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ADMINISTRATION DE BIENS ET AGENCE IMMOBILIERE En partenariat avec ANALYSES SECT

ADMINISTRATION DE BIENS ET AGENCE IMMOBILIERE En partenariat avec ANALYSES SECTORIELLES 2019 - 2020 ADMINISTRATION DE BIENS ET AGENCE IMMOBILIERE © ORDRE DES EXPERTS-COMPTABLES – ANALYSES SECTORIELLES – DECEMBRE 2019 1 SOMMAIRE SOMMAIRE 1 SYNTHESE 5 1. Le secteur de l’administration de biens (gestion locative) en bref ................................ 5 2. Le secteur de l’agence immobilière (transaction) en bref .............................................. 6 PRESENTATION DE LA PROFESSION 7 1. Définitions ............................................................................................................................. 7 A. ACTIVITE D’ADMINISTRATEUR DE BIENS ................................................................................................. 7 B. ACTIVITE D’AGENT IMMOBILIER ............................................................................................................. 9 2. Accès à la profession ........................................................................................................ 11 ANALYSE ECONOMIQUE 15 1. Les principales données économiques de l’activité ...................................................... 15 A. LES FRAIS DE GESTION DE COPROPRIETES .......................................................................................... 15 B. LE NIVEAU DES TRANSACTIONS .......................................................................................................... 16 C. LES PRIX DES LOGEMENTS ................................................................................................................ 17 D. LES TAUX D’INTERET ......................................................................................................................... 18 E. LE CHIFFRE D’AFFAIRES DU SECTEUR ................................................................................................. 19 2. Les intervenants du secteur des activités immobilières pour compte de tiers .......... 20 A. LES ENTREPRISES ET LES EFFECTIFS DU SECTEUR ............................................................................... 20 B. LES PRINCIPAUX INTERVENANTS DU SECTEUR ..................................................................................... 21 C. LES FORCES, FAIBLESSES ET RISQUES DES ACTIVITES IMMOBILIERES POUR COMPTE DE TIERS ................. 23 3. Les perspectives du secteur des activités immobilières pour compte de tiers .......... 24 A. LES ADMINISTRATEURS DE BIENS ....................................................................................................... 24 B. LES AGENCES IMMOBILIERES ............................................................................................................. 26 C. LES PERSPECTIVES 2019-2020 ........................................................................................................ 27 STRUCTURE FINANCIERE 29 1. Chiffres clés des entreprises individuelles du secteur .................................................. 29 A. ACTIVITE DES ENTREPRISES INDIVIDUELLES DU SECTEUR ...................................................................... 29 B. PERFORMANCES DES ENTREPRISES INDIVIDUELLES DU SECTEUR ........................................................... 30 2. Chiffres clés des sociétés du secteur .............................................................................. 34 A. ACTIVITE DES SOCIETES DU SECTEUR ................................................................................................. 34 B. PERFORMANCES DES SOCIETES DU SECTEUR ...................................................................................... 36 3. Éléments d’analyse de l’exploitation ............................................................................... 40 A. MODE DE CALCUL DES HONORAIRES ................................................................................................... 40 B. LES PRIX DES ACTIVITES IMMOBILIERES POUR COMPTE DE TIERS ........................................................... 42 ADMINISTRATION DE BIENS ET AGENCE IMMOBILIERE 2 © ORDRE DES EXPERTS-COMPTABLES – ANALYSES SECTORIELLES – DECEMBRE 2019 C. PRINCIPAUX POSTES DE COUTS ......................................................................................................... 43 D. MOYENS DE PRODUCTION ................................................................................................................. 43 4. Financements et aides ...................................................................................................... 44 A. AIDES GENERALES ........................................................................................................................... 44 B. AIDES SPECIFIQUES DU SECTEUR EN MATIERE D’ENVIRONNEMENT ......................................................... 44 ENVIRONNEMENT JURIDIQUE 45 1. Réglementation propre à l’activité ................................................................................... 45 2. Obligations en cours d’activité ........................................................................................ 45 A. CARTE PROFESSIONNELLE ................................................................................................................ 45 B. OBLIGATION DE FORMATION PROFESSIONNELLE CONTINUE ................................................................... 47 C. OBLIGATIONS D’INFORMATION VIS-A-VIS DU CLIENT .............................................................................. 47 D. DISPOSITIONS PARTICULIERES A LA GESTION IMMOBILIERE ................................................................... 50 E. DISPOSITIONS PARTICULIERES A LA TRANSACTION ............................................................................... 50 F. DISPOSITIONS PARTICULIERES A LA LOCATION D’UN LOGEMENT ............................................................. 52 G. DISPOSITIONS PARTICULIERES AU SYNDIC ........................................................................................... 53 H. LOI ANTI-BLANCHIMENT ..................................................................................................................... 54 3. Réglementation en matière d’environnement ................................................................ 55 A. REGLEMENTATION RELATIVE AUX INSTALLATIONS CLASSEES POUR LA PROTECTION DE L’ENVIRONNEMENT (ICPE) ................................................................................................................................................. 55 B. REGLEMENTATION RELATIVE AUX DECHETS ......................................................................................... 55 C. REGLEMENTATION RELATIVE A L’EAU, L’AIR, LE BRUIT, LES SOLS ET SITES .............................................. 56 D. REGLEMENTATION RELATIVE A L’ENERGIE ........................................................................................... 56 4. Normes françaises et européennes ................................................................................. 57 PRINCIPALES SPECIFICITES COMPTABLES, FISCALES ET SOCIALES 59 1. Spécificités comptables .................................................................................................... 59 A. ADMINISTRATEUR DE BIENS ............................................................................................................... 59 B. OBLIGATIONS DU SYNDIC DE COPROPRIETE RELATIVES A LA TENUE ET A L’ETABLISSEMENT DES COMPTES DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ........................................................................................................... 60 C. AGENCES IMMOBILIERES ................................................................................................................... 63 D. COMPTABILISATION DES FONDS COMMERCIAUX ACQUIS ........................................................................ 63 2. Spécificités fiscales ........................................................................................................... 63 A. TVA ............................................................................................................................................... 63 B. BIC / IS .......................................................................................................................................... 65 3. Spécificités sociales .......................................................................................................... 65 A. CONVENTION COLLECTIVE ................................................................................................................. 65 B. PRINCIPALES OBLIGATIONS SPECIFIQUES AU SECTEUR EN MATIERE DE SANTE / SECURITE ........................ 66 4. Évaluation sectorielle ........................................................................................................ 67 A. LES ADMINISTRATEURS DE BIENS ....................................................................................................... 67 B. LES AGENTS IMMOBILIERS ................................................................................................................. 68 ADMINISTRATION DE BIENS ET AGENCE IMMOBILIERE © ORDRE DES EXPERTS-COMPTABLES – ANALYSES SECTORIELLES – DECEMBRE 2019 3 PRINCIPALES ZONES DE RISQUES A ANALYSER 69 1. Risques liés au démarrage de l’entreprise ...................................................................... 69 A. RESPECT DES OBLIGATIONS CONCERNANT L’ACCES A LA PROFESSION ................................................... 69 2. Risques liés à l’activité ...................................................................................................... 69 A. REPRESENTATION DES FONDS MANDANTS .......................................................................................... 69 B. CONTROLE INTERNE ......................................................................................................................... 69 C. SANTE, HYGIENE ET SECURITE ........................................................................................................... 70 3. Risques liés à la réglementation ...................................................................................... 70 4. Risques liés à la mission de l’expert-comptable ............................................................ 71 A. LES ADMINISTRATEURS DE BIENS ....................................................................................................... 71 B. LES AGENTS IMMOBILIERS ................................................................................................................. 71 C. ATTESTATIONS DE L’EXPERT-COMPTABLE SUR LES FONDS MANDANTS DETENUS PAR LES AGENTS IMMOBILIERS, GERANTS D’IMMEUBLES OU SYNDICS DE COPROPRIETE .......................................................... 71 5. Ratios d’alerte relatifs à la prévention des difficultés .................................................... 74 A. ANALYSE DYNAMIQUE DE L’EVOLUTION DE LA STRUCTURE FINANCIERE ................................................... 74 B. RATIOS DE RENTABILITE .................................................................................................................... 74 ANNEXES 77 1. Textes juridiques réglementant les activités .................................................................. 77 2. Manifestations .................................................................................................................... 78 3. Logiciels et outils de gestion ............................................................................................ 78 ADRESSES UTILES 81 1. Organisations professionnelles ....................................................................................... 81 2. Organismes de formation.................................................................................................. 82 BIBLIOGRAPHIE 83 1. Études de marché .............................................................................................................. 83 2. Mémoires d’expertise comptable ..................................................................................... 84 3. Revues................................................................................................................................. 85 4. Ouvrages ............................................................................................................................. 85 LEXIQUE 87 ADMINISTRATION DE BIENS ET AGENCE IMMOBILIERE © ORDRE DES EXPERTS-COMPTABLES – ANALYSES SECTORIELLES – DECEMBRE 2019 5 SYNTHESE Les professionnels du secteur exercent, soit exclusivement, soit concomitamment l’activité d’administration de biens (gestion locative) et d’agence immobilière (transaction), de ce fait la séparation en deux professions est très théorique. 1. Le secteur de l’administration de biens (gestion locative) en bref Que recouvre cette profession ?  On entend communément par « administration de biens » la gestion de biens immobiliers pour le compte d’un ou de plusieurs propriétaires dans le cadre d’un mandat.  Ce métier s’articule autour de deux activités historiques : la gérance : conservation des biens, administration juridique et comptable des biens loués (recouvrement des loyers, engagement des dépenses courantes, etc.), ainsi que la location ou la sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé, d’immeubles bâtis ou non bâtis, le syndic de copropriété : gestion de la copropriété pour le compte du syndicat de copropriétaires (gestion du personnel de gardiennage et d’entretien, conservation des biens et des équipements, recouvrement des charges communes, etc.). Quelles sont les conditions d’accès à la profession ?  L’exercice de l’activité d’administration de biens n’est accessible qu’aux titulaires de la carte professionnelle « Gestion immobilière » ou « Syndic de copropriété ».  Cette carte est délivrée sous conditions d’honorabilité, de capacité professionnelle et de garantie financière. Combien d’entreprises d’administration de biens recense-t-on en France ?  Selon l’Insee, 9 578 entreprises avaient pour activité principale l’administration d’immeubles au 1er janvier 2017.  D’après cette même source, près de 75 % d’entre elles employaient moins de 2 salariés. Quels sont les principaux éléments de leur performance financière ? Entreprise individuelle Société Chiffre d’affaires moyen en € 240 272 968 777 Valeur ajoutée 70,6 % 62,5 % Charges de personnel 30,2 % 44,4 % Résultat net1 24,4 % 9,7 % Données 2018 exprimées en pourcentage du chiffre d’affaires 1 La notion de « résultat net » n’existe pas en tant que telle dans la base de données FCGA. Dans ce tableau, est indiqué pour les entreprises individuelles le résultat courant cotisations de l’exploitant déduites, qui est l’indicateur qui s’en rapproche le plus (de même pour la page suivante). ADMINISTRATION DE BIENS ET AGENCE IMMOBILIERE 6 © ORDRE DES EXPERTS-COMPTABLES – ANALYSES SECTORIELLES – DECEMBRE 2019 2. Le secteur de l’agence immobilière (transaction) en bref Que recouvre cette profession ?  Une agence immobilière propose des services d’intermédiation, de conseil et d’évaluation pour l’achat, la vente ou la location de biens immobiliers (appartements, maisons, locaux commerciaux ou industriels, fonds de commerce, terrains) pour le compte de tiers.  La plupart des agences immobilières sont également impliquées dans la gestion immobilière (administration de biens et syndic de copropriété), la commercialisation de programmes neufs et le conseil (technique, juridique, financier et fiscal). Quelles sont les conditions d’accès à la profession ?  L’exercice de l’activité de transaction immobilière n’est accessible qu’aux titulaires de la carte professionnelle « Transaction sur immeubles et fonds de commerce ».  Cette carte est délivrée sous conditions d’honorabilité, de capacité professionnelle et de garantie financière. Combien d’entreprises d’agences immobilières recense-t-on en France ?  Selon le dernier dénombrement publié par l’Insee, 58 793 entreprises exerceraient à titre principal l’activité d’agence immobilière : 73% des agences étaient des structures sans salarié, et près de 96 % employaient moins de 6 salariés. Quelles sont les grandes tendances de l’activité ?  Le chiffre d’affaires des agences immobilières a ralenti en 2019 (+8,9 % en valeur) après deux années de très forte croissance, conséquence : de la bonne tenue des ventes de logements anciens qui ont atteint un niveau record au cours de l’année, tirée par des conditions de financement favorables aux accédants à la propriété, d’une petite hausse des prix de leurs prestations (+1,1 % sur un an), du fait de la concurrence croissante des réseaux d’intermédiation alternatifs (présents majoritairement sur internet) et des ventes entre particuliers, du soutien des activités annexes, notamment les mises en location et la gestion locative.  Malgré la concurrence des transactions entre particuliers, les agences ont encore réalisé 69 % des transactions immobilières en 2016 (source : Notaires de France). Quels sont les principaux uploads/Finance/ administration-de-biens-analyse-sectorielle-2019-12.pdf