déduction des revenus fonciers ........................................................................ 38 6) Taxes d'urbanisme............................................................................................ 38 L'acte d'association dans les opérations d'aménagement et de construction DEGUEURCE Alice Juillet 2008 4 L'acte d'association dans les autres opérations de construction et d'aménagement....... 39 I. Les autorisations d'urbanisme.................................................................................... 39 A. Présentation de la réforme ................................................................................ 39 1) Généralités........................................................................................................ 39 2) Le permis de construire..................................................................................... 39 3) Le permis d'aménager....................................................................................... 40 4) Le permis valant division ................................................................................... 41 B. Le contrat entre les co-demandeurs de permis.................................................. 41 1) Principe de la demande en commun ................................................................. 41 2) Utilité du contrat ................................................................................................ 42 3) Formalités éventuelles du contrat...................................................................... 43 4) Conditions de mise en place ............................................................................. 50 II. Autres procédures...................................................................................................... 57 A. Association syndicale de propriétaires............................................................... 57 B. Copropriété ....................................................................................................... 59 1) Etat descriptif de division................................................................................... 59 2) Règlement de copropriété ................................................................................. 59 3) Copropriété horizontale ..................................................................................... 61 C. Z.A.C................................................................................................................. 62 D. Programme d'aménagement d'ensemble .......................................................... 63 CONCLUSION ......................................................................................................................... 64 SOURCES ............................................................................................................................... 66 Résumé pour publication....................................................................................................... 68 ANNEXES................................................................................................................................ 71 L'acte d'association dans les opérations d'aménagement et de construction DEGUEURCE Alice Juillet 2008 5 INTRODUCTION Ce mémoire de fin d'études est consacré à l'étude de l'acte d'association dans la réalisation d'opérations de constructions ou d'aménagement. L'acte d'association est le contrat constatant la volonté de plusieurs propriétaires privés de se regrouper pour réaliser ensemble une opération d'urbanisme. Cet acte instaure des droits et obligations entre chacun des associés, de manière à éviter des contentieux. La “judiciarisation“ des conflits privés Depuis plusieurs dizaines d'années, on constate une augmentation importante du nombre de conflits réglés par les tribunaux. Ce phénomène de “judiciarisation“ nous vient directement des Etats-Unis, où la justice est constamment sollicitée pour statuer sur des désaccords, notamment privés. De nos jours, les conflits ne parviennent plus à être réglés à l'amiable. Désormais, notre société est très procédurière et la moindre brouille est susceptible de faire l'objet d'un recours judiciaire. Les tribunaux de droit privé sont aujourd'hui débordés et le jugement final, en comptant tous les appels possibles, peut être rendu quelques années après le début de la procédure. Même au sein de la famille, autrefois très bien gérée par des règles strictes, les conflits ont doublé en une dizaine d'années, que ce soit pour les rivalités inter-génération ou pour des questions de patrimoine. Si même entre personnes d'une même famille, on ne parvient pas à mettre fin aux rivalités à l'amiable, sans avoir recours à la justice, comment peut-on y parvenir entre des personnes n'ayant aucun lien affectif les unissant ? Pour contrer ce phénomène, la loi s'immisce de plus en plus dans les organisations familiales, sociales…, gérées auparavant par le bon sens. Le but de ce mouvement de “juridicisation“ est de diminuer les recours à la justice en densifiant les textes législatifs et réglementaires. L'idée est que plus le texte sera précis, moins les juges auront à statuer selon leur propre avis. Or cette pratique n'a pas grande influence sur le nombre de recours, qui continue à augmenter, les avocats cherchant toujours la faille. Pour un particulier, comme pour une entreprise, le meilleur moyen d'éviter de faire l'objet d'un procès lourd de conséquences est de se prémunir au maximum en diminuant les risques et en augmentant les garanties. Pour cela, les contrats ou conventions sont régulièrement utilisés. Ils retranscrivent les engagements de chacun ainsi que tout ce sur quoi les parties sont tombées d'accord. Le contrat écrit a en effet beaucoup plus de poids qu'un accord uniquement verbal. Il permet une certaine protection en clarifiant dès le départ les droits et obligations de chacun. Le contrat avait déjà pris une part importante dans le milieu professionnel, mais c'est aujourd'hui le cas également dans la sphère privée, et cela de plus en plus. L'acte d'association dans les opérations d'aménagement et de construction DEGUEURCE Alice Juillet 2008 6 Les opérations d'aménagement et de construction Pour la réalisation des opérations de construction et d'aménagement, l'établissement de contrats privés n'est pas très courant car les démarches sont menées en grande majorité par l'Etat et les collectivités territoriales. La définition des opérations d'aménagement est donnée à l'article L. 300-1 du Code de l'Urbanisme, qui énonce notamment qu'elles ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, […], de réaliser des équipements collectifs, […], de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels. Elles comprennent notamment les zones d'aménagement concerté (Z.A.C.), les lotissements, la restauration immobilière et les secteurs sauvegardés. Les opérations de construction permettent de créer un patrimoine bâti, pour l'habitat, l'artisanat, le commerce, l'industrie… Ces opérations sont généralement soumises à des prescriptions strictes imposées par l'Etat ou les collectivités locales. Le seul contrat existant est alors un contrat unilatéral émanant de l'autorité administrative et que le citoyen devra respecter sans y avoir donné son avis. Les documents d'urbanisme (schéma de cohérence territoriale, plan local d'urbanisme, carte communale …) imposent des règles qui sont en général très précises et ne laissent guère de place au contentieux entre l'administration et le particulier. Le constructeur ou l'aménageur doit dans la plupart des cas obtenir de l'administration une autorisation avant de commencer l'opération, par le biais d'une demande de permis de construire, permis d'aménager, permis de démolir ou déclaration préalable. Cette autorisation valide la conformité du projet avec les documents d'urbanisme. Il existe cependant un exemple d'opération dans laquelle le contrat privé prend toute sa place. Il s'agit de l'association foncière urbaine (A.F.U.). Ces associations sont des associations syndicales de propriétaires (A.S.P.) d'un genre spécial qui sont utilisées dans le milieu urbain pour valoriser des terrains. C'est la seule opération qui permet aux propriétaires privés de se regrouper pour réaliser eux-mêmes l'aménagement. Dans toutes les autres, celui-ci est réservé aux aménageurs privés (lotisseurs, promoteurs, propriétaire seul…), ou aux collectivités territoriales par le biais d'une expropriation massive. L'idée de l'A.F.U. est de fournir un cadre juridique à des propriétaires voisins qui ne peuvent mettre en valeur leurs propriétés séparément et qui souhaitent se regrouper pour réaliser un aménagement d'ensemble de qualité. Le législateur a mis à leur disposition une procédure, une sorte de contrat, qui leur permet de réaliser leur opération de manière relativement sereine, avec des garanties figurant dans les statuts de l'association et les textes légaux. L'apparition des associations foncières urbaines Avant les A.F.U., les uploads/S4/ l-amenagement-par-une-afu-memoire-fin-d-etude.pdf