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1 1 Ministère de l'Enseignement Supérieur et de la Recherche Scientifique UFR :

1 1 Ministère de l'Enseignement Supérieur et de la Recherche Scientifique UFR : SCIENCES DE L'HOMME ET DE LA SOCIETE République de Côte d'Ivoire Union - Discipline - Travail Année académique 2010-2011 Institut de Géographie Tropicale (IGT) THEME: LE LOGEMENT ECONOMIQUE A ABIDJAN Présenté par: Encadreur: DIHOUEGBEU Deagai Parfaite Pr. A TT A Koffi Maître de conférences DEDICACE Nous dédions ce travail à la famille DIHOUE qui a toujours eu pour souci d'offrir le meilleur aux enfants. 2 SOMMAIRE SIGLES ET ABREVIATIONS 4 A V ANT PROPOS 7 RESUME 11 INTRODUCTION GENERALE 12 1- COMPREHENSION DU SUJET 12 II- REVUE DE LITTERATURE 15 III- PROBLEMATIQUE 44 IV- LES OBJECTIFS 46 V- METHODOLOGIE DE RECHERCHE 46 VI- LES DIFFICULTES 58 PREMIERE PARTIE: PRESENTATION DU CADRE DE L'ETUDE ET DU CONTEXTE POLITIQUE DE L'HABITAT 61 CHAPITRE I : LES CARACTERISTIQUES PHYSIQUES, SOCIO-DEMOGRAPHIQUES ET LES INFRASTRUCTURES ET EQUIPEMENTS DE LA VILLE D'ABIDJAN 63 CHAPITRE II : LES ACTIVITES ECONOMIQUES ET LES PROBLEMES DE LA VILLE D'ABIDJAN 91 CHAPITRE Ill: LA POLITIQUE DE L'HABITAT EN COTE D'IVOIRE 126 DEUXIEME PARTIE: LE LOGEMENT ECONOMIQUE A ABIDJAN: UNE INSUFFISANCE CRIARDE 151 CHAPITRE I : PRODUCTION ET ACTEURS DU LOGEMENT ECONOMIQUE A ABIDJAN 153 CHAPITRE II : UN DESEQUILIBRE PROFOND ENTRE LES BESOINS ET OFFRE DE LOGEMENTS ECONOMIQUES A ABIDJAN 198 TROISIEME PARTIE : LES FACTEURS ET LES RETOMBEES DE L'INSUFFISANCE DU LOGEMENT ECONOMIQUE A ABIDJAN 234 CHAPITRE I: LES FACTEURS DE L'INSUFFISANCE DU LOGEMENT ECONOMIQUE A ABIDJAN 236 CHAPITRE Il: LES CONSEQUENCES DE L'INSUFFISANCE DU LOGEMENT ECONOMIQUE A ABIDJAN 265 CONCLUSION GENERALE 280 BIBLIOGRAPHIE 285 TABLES ET ILLUSTRA TI ONS 294 TABLE DES MATIERES 299 ANNEXES 306 SIGLES ET ABREVIATIONS ACD : Arrêté de Concession Définitive ACP : Arrêté de Concession Provisoire AERIA : Aéroport International d'Abidjan AGEF: Agence de Gestion Foncière AIFHB : Aéroport International Félix Houphouët Boigny AOF : Afrique Occidentale Française AUA : Atelier <l'Urbanisme d'Abidjan AURA: Atelier <l'Urbanisme de la Région d'Abidjan BCEAO : Banque Centrale des Etats de l'Afrique de l'ouest BCEOM: Bureau Central des Etudes d'Outre-Mer BHCI: Banque de l'Habitat de Côte d'Ivoire BIAO : Banque Internationale de l'Afrique de l'Ouest BICICI : Banque International pour le Commerce et l'industrie de Côte d'Ivoire BIRD: Banque Internationale pour la Recherche et le Développement BNEC: Banque Nationale d'Epargne et de Crédit BNETD: Bureau National d'Etude Technique et de Développement BSIE : Budget Spécial d'investissement et <l'Equipement CAA: Caisse Autonome d' Amortissement CCCE : Caisse Centrale de Coopération Economique CCI : Crédit de Côte d'Ivoire CDMH: Compte de Mobilisation de l'Habitat CEDEAO: Communauté Economique des Etats de l'Afrique de l'Ouest CPF : Certificat de Propriété Foncière CTU : Compte de Terrains Urbains 4 DCGTX : Direction et Contrôle des Grands Travaux DHU : Direction de l'Habitat et de l'Urbanisme DU : Direction de ! 'Urbanisme DUA : Direction de l'Urbanisme et de !'Architecture DVI : Direction des Ventes Immobilières EECI : Energie Electrique de Côte d'Ivoire ENA : Ecole Nationale d' Administration ENS : Ecole Normale Supérieure FCF A : Franc Cfa FIDES : Fonds d'investissement pour le Développement Economique et Social FIT : Front Inter Tropical FMI : Fonds Monétaire International FSH: Fonds de Soutien à L'habitat GFCI : Groupement Foncier de Côte d'Ivoire GSPM : Groupement Sapeur Pompier Militaire INS : Institut National de Statistique LEM : Lotissement à Equipement Minimum OHE : Office Des Habitations Economiques ONPC : Office National de la Protection Civile ONU : Organisation des Nation Unis OSHE: Office de Soutien à l'Habitat Economique PAA : Port Autonome d'Abidjan PC : Permis de Construire PC : Permis de Construire PDU: Projet de Développement Urbain RGPH: Recensement Général de Côte d'Ivoire 5 SCET ROC : Société Centrale d'Etude Technique Roland Olivier Conseil SCI : Sociétés de Construction Immobilière SEMA: Société <l'Economie et de Mathématique Appliquée SETAP : Société pour l'Etude Technique et d' Aménagement planifié SETU : Société <l'Equipement des Terrains Urbains SGBCI : Société Générale de Banque de Côte d'Ivoire SICOGI : Société Ivoirienne de Construction et de Gestion Immobilière SIHCI : Société Immobilière d'Habitation de Cote d'Ivoire SOGEFIHA: Société de Gestion Financière de l'Habitat SOTRA : Société de Transport Abidjanais SOTU : Société de Transport Urbain SUCCI : Société d'Urbanisation et de Construction de Côte d'Ivoire US-AID : Agence International de Développement VRD: Voiries et Réseaux Divers ZAD : Zone d' Aménagement Différé 6 A V ANT PROPOS La Côte D'Ivoire connait une urbanisation rapide. Celle-ci se traduit par une dynamique démographique et spatiale des villes. Cette urbanisation accélérée pose de multiples problèmes dont celui du logement. Les villes ivoiriennes sont manifestement confrontées au problème de l'insuffisance du logement dont celui du logement économique. Dans la principale agglomération du pays Abidjan, le problème se pose avec acuité. La mise en évidence de l'ampleur de l'insuffisance de logements économiques dans la ville d'Abidjan constitue la tâche à laquelle se destine la présente étude. Elle a nécessité dans sa phase de réalisation d'importants sacrifices financiers, matériels et spirituels. De plus, le présent document est le fruit de nombreuses sollicitudes dont j'ai bénéficié. Qu'il me soit de ce fait autorisé à manifester ici mon infinie reconnaissance à tous ceux qui ont accepté de me donner un peu d'eux-mêmes et cela même au préjudice de leur intérêt personnel. Tout d'abord, je remercie du fond du cœur, Monsieur ATTA Koffi Maître de conférences au département de géographie de l'Université de Cocody, qui en dépit de ses nombreuses occupations académiques et parfois extra-universitaires a bien voulu me suivre et cela depuis la licence. Il s'est surtout porté disponible pour cette thèse. Ce travail est aussi une partie de lui-même de par ses conseils judicieux, ces corrections légitimes et ses orientations. Il aura fait beaucoup dans l'élaboration de ce document. Qu'il soit infiniment remercié et que le Dieu tout puissant veille sur lui encore pour longtemps. A monsieur A TT A Koffi, je voudrais associer tous les enseignants de l'Institut de Géographie Tropicale de l'Université de Cocody qui au cours de ma formation se sont investis pour me faire partager leur savoir et leur expérience. Chers maîtres, que Dieu vous rende au centuple tout ce que vous m'avez donné et fait pour moi. Je tiens particulièrement à remercier le Dr. GOGBE Téré, maître assistant à l'université de Cocody, "mon grand frère" pour son inestimable soutien moral et ses encouragements. Je remercie ensuite l'ensemble des sociétés immobilières enquêtées. Mais durant mon enquête auprès de ces sociétés cibles, certains directeurs généraux, des responsables commerciaux et du service technique ont fait preuve d'une 7 amabilité remarquable. Qu'il me soit permis de leur renouveler mon infinie reconnaissance. Je pense particulièrement à: Monsieur Kharsa Habib, Directeur de BATIM-CI Le responsable commercial de BA TIM-CI Monsieur SIDIBE Souleymane, Directeur de ORIBA T Mademoiselle ASSA, Responsable commercial à ORIBA T Monsieur AIE Jean-Marie, Directeur de CIM-CI Monsieur DAHO, Responsable commercial à CIM-CI Monsieur MOREAU Jean François, directeur de Promogim le responsable commercial de PROMOGIM. Monsieur Nelin Nogbou, Directeur de la société Habitat Belle-Cour, Monsieur Yao responsable commercial de la société Habitat Belle-cour Monsieur Konan Kouakou Roger, Directeur de ID SARL Le responsable commercial de ID SARL. Lors de mon enquête à l'AGEF et au Ministère de l'Urbanisme de la Construction et de l'Habitat, dans les directions du domaine urbain, de l'habitat et de la copropriété, les différents directeurs et certains sous-directeurs et collaborateurs m'ont démontré leur disponibilité. En plus, i ls ont été sans retenus quant à la fourniture des informations demandées .A ces personnes j'adresse mes sincères remerciements. Je pense ainsi à: Monsieur BOTTY BI IRIE MICHEL, Directeur de l'habitat et de la copropriété. Monsieur ADON Célestin, sous-Directeur du permis de construire. Monsieur Yao Salomon, responsable du service promotion immobilière Monsieur Bamba Y oussouf, Directeur du domaine urbain Monsieur AHILE responsable du service administratif et financier du domaine urbain. Monsieur KOUAKOU Kouassi, sous-Directeur de la production des actes administratifs. Monsieur EBROTIE Kilimo, Directeur Général de I' AGEF Monsieur SANOGO Mamadou, responsable de la cellule communication et relation publique de l'AGEF. Monsieur GUEU Gervais, chef du service ventes et marketing de l' AGEF Monsieur AKP ANY de l' AGEF 8 A tous les habitants des bidonvilles enquêtés que n'ai pu citer ici, je dis également grand merci. J'ai dédié cette thèse à mon fils KORE Jean Christ Emmanuel qui remplit ma vie de joie et de réconfort. C'est lui qui m'inspire la volonté et le courage de me battre dans la vie. Toute cette force et dévotion qu'ils provoquent en moi m'ont considérablement aidé dans l'exécution du présent document. Jean Christ, aucun mot ne pourra traduire fidèlement l'amour immense que je te porte. Tout simplement que Dieu, le tout puissant maître de l'espace et du temps, veille sur nous et nous accorde sa grâce infinie tout au long de nos vies. Je voudrais tout spécialement remercier monsieur KPAN Valery à la fois mon oncle et mon tuteur, sa femme et ses enfants qui ont accepté de m'héberger et de me supporter durant de très longues années. Grand merci à mes amies ENOH N'dah Cécile, BOLOU Géneviève, BOLOU Léa et DIOMANDE uploads/Finance/ these-636935067095176666-pdf.pdf