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CHARTE DE L’EXPERTISE EN ÉVALUATION IMMOBILIÈRE 5e édition Mars 2017 - 3 - Somm

CHARTE DE L’EXPERTISE EN ÉVALUATION IMMOBILIÈRE 5e édition Mars 2017 - 3 - Sommaire général Préambule 7 Titre I – Conditions générales d’exercice de l’expertise 11 Chapitre 1 - Définitions et qualifications 12 1.1. – L’expertise en évaluation immobilière 12 1.2. – L’expert en évaluation immobilière 13 Chapitre 2 - Conditions d’exercice 16 2.1. – Conditions générales 16 2.2. – Conditions particulières (expertise judiciaire, agricole et foncière, domaniale, pour expropriation et en matière fiscale) 16 Chapitre 3 - Cadres spécifiques d’évaluation et évaluations réglementées 18 3.1. – Entreprises d’assurance, institutions de prévoyance et mutuelles 18 3.2. – Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) 19 3.3. – Organismes de placement commun en immobilier (OPCI) 19 3.4. – Sociétés faisant appel public à l’épargne 20 3.5. – Évaluation dans le cas d’un crédit immobilier d’un bien résidentiel 21 3.6. – Évaluations immobilières pour les personnes publiques 23 3.7. - Expertise en cas d’expropriation pour cause d’utilité publique 25 3.8. - Expertise en matière fiscale 26 Chapitre 4 - Éthique professionnelle 27 4.1. – Obligations de l’expert en évaluation immobilière 27 4.2. – Relations de l’expert en évaluation immobilière avec son client 29 4.3. – Responsabilité civile professionnelle 34 4.4. – Relations de l’expert en évaluation immobilière avec ses confrères 35 4.5. – Publicité 37 4.6. - Obligations propres aux expertises judicaires 37 Chapitre 5 - Application de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière 38 5.1. – Comité d’application de la Charte 38 5.2. – Respect de l’application de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière 39 - 5 - Sommaire général Chapitre 3 - Méthodes d’évaluation 78 3.1. – Méthodes par comparaison (Market approach) 78 3.2. – Méthodes par le revenu – Capitalisation / Actualisation (Income approach) 78 3.3. – Méthodes par le coût de remplacement (Cost approach) 80 3.4. – Méthodes indiciaires 81 3.5. – Méthodes dites par sol et construction 81 3.6. – Méthode dite du bilan promoteur (Development appraisal / Residual method) 81 3.7. – Méthodes des ratios professionnels (Profits method) 83 Chapitre 4 - Typologie des loyers 84 4.1. – Loyer brut 84 4.2. – Loyer net 84 4.3. – Loyer triple net ou cash-flow immobilier 85 Chapitre 5 - Taux de capitalisation, de rendement et d’actualisation 86 5.1. – Précisions terminologiques et taux utilisés à d’autres fins que l’évaluation proprement dite 86 5.2. – Taux de capitalisation 88 5.3. – Taux de rendement 88 5.4. – Taux d’actualisation 89 Titre III – Missions et diligences 91 Chapitre 1 - Les missions réalisées par les experts en évaluation immobilière 92 1.1. – Missions d’expertise 93 1.2. – Autres missions connexes, complémentaires et distinctes de l’évaluation immobilière 97 Chapitre 2 - La réalisation des missions d’expertise 101 2.1. – Formalisation de la mission 101 2.2. – Déroulement de la mission 105 Chapitre 3 - Les documents d’expertise 106 3.1. – Principes d’établissement 106 3.2. – Le contenu des rapports 107 3.3. – Cas particulier des immeubles situés à l’étranger 112 Charte de l’expertise en évaluation immobilière - 5e édition - 4 - Titre II – Méthodologie d’évaluation 41 Chapitre 1 - Concepts de valeur 42 1.1. – Valeur vénale (Market value) 42 1.2. – Juste valeur (Fair value) 52 1.3. – Valeur locative de marché (Market rent / Market rental value / Estimated rental value) 54 1.4. – Coût de remplacement brut (Replacement cost) 57 1.5. – Coût de remplacement net (Depreciated replacement cost - DRC) 57 1.6. – Valeur d’apport 57 1.7. – Prix de convenance ou d’opportunité / Valeur de synergie (Special purchaser price / Marriage value) 58 1.8. – Prix de vente forcée (Forced sale price / Deleted value) 58 1.9. – Valeur à neuf ou coût de reconstruction (Reinstatement cost) 58 1.10 – Valeur d’assurance 59 1.11. – Valeur hypothécaire (Mortgage lending value) 59 1.12. – Droit au bail 60 1.13. – Indemnité d’éviction 61 1.14. – Indemnité d’expropriation 63 1.15. – Valeur en matière forestière 63 Chapitre 2 - Surfaces et superficies 65 2.1. – Contenance cadastrale 66 2.2. – Superficie d’un terrain 66 2.3. – Surface hors œuvre brute 67 2.4. – Surface hors œuvre nette 67 2.5. – Surface habitable 69 2.6. – Surface de plancher 69 2.7. – Surface de plancher fiscale (surface taxable) 70 2.8. – Surface utile brute (SUB) (Lettable area) 71 2.9. – Surface utile nette 71 2.10. – Surfaces pondérées 72 2.11. – Surface GLA (Gross Leasing Area / Gross Lease Area) 76 2.12. – Surface commercialisable 76 2.13. – Surface pondérée en copropriété 76 2.14. – Surface de construction (SDC) 77 2.15. – Superficie privative dite loi Carrez 77 Charte de l’expertise en évaluation immobilière - 5e édition - 6 - Titre IV – Incidences des normes techniques et de développement durable sur le processus d’expertise en évaluation immobilière 113 Chapitre 1 – Le développement durable 114 1.1. – Le contexte 114 1.2. – L’émergence de signes de qualité thermique et environnementale 115 1.3. – La réglementation thermique et les labels énergétiques associés 115 1.4. – Les certifications environnementales et labels français 119 1.5. - Les certifications environnementales étrangères 123 Chapitre 2 - Rappel sur la portée de la mission de l’expert en lien avec son obligation de moyens 126 Chapitre 3 - Prise en considération par l’expert en évaluation des données environnementales et de leur incidence dans l’appréciation des valeurs 128 Annexes 129 Annexe 1 - Liste des participants 130 Annexe 2 - Bibliographie 132 Annexe 3 - Tableau de synthèse des surfaces utilisées en immobilier 135 Annexe 4 - Taux d’actualisation (Afrexim) 136 Annexe 5 - Rapport Barthès 143 Annexe 6 - Grille de cotation CIBE 159 Annexe 7 - International Property Measurement Standards (IPMS) 164 - 7 - Préambule En 1990, des entités et organisations professionnelles d’experts immo biliers se sont réunies à l’initiative de l’Institut Français de l’Expertise Immobilière afin d’ériger des principes méthodologiques et déonto logiques communs qui ont donné naissance à la première édition de la Charte de l’Expertise. Depuis, trois versions ont été publiées, en 1998, en 2006 et 2012. Cette cinquième édition de la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière est le résultat des travaux collectifs des structures membres du Comité d’Application de la Charte. Ce Comité d’Application, créé en 1998, réunit aujourd’hui la quasi-totalité des organisations représentatives d’experts en évaluation immobilière. Le Comité s’est doté en 2015 d’une personnalité juridique et constitue de ce fait un interlocuteur indépendant pour les clients, les pouvoirs publics, les organismes de contrôle, et plus généralement toute personne concernée par les questions d’expertise immobilière. Une avancée majeure de cette cinquième édition est constituée par une grille de pondération unique des surfaces commerciales, établie de concert par le Comité d’Application de la Charte et les autres acteurs de l’immobilier commerce. Par ailleurs, depuis 2012, l’univers de l’expertise en évaluation immobi lière a dû s’adapter aux profonds changements issus des dispositions : - de la directive AIFM de 2012 transposée en droit français par l’ordon nance 2013-676 publiée au Journal officiel du 27 juillet 2013, - de ceux résultant de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), - de la nouvelle instruction n° 2014-I-07 de l’ACPR qui précise et définit le cadre de la nouvelle procédure d’acceptation des experts, - et de la directive sur le crédit immobilier résidentiel de 2014 transpo sée en droit français par l’ordonnance du 26 mars 2016 et du décret du 15 mai 2016. Préambule - 9 - Charte de l’expertise en évaluation immobilière - 5e édition - 8 - La Charte continue donc d’être un ouvrage de référence complet et indis pensable pour les experts en évaluation immobilière, leurs clients, les pouvoirs publics et les organismes de contrôle. Toutefois, si la Charte pro pose des recommandations sur les bonnes pratiques et des définitions et concepts d’évaluation partagés par tous les experts en évaluation immobi lière intervenant sur le territoire français, elle ne constitue pas un manuel de méthodologie d’évaluation immobilière. La Charte continue de s’inscrire dans une démarche d’harmonisation per manente avec les standards TEGoVA, RICS et IVSC, en reprenant et en expliquant les définitions de base au plan européen et international, tout en soulignant certaines spécificités propres à la France. Chaque signataire de la Charte s’engage à en faire respecter l’application, auprès de ses adhérents, tout en se réservant la possibilité de prévoir pour ces derniers, des obligations complémentaires ou spécifiques, que celles-ci soient d’ordre législatif, réglementaire ou professionnel. Cette cinquième édition de la Charte de l’expertise en évaluation immobi lière reprend un plan similaire à l’édition 2012, avec cependant une fusion du titre I et du titre IV des éditions précédentes, dans un souci de clarté et de concision. Titre I - Conditions générales d’exercice de l’expertise Il s’agit des grands principes généraux, de la qualification de l’expert en évaluation, du cadre d’exercice, général ou spécifique, des principes déontologiques dans lequel il place son activité. La fusion du titre IV et du titre I confère à ces conditions générales d’exercice plus de force. Titre II uploads/Finance/ charte-de-l-expertise-2017-5e-edition.pdf