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http://lib.uliege.be https://matheo.uliege.be Le contrat d'échange en matière i

http://lib.uliege.be https://matheo.uliege.be Le contrat d'échange en matière immobilière Auteur : Mahy, Alice Promoteur(s) : Kohl, Benoit Faculté : Faculté de Droit, de Science Politique et de Criminologie Diplôme : Master en droit, à finalité spécialisée en droit privé (aspects belges, européens et internationaux) Année académique : 2018-2019 URI/URL : http://hdl.handle.net/2268.2/6881 Avertissement à l'attention des usagers : Tous les documents placés en accès ouvert sur le site le site MatheO sont protégés par le droit d'auteur. Conformément aux principes énoncés par la "Budapest Open Access Initiative"(BOAI, 2002), l'utilisateur du site peut lire, télécharger, copier, transmettre, imprimer, chercher ou faire un lien vers le texte intégral de ces documents, les disséquer pour les indexer, s'en servir de données pour un logiciel, ou s'en servir à toute autre fin légale (ou prévue par la réglementation relative au droit d'auteur). 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Département de Droit Le contrat d’échange en matière immobilière Alice MAHY Travail de fin d’études Master en droit à finalité spécialisée en en droit privé Année académique 2018-2019 Recherche menée sous la direction de : Monsieur Benoît KOHL Professeur ordinaire 2 RESUME L’article 1702 du Code civil définit l’échange comme « un contrat par lequel les parties se donnent respectivement une chose pour une autre ». Dans le contrat d’échange, « la monnaie est remplacé par un autre bien »1. Il est fréquent que les choses échangées n’aient pas exactement la même valeur. Dans ce cas, les coéchangistes peuvent prévoir le versement d’une soulte afin de rééquilibrer les prestations réciproques. Cependant, la présence d’une soulte peut avoir pour effet de requalifier le contrat en vente. Le contrat d’échange peut avoir pour objet un immeuble, voir même un immeuble à construire. Le coéchangiste qui doit recevoir une soulte bénéficie d’un privilège sur les immeubles réciproquement échangés pour le payement de cette soulte. La règle de la rescision pour lésion de plus de 7/12ième n’est pas applicable à l’échange immobilier. L’échange immobilier peut être soumis au droit d’enregistrement et/ ou à la TVA. En ce qui concerne les droits d’enregistrements, un régime de taxation particulièrement favorable est applicable. De plus, un taux réduit de 6% est applicable aux échanges d’immeubles ruraux non bâtis sous certaines conditions. A côté de ces avantages, le contrat d’échange est généralement exclu des autres régimes de faveur, tels que les abattements. La jurisprudence et la doctrine majoritaire semblent largement favorables à l’application de la loi du 9 juillet 1971 qui réglemente la construction d’habitations et la vente d’habitations à construire ou en voie de construction (également appelé « loi Breyne ») au contrat d’échange, même si une certaine incompatibilité demeure. 1 H. DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge, Tome IV, volume 1, Les principaux contrats, 1ière partie, 4ième éd., Bruxelles, Bruylant, 1997, n° 614. 3 4 Je tiens à remercier les personnes qui m’ont aidé dans la rédaction de ce travail et en particulier mon promoteur, Monsieur Benoît Kohl, professeur à l’Université́ de Liège, pour ses précieux conseils, sa bienveillance et l’aide qu’il m’a apportée tout au long de la rédaction de ce travail. . 5 6 TABLE DES MATIERES Introduction ..................................................................................................................... 8 1. Le contrat d’échange .......................................................................................... 8 1.1. Présentation générale du contrat d’échange .......................................................... 8 1.2. Contrat d’échange avec soulte ............................................................................ 10 1.3. Contrat d’échange et la dation en paiement ........................................................ 11 1.4. Sur quoi peut porter le contrat d’échange ? ........................................................ 12 2. Les particularités du contrat d’échange en matière immobilière ................ 12 2.1. Le privilège des copermutants ............................................................................ 13 2.2. La rescision pour lésion ...................................................................................... 13 3. Différents cas de figure ................................................................................... 14 3.1. Echange de d’immeubles bâtis existants ............................................................ 14 3.2. Echange parcellaires ........................................................................................... 14 3.3. Echange d’un immeuble existant contre un immeuble à construire ................... 16 4. L’échange immobilier et la fiscalité ................................................................ 16 4.1. Les frais et droits d’enregistrements et l’échange immobilier ............................ 17 a. Frais d'actes ............................................................................................. 17 b. Droit d’enregistrement ............................................................................ 17 c. Critère de localisation ............................................................................. 19 d. Exemption du droit proportionnel : immeubles ruraux non bâtis ........... 20 e. Exemption du droit proportionnel : aliénations soumises à la T.V.A ..... 21 f. Abattement des droits d’enregistrement ................................................. 21 4.2. La taxe sur la valeur ajoutée et l’échange immobilier ........................................ 23 a. Taxe sur la valeur ajoutée ....................................................................... 23 b. Compatibilité entre les dispositions relatives à l’exigibilité de la TVA et l’échange immobilier .............................................................................. 24 4.3. L’application des droits d’enregistrement et de la TVA pour une même 7 opération ............................................................................................................. 26 5. La loi Breyne du 9 juillet 1971 est-elle applicable au contrat d’échange ?.. 27 5.1. Présentation de la loi Breyne .............................................................................. 27 5.2. L’opération d’échange envisagée ....................................................................... 27 5.3. Le champ d’application de la loi Breyne ............................................................ 29 5.4. La position de la jurisprudence ........................................................................... 30 a. Arrêt de la Cour d’Appel de Gand du 31 janvier 2008 ........................... 31 b. Jugement du 7 avril 2009 du Tribunal de Première instance de Gand ... 32 5.5. La position de la doctrine.................................................................................... 32 5.6. La position du droit français ............................................................................... 34 5.7. Notre position ..................................................................................................... 36 Conclusion ..................................................................................................................... 36 INTRODUCTION L’échange immobilier est une formule actuellement peu répandue. Les rares décisions de jurisprudence sur le sujet en sont la preuve. Deux secteurs semblent pourtant avoir intégré le contrat d’échange dans leur pratique régulière : l’agriculture et la promotion immobilière2. L’objectif de ce travail est de déterminer si l’échange de biens immobiliers est une transaction intéressante ou non ; et dans l’affirmative, de mettre en évidence les différents avantages de cette formule. Nous commencerons par une présentation générale du contrat d’échange et de ses caractéristiques. Ensuite, nous entrerons dans le cœur du travail en présentant les particularités du contrat d’échange en matière immobilière. Le troisième point illustrera plusieurs types d’échanges immobiliers possibles. Nous poursuivrons en exposant le régime fiscal applicable à l’échange immobilier. Enfin, nous terminerons par un examen attentif de la loi Breyne et de son éventuelle application au contrat d’échange. 1. LE CONTRAT D’ECHANGE 1.1. Présentation générale du contrat d’échange Le contrat d’échange est régi par les articles 1702 à 1707 du Code civil. L’article 1702 du Code civil définit l’échange comme « un contrat par lequel les parties se donnent respectivement une chose pour une autre ». Il convient d’ores et déjà de souligner l’étroite parenté entre le contrat d’échange et le contrat de vente3. Ce sont deux contrats par lesquels les parties contractent ensemble dans le but de se donner, à chacune, quelque chose4 : « l’échange est un contrat qui comporte, comme la vente, une double aliénation »5. 2 B. DEMARSIN, « De "kleine contracten": bloemlezing uit de rechtspraak van de hoogste rechtscolleges », in Themis 102 - Bijzondere overeenkomsten, Brugge, La Charte, 2017, pp. 109-110. 3 H. DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge, Tome IV, volume 1,Les principaux contrats, 1ière partie, 4ième éd., Bruxelles, Bruylant, 1997, pnt. 615. 4 B. TILLEMAN, « Overeenkomsten vol. 2, Bijzondere overeenkomsten. A, Verkoop. Partie 1, Totstandkoming en kwalificatie van de koop », in Beginselen van Belgisch privaatrecht, Antwerpen, Kluwer, 2001, pp. 449 et s. 5 H. DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge, Tome IV, volume 1,Les principaux contrats, 1ière partie, 4ième éd., Bruxelles, Bruylant, 1997, pnt. 614. 9 La différence entre ces deux contrats réside dans le fait que l’acheteur doit payer un prix6 qui « consiste nécessairement dans le paiement d’une somme d’argent »7 ; alors que le coéchangiste doit remettre une chose autre que de l’argent8. Dans le contrat d’échange, « la monnaie est remplacé par un autre bien »9. Certainement en raison de cette forte ressemblance entre les deux contrats, l’article 1707 du Code Civil prévoit que les dispositions qui régissent le contrat de vente sont également applicables au contrat d’échange. Le contrat d’échange est donc réglementé par les mêmes dispositions que la vente10, sous réserve de quelques règles particulières que nous verrons. L’échange est un contrat consensuel11, synallagmatique12 et translatif à titre onéreux1314. Généralement qualifié de « bilatéral », certains auteurs estiment qu’un échange est également possible entre trois parties : ce qui importe c’est que chacune des parties transmette un bien en échange d’un autre bien15. Le contrat d’échange est réputé pour être un contrat commutatif, par opposition au contrat aléatoire16. Le contrat commutatif est caractérisé par l’équivalence des prestations réciproques auxquelles les parties sont obligées17. En réalité, ce qui importe ce n’est pas que 6 P. WÉRY, E., BEGUIN, « La notion de prix dans la vente immobilière : principes et questions particulières en rapport avec la pratique notariale », in uploads/S4/ transfert.pdf