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Le bail commercial : Les apports de la loi 49-16 Projet réalisé et présenté par

Le bail commercial : Les apports de la loi 49-16 Projet réalisé et présenté par: Ilyas Fouima Hiba Ahbourrou Année universitaire 2017-2018 1 SOMMAIRE: Introduction: ....................................... Error! Bookmark not defined. Partie I:Principes généraux relatifs au bail commercial artisanal et industriel .......................................... Error! Bookmark not defined. Chapitre I : Champs d'application et conditions de validité du contrat de bail commercial artisanal ou industriel ................. Error! Bookmark not defined. Chapitre II : les caractéristiques d’un contrat de bail commercial : ........................................................Error! Bookmark not defined. Partie II : effets et extinction du bail commercial : ............... Error! Bookmark not defined. Chapitre I : Effets du contrat de bail commercial : ................ Error! Bookmark not defined. Chapitre II : Extinction du contrat de bail commercial : ....... Error! Bookmark not defined. Conclusion .......................................... Error! Bookmark not defined. 2 INTRODUCTION : Le bail commercial est un contrat par lequel une partie, propriétaire d’un immeuble (le bailleur) s’engage à mettre à la disposition de l’autre, propriétaire d’un fonds de commerce (le preneur), la jouissance des lieux moyennant un loyer. Autrement dit, c’est un contrat de location d'un immeuble au sein duquel le locataire exploite un fonds de commerce qui est un bien meuble incorporel constitué par l' ensemble de biens mobiliers affectés à l'exercice d' une ou de plusieurs activités commerciales. L’article 80 du code de commerce1, fait une énumération assez exhaustive des éléments constitutifs du fonds de commerce. Le législateur vise en premier lieu la clientèle et l’achalandage qui sont des éléments incorporels indispensables pour l’exploitation d’un fonds de commerce. Il comprend aussi, tous autres biens nécessaires à l’exploitation du fonds tels que le nom commercial, l'enseigne, le droit au bail, le mobilier commercial, les marchandises, le matériel et l’outillage, les brevets d’invention, les licences, les marques de fabrique. Historiquement, le bail commercial a suivi au Maroc une évolution intéressante. En effet, le dahir du 21 mars 19302 a édicté la première réglementation afin de régler les rapports entre bailleurs et locataires d'immeubles ou de locaux affectés à un usage commercial, industriel ou artisanal. L'objet essentiel du dahir était de protéger cette catégorie de locataires contre des évictions abusives. Ces évictions auraient été susceptibles d'entraîner des conséquences particulièrement graves qu'il convenait d'empêcher afin de ne pas nuire à la stabilité, des activités commerciales, industrielles et artisanales. Cependant, le dahir de 1930 a été modifié 1Dahir n° 1-96-83 du 15 rabii I 1417 (1er août 1996) portant promulgation de la loi n° 15-95 formant code de commerce. Bulletin Officiel n° : 4418 du 03/10/1996, Page : 568. 2Dahir du 20 chaoual 1348(21 mars 1930) réglant les rapports entre locataires et bailleurs en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyers d’immeubles ou locaux à usage commercial ou industriel; Bulletin Officiel n° 909 du 28/03/ 1930, p. 384. 3 et compléter par le dahir du 17 janvier 19483 qui a repris les dispositions essentielles du dahir premier en y apportant des modifications qui tendaient à le rendre plus complet, en étendant son champ d'application, tout en accordant une protection plus efficace aux locataires. Jugée trop stricte, le législateur en vue d’assouplir et d’éclaircir les dispositions du dahir du 1948, aurait adopté en guise de modification le dahir de 19514. Toutefois les dispositions de ce dernier n’ont pas pu répondre aux exigences des locataires, qui inspiraient à une législation garante de leur droit au bail et créatrice d’un équilibre les mettant à l’abri de tout abus inconsidéré du bailleur de mauvaise foi. Dans l’optique de combler les lacunes des textes précités, le législateur adopta une série de textes notamment le dahir de 19525, 19546 qui n’allaient que confirmer le tâtonnement de ce dernier. C’est la raison pour laquelle il avait fallu remédier à ce sujet d’une maniéré plus profonde, en adoptant une nouvelle loi qui poserait des bases plus solides, il s’agit du dahir du 24 mai 1955 relatif à la prorogation des baux d’immeubles à usage commercial, industriel ou artisanal7, qui même, en abrogeant celui de 1948, ne modifie pas les règles essentielles du régime antérieur. Malgré tous les points forts de ce dahir il a été beaucoup critiqué par les chercheurs et praticiens de droit depuis sa promulgation, car pendant près de 60 ans, les insuffisances de la loi ont donné lieu à de véritables drames. En témoignant « les locaux commerciaux vides et abandonnés dans des endroits aussi stratégiques que le Bd Mohammed V, ou l’avenue Prince Moulay Abdellah à Casablanca», comme l’explique Fadel Boucetta, avocat au barreau de Casablanca8. Mais, depuis 1955, le monde a changé, la planète a évolué et le Maroc aussi. Là où l’on comptait quelques centaines de commerçants, on en trouve aujourd’hui des milliers, dans tous les champs 3Dahir du 5 rebii 1367 (17 janvier 1948) réglant les rapports entre locataires et bailleurs, en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyers d’immeubles ou locaux à usage commercial, ou industriel ou artisanal; Bulletin Officiel n° 1840 du 30/01/ 1948, p. 90. Il convient de préciser que ce dahir de 1948 n’est en réalité qu’une reproduction de la loi française du 13 juillet 1933 relatif aux baux commerciaux. 4 Dahir du 16 rejeb 1370 (23 avril 1951) complétant les dispositions du dahir du 17 février 1951 (10 joumada I 1370) relatif aux loyers, Bulletin officiel n° 2013 du 25/05/1951, p. 814. 5Dahir du (30 janvier 1952) 3 joumada I 1371 modifiant le dahir du 17 janvier 1948 (5 rebia I 1367) réglant les rapports entre locataires et bailleurs en ce qui concerne le renouvèlement des baux à loyers d’immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal, Bulletin Officiel n° 2054 du 7/03/1952, p. 350. 6 Dahir du (22 mai 1954) 19 ramadan 1373 relatif à la prorogation des baux d’immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal, Bulletin Officiel n° 2171 du 4/06/1954, p. 771. 7 Dahir du (24 mai 1955) 2 chaoual 1374 relatif aux baux d'immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal, Bulletin officiel n°2224 du 10/06/ 1955, p. 826. 8Abdessamad NAIMI, « Baux commerciaux : une réforme après 60 ans de cafouillage ! », dans lavieeco, http://lavieeco.com/news/economie/baux-commerciaux-une-reforme-apres-60-ans-de-cafouillage-33694.html , page consulté le 24 avril 2015. 4 d’activité. On ne parle plus seulement de commerçants au sens strict du terme, mais de grandes sociétés, de groupements d’entreprises ou de holdings9, le volume des affaires a explosé, notamment les litiges en matière de baux commerciaux, et les juges sont actuellement dépassés par l’ampleur du phénomène, Ce qui représentait une problématique de taille, que les dispositions de la législation relatif aux baux commerciaux, n’arrivait plus à faire face aux exigences nouvelles découlant de ce phénomène. Ce qui a conduit à l’adoption de La loi 49-16 du 18 juillet 201610, et qu’a abrogé le dahir de 1955, ainsi que l’article 112 de la loi 95-15 formant code de commerce. En effet après un long parcours de débats et de préparations, le projet initial de la loi 49-16 a été déposé au bureau de la chambre des représentants le 31 décembre 2007, pour qu’il soit adopté à l’unanimité le 20 avril 2010, transmis ensuite devant la deuxième chambre du parlement le 21 avril 2010, qui a amendé, et après votée le projet à l’unanimité le 28 avril 2015. Par ailleurs, ce projet de loi est transférer devant la chambre des représentants pour sa deuxième lecture, et suite à cela, une commission composée de députés de la chambre des représentants a était établis pour discuter ce projet de loi. Le travail de cette commission a était par la suite, approuvé par les deux chambres du parlement sans aucune modification. Ce qui a donné lieu à son entré en vigueur le 11 février 2017. A la différence du dahir de 1955 qui comportait 47 articles, la loi 49.16 comprend 38 articles élaborer d’une maniéré simple et clarifier, qui vise à encourager les propriétaires de biens à les mettre en location, ainsi que de protéger les locataires en leur donnant les garanties juridiques, contre les abus que peuvent exercer les bailleurs à leur encontre. Elle prévoit également de nouvelles règles concernant les contrats de location et les réparations des biens loués, ainsi que des procédures visant la résolution rapide des litiges avec des échéances bien définis. Cette nouvelle loi, se caractérise par plusieurs aspects qui la rendent meilleure par rapport à la précédente, notamment une rédaction plus claire, avec des termes plus contemporains, une harmonisation avec d’autres dispositions légales, fiscales et la jurisprudence en la matière. Pour bien appréhender les apports de la loi 49.16, notre travail va porter sur une comparaison entre l’ancienne et l’actuelle loi régissant les baux commerciaux dans la mesure où cette dernière, n’a pas fait une rupture totale avec les dispositions du dahir de 1955. Donc la question 9Société qui prend des participations financières dans d'autres sociétés et qui en dirige ou contrôle l'activité. 10 Dahir n°1-16-99 du 13 chaoual 1437 (18 juillet 2016) portant promulgation de la loi n°49-16 relative aux baux des immeubles ou des locaux loués à usage commercial, uploads/Geographie/ bail-commercial 1 .pdf