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GUIDE DU PROPRIETAIRE FACE AU PLAN LOCAL D’URBANISME Page 1 sur 45 @Tous droits

GUIDE DU PROPRIETAIRE FACE AU PLAN LOCAL D’URBANISME Page 1 sur 45 @Tous droits réservés JasmineJovanovic droitsurterrain.com Aucune utilisation commerciale ou gratuite du présent E-Book n’est autorisée sous peines de poursuites. Les droits d’auteur sont réservés à Jasmine Jovanovic. Les éléments d’information contenus dans ce guide sont fournis au regard de la réglementation en vigueur et/ou de la jurisprudence existant à sa date de publication. Il s’agit d’information générale à utiliser selon ses besoins et en procédant aux vérifications propres à sa situation. Page 2 sur 45 @Tous droits réservés JasmineJovanovic droitsurterrain.com Table des matières A PROPOS DE L’AUTEUR ...................................................................................................................................... 4 Jasmine Jovanovic – Consultante en urbanisme ......................................................................................................... 4 Ma réflexion sur le PLU ................................................................................................................................................ 5 INTRODUCTION : ................................................................................................................................................. 6 Ces procédures sont de véritables épées de Damoclès pesant au-dessus de chaque terrain d’une collectivité, qu’il soit bâti ou non. ................................................................................................................................................... 8 CHAPITRE 1 – SOYEZ CONSCIENTS DES ENJEUX ET MENACES, CONNECTEZ-VOUS A LA REGLEMENTATION D’URBANISME APPLICABLE A VOTRE TERRAIN .................................................................................................. 10 Les menaces permanentes sur la constructibilité d’un terrain ................................................................................ 10 CHAPITRE II - QUELLE REGLEMENTATION D’URBANISME S’APPLIQUE SUR LA COMMUNE OU SE SITUE VOTRE TERRAIN ? ......................................................................................................................................................... 12 4 réglementations d’urbanisme possibles ................................................................................................................. 12 Faîtes un état des lieux en quelques minutes sur le PLU et une éventuelle procédure en cours ........................... 15 Anticipez, collectez les informations, informez-vous et agissez le plus tôt possible. .............................................. 17 CHAPITRE III - LE PLU – PLAN LOCAL D’URBANISME EN QUELQUES LIGNES ...................................................... 18 Le zonage du terrain dans le règlement graphique du PLU ...................................................................................... 19 L’affectation des zones et la destination des constructions. ................................................................................... 20 Les caractéristiques urbaines, architecturales, naturelles et paysagères. ............................................................... 20 Les équipements et les réseaux............................................................................................................................... 20 CHAPITRE IV – LE CERTIFICAT D’URBANISME .................................................................................................... 21 Deux types de certificats d’urbanisme ...................................................................................................................... 22 CHAPITRE V - LE DROIT A L’INFORMATION DU CITOYEN ................................................................................... 24 CHAPITRE VI – LA REVISION DU PLU A CHAQUE ETAPE ..................................................................................... 26 CHAPITRE VII - LES VOIES DE RECOURS CONTRE LE NOUVEAU PLU .................................................................. 35 La voie amiable ou le recours gracieux ...................................................................................................................... 35 La voie contentieuse ou le recours pour excès de pouvoir ....................................................................................... 36 Disposez-vous d’une protection juridique ? .............................................................................................................. 37 CHAPITRE VIII - LES CLES DU SUCCES ................................................................................................................ 38 S’informer et savoir c’est pouvoir agir ...................................................................................................................... 38 Page 3 sur 45 @Tous droits réservés JasmineJovanovic droitsurterrain.com Savoir c’est passer au niveau supérieur et organiser sa stratégie en fonction du degré de complexité de la situation ...................................................................................................................................................................... 39 Témoignage de Sylvette .......................................................................................................................................... 40 Témoignage de Josyane .......................................................................................................................................... 41 Les autres témoignages sur le site .......................................................................................................................... 41 Savoir c’est aussi savoir utiliser les meilleures stratégies ........................................................................................ 41 La stratégie gagnante du collectif – Les réussites du collectif qui auraient été des échecs individuellement ....... 41 « Avez-vous entendu parler des PLUmés ? » .......................................................................................................... 43 CLIQUEZ SUR L’IMAGE POUR ACCEDER AU CONTENU DETAILLE DU GUIDE AMELIORE DU PROPRIETAIRE FACE AU PLU. ............................................................................................................................................................. 44 L’accès à la formation du Guide du propriétaire face au PLU vous donne accès à des offres spécifiques d’accompagnement personnalisé. ............................................................................................................................. 45 Mes missions .............................................................................................................................................................. 45 Avocat partenaire ....................................................................................................................................................... 45 Pour me contacter .................................................................................................................................................. 45 contact@droitsurterrain.com ................................................................................................................................. 45 Page 4 sur 45 @Tous droits réservés JasmineJovanovic droitsurterrain.com A propos de l’auteur Jasmine Jovanovic – Consultante en urbanisme Juriste de formation et diplômée d’un Master (ex-DESS) en droit de l’urbanisme et de la construction. Juriste, grade d’attaché territorial, au sein du service urbanisme et foncier d’une mairie pendant 4 ans : • Pilotage de l’élaboration du PLU – Plan Local d’Urbanisme : interface élus, bureau d’études, personnes publiques associées, tenue des réunions de travail et conseils municipaux. • Gestion des réunions de concertation et demandes de déclassement (plus précisément appelées demandes de modification de zonage) des propriétaires de terrains. • Sécurisation de toutes les étapes de la procédure et finalisation du dossier PLU. • Gestion des demandes d’autorisations de travaux durant la période d’élaboration du PLU. • Conseil au service instructeur du droit des sols. • Gestion des recours contentieux en lien avec l’avocat. Plus de 20 ans d’expériences en qualité de juriste dans le domaine de l’immobilier et urbanisme : service expansion de la grande distribution, services immobiliers bancaires, promoteur immobilier, société d’économie mixte œuvrant dans le logement social. « Dans mon parcours en mairie, j’ai rencontré beaucoup de propriétaires désemparés, frustrés, mécontents voire même furieux. Je faisais en sorte de prendre le temps du dialogue. Or, ils avaient subi des échanges compliqués et stériles depuis des années, étaient déçus ou aigris de promesses non tenues, ou encore vivaient très mal ce qu’ils ressentaient comme des injustices. Ils avaient parfois vécu la perte d’un terrain constructible par la mise en vigueur d’un nouveau PLU. Ils étaient souvent dans l’impossibilité de réaliser quelque projet que ce soit sur leur terrain. Tout cet historique rendait le dialogue d’emblée très compliqué surtout lorsque l’on travaille pour la mairie. Après plusieurs autres expériences professionnelles dans le monde immobilier, j’ai pensé que je me rendrai bien plus utile à diffuser avec autant de pédagogie que possible les informations cruciales à connaître pour tout propriétaire de terrain via un site internet. C’est ainsi qu’est né droitsurterrain.com en 2015. Page 5 sur 45 @Tous droits réservés JasmineJovanovic droitsurterrain.com Ma réflexion sur le PLU Le domaine de l’urbanisme et particulièrement celui du PLU forment un monde à part, opaque, complexe et inaccessible aux usagers. Les nombreux enjeux, la pression foncière, la pression législative et la complexité des procédures, la pression des propriétaires fonciers, la pression d’une urbanisation trop rapide et mal maîtrisée etc. Bien souvent, les agents des mairies se montrent peu coopérants à répondre clairement aux questions posées par les propriétaires fonciers étant eux-mêmes en manque de formations adaptées ou débordés par la tâche. Or, le PLU est incontournable pour tout propriétaire de terrain. Il décide de tout sur un terrain donné ! Peut-on donner son opinion sur le PLU et surtout peut-on obtenir que cette opinion soit suivie par les auteurs du PLU ? J’ai souvent entendu dire : « De toute manière, c’est peine perdue … ». Je réponds que la loi impose la concertation avec les citoyens et qu’il existe différents outils et leviers pour se faire entendre. Seul un audit objectif de la situation urbanistique d’un terrain peut permettre de conclure sur les chances de succès d’une demande qu’elle quelle soit. Si l’audit permet de développer des arguments positifs, objectifs et cohérents, nombre de communes seront disposées à les entendre. Je vous invite à consulter les témoignages des dossiers réussis sur le site. Si malgré cet audit et arguments développés, vos interlocuteurs demeurent fermés, une stratégie plus poussée peut être mise en place. Savoir et se donner les moyens de réussir ou subir et dire adieu à ses projets. Notre objectif est de vous accompagner dans vos démarches pour vous donner tous les moyens de valoriser le potentiel de votre terrain dans le futur PLU. Pour aller au-delà des informations fournies dans le présent guide, je vous invite à consulter le programme du Guide amélioré du Propriétaire face au PLU : https://droitsurterrain.com/produit/formation-en-ligne- proprietaire-face-plu/ Je vous souhaite une bonne lecture. Page 6 sur 45 @Tous droits réservés JasmineJovanovic droitsurterrain.com Introduction : Ce guide contient des informations cruciales pour tout propriétaire de terrain. Le PLU Plan Local d’Urbanisme devrait être au cœur des préoccupations des propriétaires de terrains. Cette réglementation gère le statut constructible ou inconstructible des terrains. Or, elle n’est pas figée. Le PLU évolue régulièrement. Et les modifications du PLU aboutissent le plus souvent à modifier le statut constructible ou inconstructible d’un terrain. J’encourage vivement tout propriétaire de terrain lisant ce guide à se renseigner immédiatement auprès de la mairie pour savoir si une procédure de révision du PLU est en cours. Le sort de votre terrain en dépend peut-être ! De longues années peuvent s’écouler entre deux procédures de modification du PLU. C’est mon meilleur premier conseil pour vous. Le PLU Plan Local d’Urbanisme est incontournable pour tout propriétaire de terrain. D’inconstructible à constructible, il y a un PLU. De constructible à inconstructible, il y a un PLU. De l’impossibilité de réaliser un projet à la réalisation d’un projet réussi sur son terrain, il y a un PLU. Page 7 sur 45 @Tous droits réservés JasmineJovanovic droitsurterrain.com Qu’est-il autorisé de construire sur ce terrain précis ? Qu’est-il interdit de construire ? Quelle activité est autorisée sur ce terrain précis ? Quelle activité est interdite ? Quelle occupation est autorisée sur ce terrain précis ? Quelle occupation est interdite ? Or, le monde de l’urbanisme est un labyrinthe opaque et miné d’embûches pour tout propriétaire de terrain. o Les procédures affectant le PLU sont très méconnues du public or ce sont des épées de Damoclès susceptibles de remettre en cause les droits à construire sur tout terrain quel qu’il soit. o Le jargon technique, les sigles, les notions juridiques forment un langage très complexe à décrypter pour toute personne n’ayant aucune connaissance de la matière. o Les échanges avec les services de la collectivité sont souvent difficiles et frustrants. Lorsque l’on sait de quoi uploads/S4/guide-gratuit-proprietaire-face-au-plu.pdf