Remerciez-le!

Remerciez @Admin pour avoir partagé cet document gratuitement, de la manière la plus simple, en partageant sur les réseaux sociaux.

COMPTABILITÉ FINANCIÈRE MODULE 3 : Investissement Immobilier CE QU'IL FAUT RETE

COMPTABILITÉ FINANCIÈRE MODULE 3 : Investissement Immobilier CE QU'IL FAUT RETENIR Depuis la parution du décret d'application le 16 août 2006, la loi Robien est remplacée par : • le dispositif "Robien recentré". Amortissement limité à 50% du montant de l'investissement, mais le propriétaire peut louer sans limite de revenus du locataire; • le dispositif "Borloo populaire". Fiscalement plus attractif, avec des loyers se situant 20% en-dessous de ceux du "Robien recentré" mais l'avantage de bénéficier d'une déduction forfaitaire de 30% sur les revenus bruts. DÉTAILS DU DISPOSITIF DE ROBIEN Le décret relatif à la loi portant "Engagement national pour le logement" a été publié au Journal Officiel le 16 août 2006, de même que l'arrêté relatif à la mise en oeuvre du nouveau dispositif "Borloo populaire". Il procède à la réforme du régime d'amortissement fiscal en faveur des investissements locatifs créé en 2003 par M. Gilles de Robien, alors ministre de l'équipement et du logement, afin d'en corriger certains effets pervers. En outre, il introduit dans notre droit fiscal un nouveau système d'amortissement, baptisé "Borloo populaire", pour favoriser la création d'une offre locative privée à des niveaux de loyers fixés à 70 % des loyers de marché et réservée à des locataires disposant de ressources modestes (NDLR : selon nos estimations, près des deux tiers des foyers français ont des ressources inférieures aux plafonds fixés, ce qui rend cette limitation moins sociale qu'il n'y parait et donc en définitive assez favorable à l'investisseur). Ces deux dispositifs sont donc pleinement en vigueur. Cours comptabilité financière : David Lempernesse/ Page 1 sur 23 Le Borloo populaire peut être choisi par les particuliers pour les biens acquis depuis le 1er janvier 2006. Il coexiste avec le dispositif Robien, aux plafonds de loyer proches du marché, mais moins avantageux sur le plan fiscal et qui est recentré à partir du 1er septembre 2006 sur les grandes agglomérations à marché tendu. Le "Borloo populaire" est accordé à deux principales conditions : Le bien immobilier doit être loué à des ménages dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond, à la différence du dispositif Robien (ancien et recentré); Le loyer au m² est plafonné (à environ 70% du prix du marché). La différence notable entre les deux systèmes consiste en une meilleure répartition des taux d'amortissement, qui devrait être de nature à diminuer le risque de "saturation" du plafond annuel de déficit foncier, fixé à 10 700 €. L'ancien dispositif d’amortissement fiscal "Robien" n'était associé à aucune contrainte de ressources du locataire et prévoyait des plafonds de loyers inférieurs de 10 % seulement au marché. Jean-Louis Borloo a souhaité réorienter l’investissement locatif dans le logement neuf en suivant deux priorités : Recentrer la production de logements "Robien" dans les agglomérations les plus tendues Répondre aux besoins des ménages de revenus modestes et moyens. C’est tout l’objectif de la loi "Engagement national pour le logement" qui a donc adapté le "Robien" et créé le nouveau dispositif "Borloo populaire". Le Robien recentré et le Borloo vont ainsi coexister, au libre choix des investisseurs. Ils sont complémentaires : Le Borloo est fiscalement plus attractif, mais alors que les loyers se situent 20% en dessous de ceux du Robien, une déduction forfaitaire de 30% est applicable sur les revenus bruts; Le Robien est fiscalement moins avantageux, mais le propriétaire peut louer sans limite de revenus du locataire. Au total, ce sont plus de 60 000 logements neufs par an qui sont prévus. • Attention : CES DISPOSITIFS SONT RÉSERVÉS À L'ACHAT D'UN LOGEMENT, DANS LE BUT DE LE METTRE EN LOCATION. ILS NE S’APPLIQUENT DONC PAS A L'ACQUISITION DE LA RÉSIDENCE PRINCIPALE DE L’INVESTISSEUR. Cours comptabilité financière : David Lempernesse/ Page 2 sur 23 Applicables au neuf – et à l'ancien sous certaines conditions très strictes pour le Borloo, leur principal attrait réside dans l'amortissement – déduction fiscale – d'une partie du montant de l'investissement. Pour l'investisseur optant pour l'un des ces avantages fiscaux, deux conditions de location sont à respecter: Conserver le bien en location pendant un minimum de 9 ans Respecter un plafond de loyer (par mois et par m²). Pour le Borloo populaire, il convient en outre de respecter un plafond de ressources (revenus) du locataire. Pour l'investisseur avisé, ces dispositifs permettent : D’investir en immobilier afin de se constituer un patrimoine, en partie financé par le locataire. Avec ou sans apport (possibilité de financement total). Tout en bénéficiant d'avantages fiscaux. Un excellent moyen de préparer sa retraite tout en protégeant ses proches (grâce à l'assurance décès invalidité). -------------------------------------- Documents disponibles : Décret n° 2006-1005 du 10 août 2006 pris pour l’application des articles 31 et 31 bis du code général des impôts relatif à la mise en location de logements. Arrêté du 10 août 2006 pris pour l’application des articles 2 terdecies B et 2 terdecies C de l’annexe III au code général des impôts et relatif au classement des communes par zones. Article 31 du Code Général des impôts . Article 31bis du Code Général des impôts . Cours comptabilité financière : David Lempernesse/ Page 3 sur 23 CE QU'IL FAUT RETENIR En vous autorisant à amortir de 50 à 65% du montant de votre investissement, les dispositifs Robien recentré et Borloo populaire vous permettent de défiscaliser en toute légalité en générant d'importantes réductions d'impôt. RÉDUIRE VOS IMPOTS POURQUOI RESTER PASSIF FACE À VOTRE FISCALITÉ ? • En vous autorisant à amortir jusqu'à 65% du montant de votre investissement, les dispositifs Robien recentré et Borloo populaire vous permettent de défiscaliser en toute légalité en générant d'importantes réductions d'impôt. Défiscaliser, grâce à l'immobilier, c'est transformer l'impôt en patrimoine. Voici, en fonction de votre tranche marginale d'imposition (tranche dans laquelle est située la partie haute de vos revenus), la réduction d'impôt que vous pouvez obtenir : TMI Réduction d'impôt annuelle maximum 5,5% 535 € 14% 1 498 € 30% 3 210 € 40% 4 280 € Montant indicatif sur la base d'un emprunt à 100%, pour un contribuable sans autres revenus fonciers (c'est-à-dire ne possédant pas déjà d'autres biens immobiliers en location). Cours comptabilité financière : David Lempernesse/ Page 4 sur 23 LES PRINCIPALES LOI DE DÉFISCALISATION IMMOBILIÈRE Loi ou dispositif Borloo populaire Robien recentré LMNP LMP ZRR Girardin Monuments Historiques Malraux Principe Investissement locatif en collectif ou individuel Investissement locatif en collectif ou individuel Investissement en vue de se placer sous le régime fiscal du Loueur en Meublé Non Professionnel Investissement en vue de se placer sous le régime fiscal du Loueur en Meublé Professionnel Investissement locatif dans une Zone de Revitalisation Rurale Investissement immobilier outre-mer Investissement en vue de la restauration complète, puis en principe location Investissement en vue de la restauration complète, puis location Support d'investissem ent Immobilier neuf (ou ancien fortement réhabilité) loué non meublé Immobilier neuf (ou ancien fortement réhabilité) loué non meublé Neuf ou ancien loué en meublé. Par exemple: résidence de loisir, médicalisée ou pour étudiants Neuf ou ancien loué en meublé. Par exemple : résidence de loisir, médicalisée ou pour étudiants Immobilier neuf, loué nu à un gestionnaire en résidence de tourisme située en ZRR Immobilier neuf à usage d'habitation principale du locataire Immobilier ancien classé nécessitant beaucoup de travaux Immobilier ancien nécessitant beaucoup de travaux, situé en secteur sauvegardé Investisseme nt optimal Fonction de la situation et des objectifs de l'investisseur. Si revenus fonciers existants, intérêt à investir d'avantage Fonction de la situation et des objectifs de l'investisseur. Si revenus fonciers existants, intérêt à investir d'avantage Pas de minimum : fonction de la situation, des objectifs de l'investisseur et du complément de revenu souhaité à terme Minimum 350 000 € environ 50 000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée, 100 000 € pour un couple marié Selon situation de l'investisseur et marché local Selon défiscalisation et patrimoine souhaité Selon défiscalisation et patrimoine souhaité Avantage fiscal Régime des revenus fonciers. Amortissement jusqu'à 65% de l'invest. /15 ans Régime des revenus fonciers. Amortissement jusqu'à 50% de l'invest. /9 ans Déductibilité des charges et intérêts d'emprunt, amortissement 'immobilier et mobilier + possibilité récupération TVA Imputation des déficits liés à cette activité (autres qu'amortissemen ts) sur autres revenus. Amortissement immobilier et mobilier + récupération de TVA possible Réduction d'impôt 20 à 40% / invest. / 6 ans, plafonnée en fonction de la situation fiscale. Récupération possible de la TVA Réduction d'impôt 25 à 64% / invest / 5 à 10 ans (selon secteur libre ou intermédiaire, alimentation énergie solaire ou non). Plafond 1 866 €HT/m² Illimité. Régime revenus fonciers + imputation sans limite des déficits fonciers (travaux notamment) sur le revenu global Régime revenus fonciers + imputation sans limite des déficits fonciers sauf intérêts d'emprunt imputables seulement à concurrence des loyers Impact fiscal Fort pendant 7 ans (6%) puis un peu plus faible, étalé sur 9 ans ou 15 ans Fort pendant 7 ans (6%) puis un peu plus faible, étalé sur 9 ans Possibilité de récupération de TVA + revenus non fiscalisés Fort de 1 à 5 ans, puis longue période de non imposition des revenus tirés uploads/Finance/ immobilier 1 .pdf