Remerciez-le!

Remerciez @Admin pour avoir partagé cet document gratuitement, de la manière la plus simple, en partageant sur les réseaux sociaux.

Le banquier raisonne de la même façon. Il applique aussi le ratio de 30 % d’end

Le banquier raisonne de la même façon. Il applique aussi le ratio de 30 % d’endettement. Il considère que tu peux emprunter jusqu’à 30 % de tes revenus. Si tu gagnes 2 000 € par mois, il est prêt à ce que tu lui rembourses 600 € de mensualités. Pour investir 10000 euros dans l’immobilier, le banquier est souvent partant. 10000 euros d’investissement n’est pas une grosse somme, donc c’est un petit risque pour lui. Pour toi, investir avec 10000 euros dans un lot de garage ou de parking à vendre est une vraie opportunité. Je compte six raisons principales : 1. C’est de l’épargne forcée. L’argent que tu as emprunté, tu es contraint de le rembourser chaque mois. Par conséquent, tu vas ainsi épargner via ton prêt. 2. Tu vas te constituer un capital. Une fois le prêt remboursé, les parkings ou les box de garages t’appartiennent et tu peux continuer à les louer, ce qui rémunère ton capital. 3. Les banquiers accordent des prêts plus facilement quand il s’agit d’un investissement locatif bien étudié et bien choisi. 4. Le crédit que tu fais, est remboursé en partie ou en totalité par ton locataire. 5. Le taux d’intérêt sont très bas en 2012, donc l’argent ne coûte pas cher, il faut en profiter. 6. Les intérêts sur l’emprunt sont déductibles fiscalement dans le régime réel. Par exemple, si tu empruntes 10 000 € sur 10 ans, tu vas rembourser environ 100 € par mois. Dans le cas où ton locataire paie moins de 100 € de loyer, tu vas devoir rajouter de l’argent en plus pour payer la banque et les impôts. Je ne suis pas sûr que tu ais envie que ton garage ou ton parking te coûte de l’argent chaque mois pendant 10 ans. Par contre, si tu as trouvé une bonne affaire, que ton locataire paie le loyer plus les impôts et les intérêts de l’emprunt, alors cela ne coûte rien pendant la durée de l’emprunt. Tu n’auras pas fait d’effort financier, et à la fin du prêt, tous les loyers à venir seront pour toi ! Dans ce cas, investir 10 000 euros dans l’immobilier est un super investissement ! Investir 10 000 euros dans l’immobilier avec l’argent de ta banque augmente le rendement de ton parking Autre raison : les intérêts de l’emprunt sont déductibles des impôts dans le cas du régime réel d’imposition. Je prends un exemple : j’achète un lot de places de parking pour 11 000 € frais de notaire inclus et je touche 1680 € de loyer par an avec cet investissement. Je fais un emprunt à la banque de 11 000 € à 3,6 % TEG sur 10 ans. Dans le régime réel, j’aurais une rentabilité nette après impôts de 9,86 % contre une rentabilité de 9,55 % si je choisis le régime micro foncier des garages. J’ai fait des simulations et il y a toujours un meilleur taux de rendement sur les trois premières années si tu empruntes 100 % de l’argent auprès de ta banque. Tu vas donc gagner entre 0,3 % et 0,25 % de mieux par an pendant 3 ans. Je te rappelle que le choix fiscal du régime réel est valable 3 ans. Pour moi, si je suis obligé d’être en régime réel, je vais très souvent faire un emprunt. Si j’achète le même lot de parking sans emprunt, alors ma rentabilité nette nette en régime réel sera de 8,90%, soit un point de moins. Investir 10 000 euros prêtés est un bel effet de levier Dernière raison de te convaincre de contracter un emprunt est le fameux effet de levier. Kesako ? Toutes les publicités pour la bourse en parle : tu peux gagner des fortunes grâce à l’effet de levier. Je prends l’exemple d’un investisseur en bourse qui dispose de 1000€. Il va acheter pour 1 000 € d’actions le matin et il les revend le soir 1100€. Il aura gagné 100€. Son taux de rendement est de 100 € / 1 000 € = 10 %. Avec l’effet de levier, il va emprunter de l’argent : mettons 9 000€. Cet investisseur va pouvoir investir avec 10 000 € en d’action le matin, et il va revendre ces actions 11 000 € le soir. Résultat, il va gagner 1 000 € après avoir remboursé l’argent emprunté. Son taux de rendement explose : 1 000€ / 1 000 € = 100 %. Il a doublé son pécule dans la journée. Cet exemple est simple, mais tu peux l’appliquer aux garages. En empruntant de l’argent à la banque pour investir 10 000 euros dans des box garages ou des places de parking, tu joues avec l’argent des autres. Cet argent va te rapporter plus que si tu avais investir avec ton argent. C’est l’effet de levier. En conclusion, emprunter de l’argent est la base de l’investissement. Il faut savoir quand emprunter et quand ne pas emprunter, cela dépend de la situation personnelle de chacun. Le plus important est de savoir pourquoi tu empruntes, parce qu’il te faut absolument une bonne raison. Une meilleure rentabilité, jouer l’effet de levier, te constituer un capital… Astuce : Le fichier excel rentagarage 2 te dit quel régime et le plus intéressant si tu fais ou non un crédit tu n’a rien à faire ! Négocier avant d'acheter ! Pour ne pas vous mordre les doigts une fois venu le moment de rembourser les échéances du prêt, prenez soin de le négocier en ne lésinant sur aucun détail ! • Le taux du prêt : selon le taux qui s'y appliquera découleront les mensualités à verser. Il est donc important de bien se pencher sur les caractéristiques de chaque proposition de taux (taux fixe, taux variable ou taux révisable). • L'assurance obligatoire du crédit immobilier : vous ne pouvez pas y échapper, elle permet de vous couvrir en cas de décès ou de maladie. Vous n'êtes pas obligé de souscrire votre assurance auprès de l'organisme auprès duquel vous avez souscrit votre prêt, si vous trouvez moins cher ailleurs. Faites particulièrement attention aux clauses écrites en tout petit qui indiquent que certains cas ne sont pas pris en compte. • Les indemnités de remboursement anticipé : si vous souhaitez rembourser votre emprunt avant son terme, certains contrats prévoient des pénalités. Pensez donc à négocier ce point avec votre banquier avant de signer ! • Les garanties à fournir en cas de défaut de paiement : pour assurer que votre prêteur reverra son argent, vous devez lui fournir une garantie. Vous avez le choix entre l'hypothèque, l'inscription en privilège de prêteur de deniers (pour les biens de plus de 5 ans), faire appel à une société de cautionnement (qui procède au remboursement du prêt en cas de non-paiement) ou à une caution (pour un emprunt inférieur à 50 000 €). • Les mensualités modulables : lorsque vous souhaitez modifier le montant des mensualités, pour une raison ou pour une autre, le changement vous coûte au minimum 500 € ! Négociez pour que la modification des mensualités soit prévue par avance dans votre contrat. Crédit immobilier : Comparez les offres et trouvez le meilleur crédit • Les frais de dossier : sauf pour le taux 0, il est rare d'échapper aux frais de dossier. Vous pouvez essayer de les réduire en négociant sur ce point ! Pour en savoir plus, toutes les infos détaillées se trouvent dans l'article Crédit immobilier : quelles sont les conditions négociables ? Faire marcher la concurrence et revoir son contrat Ne signez pas sans avoir comparé les offres entre elles. D'un organisme ou d'une banque à l'autre, il peut y avoir d'énormes différences, de prix mais aussi de conditions ! Démarchez les différents prêteurs et présentez-leur votre comparatif. Sur internet, des comparateurs peuvent vous aider dans votre choix, en mettant en évidence les offres les moins chères du marché. Mais attention, il faut toujours comparer des contrats à valeur égale, c'est-à-dire soumis aux mêmes conditions ! Les comparateurs peuvent vous aider à vous faire une première idée, mais mieux vaut négocier « en direct » avec votre banquier. Point négatif : lorsque vous procèdez à une comparaison sur internet, le comparatif ne s'affiche pas à l'issue de la saisie des renseignements. C'est un conseiller qui vous appelle pour vous les communiquer, et par la même occasion vous faire des offres, un peu embêtant ! Pensez aussi à renégocier votre prêt en cours de route : un crédit s'étalant sur 15, 20 ou 30 ans, votre situation a des chances d'évoluer ! Vous pourrez peut-être, à l'avenir, rembourser des mensualités plus importantes ou, à l'inverse, en cas de coup dur, vous serez contraint de les diminuer. Voyez donc avec votre banquier si votre crédit sera renégociable. Cet article appartient au dossier Bien emprunter : contracter un crédit immobilier, je suis prêt ! Le libre choix de l'assurance de prêt Lorsque vous souscrivez un crédit immobilier, vérifiez bien que le contrat stipule que vous êtes libre de choisir votre uploads/Finance/ tout-sur-le-credit.pdf