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1 MASTER 2 DROIT IMMOBILIER RAPPORT DE FIN D’ETUDES Lorine PEREZ Rapport de sta

1 MASTER 2 DROIT IMMOBILIER RAPPORT DE FIN D’ETUDES Lorine PEREZ Rapport de stage effectué au sein du cabinet Berger Avocats Droit de préemption urbain : à la recherche d’un équilibre entre droit de propriété et puissance publique Sous la direction de M. le Professeur Philippe BILLET ANNEE 2014 – 2015 2 3 MASTER 2 DROIT IMMOBILIER RAPPORT DE FIN D’ETUDES Lorine PEREZ Rapport de stage effectué au sein du cabinet Berger Avocats Droit de préemption urbain : à la recherche d’un équilibre entre droit de propriété et puissance publique Sous la direction de M. le Professeur Philippe BILLET ANNEE 2014 – 2015 4 SOMMAIRE REMERCIEMENTS PARTIE 1 : PRESENTATION GENERALE DU CABINET D’AVOCATS ............................................ 1 INTRODUCTION………………………………………………………………….…………………………………………………... 2 SECTION 1 : L’organisation du cabinet………………………………….…………………………………………………. 3 SECTION 2 : Les tâches accomplies lors de mon stage……………………..……………………..………………. 5 SECTION 3 : Le bilan.................................................................................................................… 10 PARTIE 2 : LE DROIT DE PREMPTION URBAIN, A LA RECHERCHE D’UN EQUILIBRE ENTRE DROIT DE PROPRIETE ET PUISSANCE PUBLIQUE .................................................................. 12 INTRODUCTION……………………………………………………..……………………………………………………………....12 Section 1 : L’acquisition de la propriété par les personnes publiques……………………….. 12 Section 2 : Le mécanisme de mise en œuvre du droit de préemption urbain………….... 14 CHAPITRE 1 : L’atteinte limitée portée au droit de propriété et à ses corollaires...................... 26 Section 1 : L’articulation entre l’évolution du droit de préemption urbain et les droits des propriétaires…………………………………………………………………………………………………………………… 26 Section 2 : L’équilibre rétabli par l’obligation de motivation et de justification des décisions de préemption………………………………………………………………………………………………………. 35 CHAPITRE 2 : L’organisation de la protection des personnes directement lésées par l’exercice du droit de préemption urbain……………………………………………………………..……………….……………… 45 Section 1 : La diversité des contrôles juridictionnels des opérations de préemption… 45 Section 2 : Les conséquences parfois floues d’une préemption inaboutie………………... 59 SITES CONSULTES……………………………………………………………………………………..………………………….. 71 BIBLIOGRAPHIE…………………………………………………………………………………………………………………….. 71 ANNEXES…………………………………………………………………………………….………………………………………… 73 TABLES DES MATIERES………………………………………………………………….………………………………..……. 82 5 Remerciements Je profite de ce rapport pour adresser mes vifs remerciements à Maître BERGER, avocat au barreau de Lyon pour m’avoir accueillie pendant plusieurs mois au sein de son cabinet. Je tiens également à remercier ses collaboratrices et partenaires, Maître CREVANT, Maître BEUGNOT et Maître BERGER-BECHE ainsi que leur assistante juridique, Madame BOULY. Toutes ces personnes ont contribué à faire de mon stage une expérience enrichissante et agréable au travers de leur pédagogie, leur investissement et leur patience. Je tiens aussi à remercier Monsieur BILLET, Professeur de droit public à l’Université Jean Moulin Lyon 3, pour avoir bien voulu diriger ce mémoire ainsi que pour ses conseils. 1 PARTIE 1 : PRESENTATION GENERALE DU CABINET D’AVOCATS 2 Introduction J’ai voulu effectuer mon stage dans un cabinet d’avocats car, à terme, je souhaite passer le concours d’entrée à l’école des avocats à Lyon pour ensuite exercer ce métier. N’ayant jamais travaillé au sein d’un cabinet d’avocats, il me semblait nécessaire voire indispensable de découvrir cette profession à laquelle je me destine. C’est ainsi que le 7 avril 2015, je débutais mon stage au sein du cabinet BERGER AVOCATS pour une durée de cinq mois, qui a finalement été portée à six en accord avec mon tuteur professionnel, Maître Raphael BERGER. Dans un premier temps, il sera détaillé l’organisation du cabinet (Section 1) pour ensuite s’intéresser aux tâches que j’ai pu effectuer durant mon stage (Section 2) et enfin un bilan sera dressé (Section 3). 3 Section 1 : L’organisation du cabinet. Il est nécessaire de s’intéresser à l’historique du cabinet (I) ainsi qu’à sa composition actuelle (II), son champ d’intervention (II) et son mode de fonctionnement (IV). I. L’HISTORIQUE DU CABINET BERGER AVOCATS. Maître Raphael Berger, qui a prêté son serment en 1999, a d’abord exercé dans le cabinet Arcadio et associés, situé à Lyon, dans lequel il a développé une section Droit immobilier. Ce n’est qu’en 2011 qu’il décide de créer un cabinet consacré au droit immobilier : le cabinet Berger Avocats. Il recrute sa première collaboratrice parmi les jeunes avocats qu’il a lui-même formé : Maître Julie BEUGNOT. Une assistante juridique est ensuite recrutée : Véronique BOULY. Une seconde collaboratrice intègre le cabinet en août 2014 : Maître Cécile CREVANT. Parallèlement, le cabinet est en partenariat avec Maître Stéphanie BERGER- BECHE, spécialisée en droit de la famille. Il s’agit donc d’un cabinet très récent. II. LE CHAMP D’INTERVENTION DU CABINET. Le cabinet Berger Avocats est spécialisé en droit immobilier. Les domaines d’intervention sont donc assez vastes : droit de la copropriété, droit des assurances, droit de la construction, droit de l’urbanisme, baux civils et commerciaux… Le cabinet accueille des clients de différents horizons comme des particuliers, des sociétés de taille et de forme variées ou encore des sociétés d’assurances et leurs assurés. Il rayonne ainsi à travers la région Rhône-Alpes puisque certains de ses clients sont implantés en Savoie, Haute-Savoie ou en Isère. Force est de constater que malgré la petite taille du cabinet, Maître BERGER a su développer un réseau assez conséquent. 4 III. LE FONCTIONNEMENT DU CABINET. Maître BERGER reçoit les clients dans les locaux du cabinet mais il n’est pas rare qu’il se déplace lui-même pour aller les rencontrer. Maître BERGER peut recevoir ses clients seul ou avec l’une de ses collaboratrices. Les dossiers reçus sont ensuite répartis entre les trois avocats en fonction de leurs dossiers en cours. Ils sont tous amenés à traiter des dossiers variés. Cela permet de ne pas surcharger un des avocats plus qu’un autre. Le fondateur du cabinet, Maître BERGER, assure par ailleurs un contrôle permanent sur tous les actes traités par les collaborateurs et l’assistante juridique. Cela lui permet d’avoir un aperçu de l’avancement des dossiers et d’uniformiser le traitement des dossiers par le cabinet. Pour autant, les collaboratrices restent autonomes. Chacun organise donc son emploi du temps personnellement en fonction des audiences, des expertises et des dossiers à traiter. Maître BERGER souhaite revoir l’organisation des journées, par exemple, en consacrant les matins à la rédaction d’actes et les après-midis à l’accueil physique ou téléphonique des clients ainsi qu’au traitement des mails et fax. Cela permettrait une meilleure concentration dans la rédaction des actes et optimiserait ainsi le temps de travail. 5 Section 2 : Les tâches accomplies dans le cadre de mon stage. J’ai pu, pendant ces quelques mois accomplir diverses tâches qu’il convient de diviser en activités non contentieuses (I) et activités contentieuses (II). I. LES ACTIVITES HORS CONTENTIEUX. La profession d’avocat n’étant pas uniquement concentrée sur le contentieux, j’ai pu effectuer quelques missions en matière non contentieuse. A. La rédaction de consultations. Ces missions relevaient le plus souvent de la rédaction de consultations destinées aux clients1. Ces consultations permettent à l’avocat d’analyser le dossier et d’exposer les différentes voies de droit qui peuvent se présenter à son client. L’exercice paraît aisé mais en réalité, il s’est révélé assez compliqué pour ma part. En effet, la consultation a pour but d’expliquer à une personne ne pratiquant pas le droit comment son problème peut être solutionné. Or, en tant qu’étudiante en droit, certains aspects me semblaient évidents alors que face à une personne « profane », il est nécessaire de simplifier l’application du droit et rendre sa compréhension plus aisée. Par le biais de la consultation, l’avocat se doit de conseiller au mieux son client au regard de la situation à laquelle il est confronté. Il est donc indispensable de n’omettre aucun détail afin d’éviter que le client ne reproche par la suite des erreurs à l’avocat ou un manque de conseil mais il faut aussi savoir trier toutes les informations. C’est précisément en cela que la tâche s’avère complexe. 1 Extrait d’une consultation voir Annexe 1 6 J’ai ainsi dû m’adapter aux exigences de la profession et réfléchir en fonction du client, de ses attentes sans pour autant lui laisser entendre ce qu’il attendait. Parfois, le problème du client ne trouve pas de solution, ou du moins de solution favorable et il faut savoir aussi mettre en forme ces informations négatives. Les consultations peuvent aussi permettre d’informer le client tout au long de la procédure des courriers reçus au Cabinet, de leur signification, des personnes contactées et de leur réponse. Il s’agit là d’un véritable outil de communication entre l’avocat et son client. J’ai pu rédiger toutes sortes de consultations pour divers clients (sociétés, particuliers) et dans diverses matières (droit de l’urbanisme, droit de la construction, servitudes, droit pénal de l’urbanisme…). B. La rédaction de protocole transactionnel. Il s’agit par cet exercice de trouver une solution amiable à un conflit entre plusieurs personnes. Il faut ainsi mettre en valeur les intérêts de son client tout en prenant en compte les revendications des parties adverses pour qu’elles signent ce protocole. Cela permet d’éviter une procédure contentieuse longue et coûteuse. Là encore, l’avocat doit savoir conseiller son client et lui proposer une solution amiable lorsque les circonstances s’y prêtent. C. Les recherches et veilles juridiques. Au cours de mon stage, les collaboratrices ainsi que Maître BERGER pouvaient être amenées à me confier des recherches sur des sujets très précis. Ce travail consistait le plus souvent en la recherche de jurisprudences à intégrer dans une assignation ou des conclusions. 7 Encore une fois, mes uploads/S4/ memoire-dpu.pdf