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Guide pratique des notifications de vente à la Safer Janvier 2016 3 INFORMATION

Guide pratique des notifications de vente à la Safer Janvier 2016 3 INFORMATION SUR L’ALIÉNATION D’UN BIEN AGRICOLE ET DROIT DE PRÉEMPTION DE LA SAFER Guide pratique des notifications de vente à la Safer Pages 4 Personne chargée d’instrumenter 4 Vendeur 4 Acquéreur 5 Contenu de la notification 6 Biens non bâtis préemptables 10 Bois et forêts 11 Biens bâtis 11 Biens mobiliers 12 Préemption partielle 15 Prix 16 Modalités de l’aliénation 19 Situation locative 19 Acquéreur, preneur en place 20 Droits de préemption primant celui de la Safer 21 Exemptions au droit de préemption de la Safer 24 Forme et formalités 26 Conséquences de l’absence de notification 26 Adjudication volontaire Procédure de l’offre amiable PERSONNE CHARGÉE D’INSTRUMENTER Art. R 141-2-1 du code rural et de la pêche maritime Guide pratique des notifications de vente à la Safer La notification incombe au notaire chargé d’instrumenter, ainsi que toute modification ou annulation ultérieure. Elle incombe au cédant dans les cas de cessions de parts ou d’actions sans intervention d’un notaire. Le notaire est le mandataire apparent des vendeurs. La signature et le cachet du notaire permettent de s’assurer de la qualité de l’expéditeur. Une notification seulement signée par le vendeur n’est pas recevable. La Safer n’a pas à vérifier l’existence et l’étendue du mandat qui a été confié au notaire. Un dépassement éventuel de mandat n’a de conséquence que dans les relations entre le vendeur et le notaire. A défaut de détenir un mandat ou un compromis de vente, il est donc conseillé de faire cosigner la notification par le vendeur. La notification est adressée à la Safer par lettre recommandée avec avis de réception. Depuis 2012, la loi autorise la transmission sous forme électronique. VENDEUR Le notaire s’assure que les vendeurs ont la capacité pour aliéner le bien. La notification à la Safer constituant une offre de vente ferme, toute réserve doit être purgée avant son envoi (ex : purge interdiction d’aliéner, autorisation de co- indivisaires, etc.). Le notaire indique, dans la notification : les nom, prénom, date de naissance, domicile et profession des vendeurs. ACQUÉREUR Art. R 141-2-1 du code rural et de la pêche maritime La notification doit indiquer les nom, prénom, date de naissance, domicile et profession de la personne qui se propose d’acquérir. Si l’acquéreur est une société en formation qui n’a pas encore acquis la personnalité morale, la notification doit indiquer l’identité des membres constitutifs de la société. La notification incomplète qui ne mentionne pas l’identité de l’acquéreur ne fait pas courir le délai légal de préemption. Celui-ci ne part qu’à compter du jour de réception d’une nouvelle notification régulière ou du complément d’information. 4 CONTENU DE LA NOTIFICATION Art. R 141-2-1 du code rural et de la pêche maritime Contenu supplémentaire pour les cessions en démembrement de propriété (nue-propriété/usufruit) Art. R 141-2-1 du code rural et de la pêche maritime ► La consistance et la valeur des droits démembrés, ► La durée de l'usufruit, ► Le mode d'exploitation de l’usufruit, ► les pouvoirs des titulaires des droits. Vente avec droits à paiment Art. R 141-2-2 du code rural et de la pêche maritime ► Les éléments nécessaires à l’identification des droits à paiement cédés Contenu supplémentaire en cas de cession de l'intégralité des parts ou actions de sociétés Art. R 141-2-1 du code rural et de la pêche maritime ► Les statuts à jour, ► Le bilan et le compte de résultats de ses trois derniers exercices, ► L'avant contrat de cession, les contrats en cours, les conventions de garantie d'actif et de passif et, s'il y a lieu et s'ils existent, tout engagement faisant peser sur la société dont les parts ou actions sont cédées une incidence financière ainsi que tout élément relatif à sa situation contentieuse. La Safer peut également demander au notaire ou au cédant des éléments d'information complémentaire nécessaires à l'appréciation des conditions de transmission des parts ou actions. ► La nature et la consistance du bien ou du droit mobilier ou immobilier cédé, ► L'existence de l'un des obstacles à la préemption prévus aux articles L 143- 4 (échanges conforme aux L 124-1, rente viagère en services personnels, vente entre parents et alliés, biens destinés à la construction, certaines parcelles boisées, plan de cession) et L 143-6 (droits de préemption prioritaires), ► Le prix ou la valeur et les conditions demandées, ► Les modalités de l'aliénation projetée, ► La désignation cadastrale des parcelles cédées ou de celles dont la société dont les parts sont cédées est propriétaire ou qu'elle exploite, ► Leur localisation, ► La mention de leur classification dans un document d'urbanisme, ► L'existence d'un mode de production biologique 5 BIENS NON BÂTIS PRÉEMPTABLES Art. L 143-1 du code rural et de la pêche maritime Usage agricole La Safer a un droit de préemption en cas d'aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à usage agricole et de biens mobiliers qui leur sont attachés. ► Biens immobiliers : bâtis et non bâtis ► Peu importe la zone. Vocation agricole La Safera un droit de préemption en cas d'aliénation à titre onéreux de terrains nus à vocation agricole. Sont considérés comme à vocation agricole les terrains situés : ► Soit dans une zone agricole protégée créée en application de l'article L 112-2 du présent code, soit à l'intérieur d'un périmètre délimité en application de l’article L 143- 1 du code de l'urbanisme (PAEN), ► Soit dans une zone agricole ou une zone naturelle et forestière délimitée par un document d'urbanisme (POS, PLU, carte communale). En l'absence d'un document d'urbanisme, sont également regardés comme terrains à vocation agricole les terrains situés dans les secteurs ou parties non encore urbanisés des communes, à l'exclusion des bois et forêts. Secteurs urbanisés : critères d’appréciation ► Nombre d’habitations existantes. Hameau = ensemble de quelques maisons ► Desserte par les réseaux (voirie, eau, assainissement, électricité …) Sont assimilés à des terrains nus les terrains ne supportant que des friches, des ruines ou des installations temporaires, occupations ou équipements qui ne sont pas de nature à compromettre définitivement leur vocation agricole. 6 Guide pratique des notifications de vente à la Safer 7 Superficies minimales pour les immeubles non bâtis, fixées par Décret La superficie minimale à partir de laquelle le droit de préemption de la Safer est susceptible de s’appliquer, sur les biens non bâtis, est fixée : ► Pour les départements de la Gironde, des Landes et des Pyrénées-Atlantiques à 25 ares dans le cas général et à 10 ares dans les zones viticoles AOC et en zones de montagne. ► Pour les départements de la Dordogne et du Lot-et- Garonne à 50 ares dans le cas général et à 10 ares dans les zones viticoles AOC. Ce seuil est ramené à zéro dans les zones agricoles ou naturelles des documents d’urbanisme (zones NC et ND des POS, zones A et N des PLU), dans les périmètres d’aménagements fonciers en cours (remembrement, etc.) et dans le cas de parcelles enclavées au sens de l’art. 682 code civil. Vente de 20 hectares situés en zone N du territoire communal, étant précisé que se trouvent sur la propriété 3 étangs Si les étangs ont un usage piscicole, il s’agit d’un bien à usage agricole. L’opération est donc préemptable. Si le bien objet de la vente n’a pas d’usage agricole au jour de la vente, il faut définir s’il s’agit d’un terrain nu à vocation agricole au sens de l’article L.143-1 CRPM. Le bien est situé en zone N du territoire communal, il s’agit donc d’une zone où la vocation agricole est présumée. Par ailleurs la présence d’étang n’est pas de nature à compromettre définitivement la vocation agricole du bien. Il s’agit donc d’un terrain nu à vocation agricole au sens de l’article L.143-1 CRPM. ► Préemptable 8 Guide pratique des notifications de vente à la Safer Vente d’une propriété de 15 ha située en zone A du document d’urbanisme. Il est précisé dans la DIA qu’une partie des biens est utilisée pour exercer l’activité de motocross Le bien objet de la transaction n’est pas à usage agricole. Le bien est situé en zone A du document d’urbanisme, considéré par la loi comme à vocation agricole. L’occupation n’est pas de nature à compromettre définitivement la vocation agricole du bien. Il s’agit donc d‘un terrain nu à vocation agricole par rattachement de la loi. ► Préemptable Vente d’une parcelle de 3 hectares située en zone A du document d’urbanisme sur laquelle sont entreposées des voitures accidentées Le bien objet de la transaction n’est pas à usage agricole. Le bien est situé en zone A du document d’urbanisme, considéré par la loi comme à vocation agricole. L’occupation n’est pas de nature à compromettre définitivement la vocation agricole du bien. Il s’agit donc d‘un terrain nu à vocation agricole par rattachement de la loi. ► Préemptable 9 Guide pratique des notifications de vente à la Safer Vente d’une propriété de 3 hectares, située en zone A du document d’urbanisme Le bien objet de la transaction n’est pas à usage agricole. uploads/S4/ preemption-guide-safer.pdf