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Classification : C1 - Interne République Algérienne Démocratique et Populaire M

Classification : C1 - Interne République Algérienne Démocratique et Populaire Mémoire de fin d'études Pour l'obtention du Brevet Supérieur de Banque Thème Le financement bancaire au service de l'immobilier Présenté par : HENTOUR Fouad Encadré par : M. DJEMOUI Sofiane 8ème promotion Agence : CNEP-BANQUE Boulevard Med V Février 2005 Classification : C1 - Interne Remerciements Ce travail a été réalisé dans le cadre de la préparation du Brevet Supérieur de Banque à l'Ecole Supérieure de Banque. Je tiens à remercier la CNEP-BANQUE pour la confiance qu'elle a placée en moi en m'accordant le parrainage pour mes trois années d'études. Je remercie tous les professeurs de l'E.S.B pour les connaissances que j'ai pu acquérir auprès d'eux. Je souhaite exprimer ma gratitude à Mr DJEMOUI Sofiane, chef de service crédit aux promoteurs immobilier, agence CNEP-BANQUE Boulevard Med V, pour m'avoir encadré, guidé et permis de mener ce travail dans de bonnes conditions. Mes remerciements vont aussi à tous les membres du service crédit au sein duquel j'ai suivi mon stage pratique. Merci à toutes les personnes qui m'ont aidé de près ou de loin durant ces trois années d'études. Particulièrement : Mme MEDJAJI Farida, Consultante, CEBA (CNEP-BANQUE) ; Mme MIMOUN, S / Directrice formation courte durée (ESB) ; M. LARAOUI Moussa, Bibliothécaire (ESB) ; M. BOURAINE Mohamed, chargé d'étude crédit, réseau CNEP- BANQUE Alger centre ; M. HADJ HOUAOUI, Directeur des études, CNEP-BANQUE. Enfin, un grand merci à mes parents et à toute la Famille Classification : C1 - Interne SOMMAIRE INTRODUCTION GENERALE 01 Chapitre préliminaire 04 PREMIERE PARTIE : ENVIRONNEMENT DU FINANCEMENT DE L'IMMOBILIER 08 EN ALGERIE Chapitre 1 : Le marché immobilier algérien « Du monopole de l'Etat à l'ouverture du marché » 08 1. De 1967 à 1986 09 2. De 1986 à nos jours 09 Chapitre 2 : Le nouveau cadre institutionnel du financement de l'immobilier 12 1. Les institutions chargées de la solvabilité de la demande 12 1.1. La Caisse Nationale de Logement (CNL) 12 1.2. Le Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la Promotion Immobilière (FGCMPI) 13 1.3. La Société de Garantie du Crédit Immobilier 14 1.4. La Société d'Automatisation des Transactions Interbancaires et de la Monétique (SATIM) 17 2. L'institution chargé du refinancement hypothécaire : « La Société du Refinancement Classification : C1 - Interne Hypothécaire (SRH) » 18 3. La banque au coeur d'un système inter indépendant 19 DEUXIEME PARTIE : LE FINANCEMENT BANCAIRE DU MARCHE IMMOBILIER 21 Chapitre 1 : Le promoteur immobilier 22 1. Définition du promoteur 22 2. Les interlocuteurs du promoteur immobilier 22 Chapitre 2 : Le financement de l'offre immobilière « Crédit à la promotion immobilière » 26 I. GENERALITES 26 1. Définition 26 2. Principes de financement de la promotion immobilière 26 3. Les garanties exigées 26 II. MONTAGE D'UN DOSSIER DE CREDIT A LA PROMOTION IMMOBILIERE 27 Chapitre 3 : Le financement de la demande immobilière « crédit immobiliers aux particulier » 39 1. Définition du crédit immobilier aux particuliers 39 2. Caractéristiques des crédits immobiliers aux particuliers 39 3. La gamme des crédits immobiliers aux particuliers 41 4. Les crédits immobiliers aux particuliers en Algérie 43 TROISIEME PARTIE : LA GESTION DES RISQUES 49 Chapitre 1 : Typologies de risques 50 1. Les risques économiques 50 2. Les autres risques 53 Classification : C1 - Interne Chapitre 2 : Gestion des risques 55 1. La gestion préventive 55 2. La gestion opérationnelle 60 3. La gestion curative 72 QUATRIEME PARTIE : CAS PRATIQUES 73 Chapitre 1 : Présentation de la CNEP-BANQUE 74 1. De la CNEP à la CNEP-BANQUE : « plus de trente ans au service de l'immobilier 74 2. La CNEP dans sa nouvelle configuration de banque 75 Chapitre 2 : Crédits immobiliers aux particuliers « cas de la CNEP-BANQUE » 78 1. Les pratiques de financement 78 2. Traitement d'une demande de crédit 83 3. Les garanties exigées 85 4. La mise en place du crédit 86 5. Le suivi et le recouvrement du crédit 86 Chapitre 3 : Crédit à la promotion immobilière « cas CASA » 88 1. Constitution du dossier 89 2. Identification de la relation 89 3. Présentation du projet « CASA » 90 4- Etude de viabilité du projet 91 5. La rentabilité avant financement 92 6- La rentabilité après financement 97 7- Analyse par les ratios 101 Conclusion de l'étude 103 Classification : C1 - Interne CONCLUSION GENERALE 104 BIBLIOGRAPHIE ANNEXES Introduction générale Dès l'indépendance, l'Etat algérien a ressenti l'importance du secteur de l'habitat dans la croissance économique et le confort et le bien être de la population. Cependant, la politique du « droit au logement » a rapidement disparu escomptée d'une part, par la forte demande qui caractérise le marché immobilier (déficit global du logement : 3 000 000 de logement) aggravée par un taux d'accroissement de la population et d'autre part, par le rythme de construction de logement progressif certes mais toujours insuffisant. Par ailleurs, l'implication des banques reste timide et le système de financement (du logement a régulièrement oscillé entre le Trésor Public et la caisse d'épargne en fonction des impératifs de liquidités et des équilibres à gérer ayant pour finalité le développement de logements en Algérie, à travers un financement non inflationniste des programmes immobilier promotionnels, reposant essentiellement sur les ressources issues de la capacité des ménages à épargner. Le travail que nous avons effectué dans le cadre de notre stage dans différentes structures de la CNEP-BANQUE, tente de mettre en exergue comment la banque peut être un élément dynamique de la relance du marché immobilier. Pour cela il faudra mettre en évidence les éléments suivants : Les interventions de la banque en matière de financement de l'offre et de la demande de l'immobilier ; Les risques qu'encours les banques en accordant ces crédits ; Les moyens à mettre en place pour gérer ces risques. Malgré les deux réformes du système bancaire, entreprises en 1986 et en 1990 et permettant toutes les deux une relative déspécialisation sectorielle des banques, le financement de l'immobilier n'a pas connu Classification : C1 - Interne un essor à la mesure des besoins potentiels ou réels du marché du logement en Algérie. Les modalités de refinancement auprès de la banque centrale ont été considérées par les banques peu attractives pour des emplois longs jugés risqués et coûteux. Cette situation a conféré à la CNEP une solitude, considérée à tort ou à raison comme un monopole. Toute la question est de savoir comment il sera possible de solvabiliser les acquéreurs, sécuriser les bailleurs de fonds et inciter les promoteurs à investir d'avantages pour augmenter dans des coûts raisonnables le volume de l'offre de logement. Cette quadrature du cercle est toujours d'actualité malgré l'amélioration des dispositifs de financement en particulier ceux ayant trait à l'immobilier. A ce titre, nous avons considéré que le financement bancaire de l'immobilier et son développement était une réponse à la problématique énoncé. Pour traiter ce sujet nous avons choisi la démarche suivante Dans un chapitre préliminaire nous avons exposés d'une manière globale les différentes notions économiques qui gravitent autour du marché immobilier. La première partie sera consacrée à la présentation du nouvel environnement du financement de l'immobilier en Algérie. Dans une deuxième partie nous aborderons le financement bancaire du marché immobilier. La troisième partie sera réservée à la gestion des différents risques rencontrés par la banque. La quatrième et la dernière partie sera réservée à l'étude de cas pratiques. 4 Chapitre Préliminaire LE MARCHE IMMOBILIER Ce chapitre sera consacrer à l'étude des différentes notions, liées au marché immobilier, à savoir : Classification : C1 - Interne La définition du marché immobilier ; Les caractéristiques des biens immobiliers ; La typologies de ces biens et enfin, la segmentation du marché immobilier. Avant de définir le marché immobilier il y a lieu de se poser la question suivante : qu'est-ce qu'un marché de biens ? Le marché des biens peut être défini comme le lieu de rencontre1 à un instant donné de la volonté des consommateurs exprimée par leur demande et des désirs des producteurs exprimés par leur offre. Dans le langage de l'économiste le terme de marché n'a de signification que par rapport à un lieu donné ou à un facteur de production donné (travail, terre, etc.). 1-DEFINITION DU MARCHE IMMOBILIER Donc on définira le marché immobilier comme étant : le résultat des transactions réalisées sur les biens immobiliers et en particulier sur les logements qui en constituent la part la plus importante. La demande dépend essentiellement des facteurs liés à la démographie, les revenus les taux d'intérêt et la fiscalité, auxquels s'ajoutent quelques facteurs subjectifs difficilement quantifiables, propres à la détention des biens de longue durée. L'offre quant à elle évolue en fonction de l'abondance ou de la rareté des terrains, des capacités de production et du volume des capitaux disponibles. La majorité de ces éléments sont influencés par les décisions prises par le pouvoir politique pour lequel l'immobilier est un secteur particulièrement attrayant. 2- CARACTERISTIQUES D'UN BIEN IMMOBILIER Un bien immobilier uploads/Finance/le-financement-bancaire-au-service-de-l-x27-immobilier.pdf