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L’essentiel du 2020-2021 17e édition Isabelle Savarit-Bourgeois DROIT DE L’URBA

L’essentiel du 2020-2021 17e édition Isabelle Savarit-Bourgeois DROIT DE L’URBANISME L’essentiel du 2020-2021 17e édition Isabelle Savarit-Bourgeois DROIT DE L’URBANISME Suivez-nous sur www.gualino.fr Contactez-nous gualino@lextenso.fr Cette collection de livres présente de manière synthétique, rigoureuse et pratique l’ensemble des connaissances que l’étudiant doit posséder sur le sujet traité. Elle couvre : le Droit et la Science Politique, les Sciences économiques, les Sciences de gestion, les concours de la Fonction publique. © 2020, Gualino, Lextenso 1, Parvis de La Défense 92044 Paris La Défense Cedex ISBN 978-2-297-09237-1 Isabelle Savarit-Bourgeois, est Maître de conférences à la Faculté de Droit et des Sciences sociales de l’Université de Poitiers où elle dispense les cours de droit de l’urbanisme en Mas- ter et DSN. Elle est également co-directrice du Master II Urbanisme et Construction. Du même auteur, chez le même éditeur : Collection « Carrés Rouge » • L’essentiel du Droit de l’Urbanisme, 17e éd. 2020-2021. Collection « Master » • Droit de l’Urbanisme, 4e éd. 2014. Ce produit est composé de matériaux issus de forêts bien gérées certifiées FSC® et d'autres sources contrôlées. Imprimeur certifié Le présent ouvrage s’attache à présenter les rouages fondamentaux du droit de l’urbanisme et à fournir les clés de compréhension de cette discipline souvent perçue comme complexe. Mise en œuvre par des personnes publiques, la politique d’urbanisme se situe au cœur de l’action publique. Cette branche du droit public poursuit l’objectif d’une bonne utilisation du sol, permettant aux personnes publiques d’encadrer les possibilités d’utiliser le sol en autori- sant ou en interdisant une construction ou une activité en un lieu donné. Même si l’on rattache le droit de l’urbanisme au droit administratif, dont il constitue une branche, le secteur de l’urbanisme mobilise des connaissances juridiques intéressant à la fois le droit public et le droit privé de la construction. Mis en œuvre dans l’intérêt général, l’urbanisme – souvent confronté à l’insécurité juridique – est un espace où s’enchevêtrent des intérêts publics et privés. En raison à la fois de son objet et des buts qu’il poursuit, le droit de l’urba- nisme entraîne de lourdes sujétions sur le droit des propriétaires privés. Depuis plusieurs années, les villes sont au cœur de nombreuses transformations. À grande échelle, la métropolisation amène à s’interroger sur la question de la solidarité territoriale entre ville et campagne, entre espaces ruraux et métropole. À l’échelle urbaine, l’urbanisme vise à proposer un modèle de ville l’amenant à s’emparer de problématiques diverses liant transition énergétique, préservation de l’environnement et des ressources, maîtrise de l’étale- ment urbain par la densification, lutte contre la gentrification, rafraîchissement et végétalisa- tion des villes, modes de déplacements alternatifs à l’automobile, déploiement du numérique pour des villes intelligentes et connectées, revitalisation urbaine et commerciale des villes. De par son ampleur inédite, la crise sanitaire Covid-19, a lourdement impacté le droit de l’urba- nisme, projetant « le droit face à l’impensé » (H. Périnet-Marquet). L’espace public, tiraillé entre la densification considérée comme essentielle pour lutter contre l’étalement urbain et la nécessité de trouver de l’espace pour raisons sanitaires, place les collectivités publiques devant des équations complexes à résoudre. Il est probable que la ville post-Covid sera PRÉSENTATION différente de celle que nous connaissons actuellement. Le débat sur l’utilisation d’un nouvel urbanisme « tactique », réversible, connecté et flexible sont des pistes dont le juriste doit s’emparer. Comment penser le temporaire pour bâtir durablement les villes du futur ? Comment intégrer la robotique dans le paysage urbain ? Est-il possible sinon souhaitable de fabriquer des villes, à rebours de la planification prônée par le législateur comme modèle intangible jusqu’ici ? On le voit, ces nouveaux enjeux nourrissent une réflexion urbaine toujours plus foisonnante, des changements de paradigme qui doivent être accompagnés par le droit de l’urbanisme. L’actualité juridique en matière d’urbanisme est, cette année encore, très dense. C’est pourquoi, la nouvelle édition intègre les lois, ordonnances et arrêts les plus importants du Conseil d’État rendus en 2020. Avertissement Par commodité de lecture, les articles tirés du Code de l’urbanisme seront cités entre paren- thèses sans autres précisions. Pour les articles d’autres codes, l’abréviation sera précisée. Conseils de lecture – AUBY (J.-B.), PÉRINET-MARQUET (H.) et NOGUELLOU (R.), Droit de l’urbanisme et de la construction, 12e éd., 2020, LGDJ. – CHAMBORD (O.), Droit de l’urbanisme et de l’aménagement – La fabrique de la ville, 1re éd., 2018, Berger-Levrault, coll. Les Indispensables. – JACQUOT (H.) et PRIET (F.), Droit de l’urbanisme, 8e éd., 2019, Dalloz. – KALFLECHE (G.), Droit de l’urbanisme, 2e éd., 2018, PUF. – MORAND-DEVILLER (J.), FERRARI (S.) Droit de l’urbanisme, 9e éd., 2018, Dalloz, coll. Les Mémentos. – SAVARIT-BOURGEOIS (I.), Master Droit de l’urbanisme, 2014, Gualino-Lextenso. – SOLER-COUTEAUX (P.) et CARPENTIER (E.), Droit de l’urbanisme, 7e éd., 2019, Dalloz. L’ESSENTIEL DU DROIT DE L’URBANISME 4 Présentation 3 Introduction – La formation du droit de l’urbanisme 11 1 – L’ancrage historique de 1919 à 2000 11 2 – Nouveaux défis du droit de l’urbanisme 13 PARTIE 1 L’urbanisme réglementaire Chapitre 1 – L’urbanisme réglementaire décentralisé 21 1 – Le SCOT, document de planification stratégique 21 ■Un document intégrateur renforcé 21 ■Un contenu modernisé 23 ■L’institutionnalisation des SCOT 26 ■Management du SCOT 29 ■Les effets juridiques du SCOT 35 2 – Le PLU(i), document de la planification urbaine 37 ■Le PLU, porteur du projet urbain 37 Plan de cours ■Élaboration et gestion 48 ■Les effets 59 3 – La carte communale 61 ■Un contenu sommaire 62 ■Une élaboration souple mais contrôlée 63 ■Les effets 64 Chapitre 2 – Le maintien de la suprématie des règles étatiques 65 1 – Les règles d’application nationale 65 ■Le RNU et la RCL 65 ■Les principes du droit de l’urbanisme 68 ■Les servitudes d’utilité publique et les servitudes d’urbanisme 70 2 – Règles et documents applicables à certaines parties du territoire 72 ■Les espaces fragiles 72 ■Les directives territoriales d’aménagement et de développement durable 75 ■Les opérations d’intérêt national 76 ■Le projet d’intérêt général 77 PARTIE 2 L’urbanisme individuel Chapitre 3 – Le certificat d’urbanisme 81 1 – La procédure 81 ■Les documents demandés 81 ■La demande 82 ■L’instruction de la demande 83 2 – La décision 85 ■Renseignements communs aux deux CU 85 ■Renseignements spécifiques au CU B (pré-opérationnel) 87 PLAN DE COURS 3 – Les effets 89 ■Le gel de la réglementation 89 ■Étendue de la garantie 90 Chapitre 4 – L’autorisation de construire 91 1 – L’objet de la demande : champ d’application des autorisations de construire 92 ■Constructions nouvelles 92 ■Travaux sur constructions existantes 94 2 – Le demandeur 96 ■Le dépôt de la demande 97 ■Contenu de la demande 99 3 – Dépôt et instruction 100 ■Autorité compétente 100 ■Dépôt et enregistrement des demandes et des déclarations 100 ■Affichage et transmission de la demande ou de la déclaration 101 ■Instruction des demandes et des déclarations 101 4 – Les décisions possibles 106 ■Forme de la réponse 106 ■Contenu de la décision 107 5 – Les effets 107 ■Les mesures de publicité 108 ■Effets et mise en œuvre 110 Chapitre 5 – Les autorisations d’aménager et de démolir 117 1 – Le permis d’aménager 117 ■Le lotissement autorisé 117 ■Le lotissement déclaré 118 ■Les autres types d’aménagement autorisés 118 ■Les autres types d’aménagements déclarés 119 2 – Le permis de démolir 120 PLAN DE COURS PARTIE 3 L’urbanisme opérationnel Chapitre 6 – Les droits de préemption 123 1 – Le droit de préemption urbain 123 ■L’institution du DPU 123 ■Opérations soumises au DPU 129 2 – L’action foncière de protection 142 ■Les espaces naturels sensibles des départements (ENS) 142 ■La protection des espaces agricoles et naturels périurbains 144 ■La préservation des ressources en eau 145 ■La protection de la diversité commerciale 146 Chapitre 7 – Les moyens juridiques 147 1 – Le lotissement 147 ■La notion de lotissement 148 ■Les divisions exclues de la qualification de lotissement 150 ■Contenu de la demande 151 ■La réalisation du lotissement 152 2 – La zone d’aménagement concertée 157 ■Conditions de création des ZAC 158 ■Réalisation de la ZAC 164 ■La vie de la ZAC 168 PLAN DE COURS Liste des abréviations utilisées ABF Architecte des bâtiments de France CDPENAF Commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers CU Certificat d’urbanisme DAACT Déclaration attestant l’achèvement conforme des travaux DIA Déclaration d’intention d’aliéner DOO Document d’orientations et d’objectifs DPU Droit de préemption urbain DTADD Directives territoriales d’aménagement et de développement durables EBC Espaces boisés classés GOU Grandes opérations d’urbanisme OIN Opération d’intérêt national PADD Projet d’aménagement et de développement durable PC Permis de construire PCAET Plan climat air énergie territorial PIG Programme d’intérêt général PLH Programme local de l’habitat PLU Plan local d’urbanisme (intercommunal- PLUi) PPA Projet partenarial d’aménagement PSMV Plan de sauvegarde et de mise en valeur RNU Règlement national d’urbanisme RUL Règle d’urbanisation limitée SCOT Schéma de cohérence territoriale SDRIF Schéma directeur de la région Île-de-France SRADDET Schéma régional d’aménagement, de développement durable et d’égalité des territoires SMVM Schéma de mise en valeur de la mer SUP Servitudes d’utilité publique TVB Trames vertes et trames bleues ZAC Zone d’aménagement uploads/S4/ la-formation-du-droit-de-l-x27-urbanisme.pdf