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Marché immobilier des commerces | France Mai 2020 Knightfrank.com/research Covi

Marché immobilier des commerces | France Mai 2020 Knightfrank.com/research Covid-19 Quelles perspectives pour le marché français des commerces ? 2 COVID-19 QUE LLE S P E R S P E C T IVE S P OUR LE M A RC HÉ FR A NÇ A IS D E S C OM M E RC ES ? LE MARCHÉ DES COMMERCES EN FRANCE l MAI 2020 Depuis quelques mois, l’apparition du Covid-19 et sa propagation rapide ont placé le monde de la distribution dans une situation inédite en contraignant la quasi- totalité des commerçants à fermer boutique. Si certains ont pu rester ouverts, et si d’autres ont en partie poursuivi leur activité grâce au e-commerce, l’écrasante majorité a été durement pénalisée par la mise en place de mesures de restriction. Depuis quelques semaines, ces mesures ont été progressivement assouplies. Les commerces sont de plus en plus nombreux à rouvrir en raison du ralentissement de la pandémie mais aussi de l’impératif de survie de l’économie. C’est le cas en France, où le confinement a été levé le 11 mai mais où le redémarrage reste très inégal selon les territoires, secteurs d’activité et formats de distribution. Si tout le monde espère une reprise rapide, il faudra sans doute du temps pour retrouver une activité normale. Le déconfinement devrait néanmoins permettre de mieux mesurer les conséquences de la crise du Covid-19 sur le commerce, et en particulier d’apporter un début de réponse à l’une des interrogations majeures du moment : la propension des consommateurs à réinvestir ou non les magasins. S’agissant de l’immobilier commercial, la situation actuelle pose également de nombreuses questions, relatives aux rapports entre bailleurs et locataires, à l’évolution des valeurs locatives ou à l’adaptation des espaces aux nouvelles règles sanitaires. La crise du Covid-19 aura d’autres conséquences profondes sur le marché des commerces. Celles-ci sont encore difficiles à appréhender car nous ne connaissons pas encore la durée de la pandémie ni l’ampleur réelle du choc économique. Cela dit, il n’est pas impossible de réfléchir au « monde d’après ». Dans ce premier point d’étape sur les commerces, Knight Frank vous propose ainsi quelques pistes de réflexion, s’appuyant sur de nombreux cas en France et à l’étranger. Celles-ci dessinent plutôt une accélération des tendances observées avant crise que l’émergence de modèles inédits de consommation et de formats commerciaux. 3 S OM M A IRE LE MARCHÉ DES COMMERCES EN FRANCE l MAI 2020 TABLEAU DE BORD DU CONFINEMENT ENTRETIEN AVEC FABRICE LE SACHÉ VICE-PRÉSIDENT ET PORTE-PAROLE DU MEDEF LES COMMERCES À L’HEURE DU DÉCONFINEMENT LE DÉCONFINEMENT DU COMMERCE DANS LE MONDE QUEL IMPACT SUR LES MARCHÉS IMMOBILIERS ? LOCATIF / INVESTISSEMENT ENTRETIEN AVEC MAXIME FORGEOT PRÉSIDENT FONDATEUR DE F&A ASSET MANAGEMENT ENTRETIEN AVEC JULIEN SYLVAIN FONDATEUR DE TEDIBER 1 2 3 4 5 6 8 LE COMMERCE POST COVID-19 PLUS RIEN NE SERA COMME AVANT ? 7 page 4 page 5 page 8 page 10 page 13 page 17 page 19 page 25 4 C OV ID- 19 TA B LE AU D E B OR D D U C ONFINE M E NT LE MARCHÉ DES COMMERCES EN FRANCE l MAI 2020 ACTIVITÉ DES COMMERCES EN FRANCE / ÉVOLUTION DES VENTES SUR UN AN PAR PRODUIT OU FORMAT ACTIVITÉ DU E-COMMERCE ÉCONOMIE ET CONSOMMATION EN FRANCE ÉPARGNE « FORCÉE » DU CONFINEMENT 55 milliards d’euros Source : OFCE OPINION DES MÉNAGES - 8 points en avril 2020 Source : INSEE ÉVOLUTION DU PIB - 5,8 % au 1T 2020* Source : INSEE / *t/t-1 CONSOMMATION EN BIENS - 17,9 % en mars 2020* Source : INSEE / *Volume, sur un an HABILLEMENT-TEXTILE - 18,7 % au 1T 2020* Source : IFM /*En magasin BIO (PANIER MOYEN) + 48 % depuis mi-mars* Source : Nielsen *magasins spécialisés, en valeur ALIMENTATION + 7,8 % en mars 2020 Source : INSEE RESTAURATION - 92 %* Source : SAD Marketing *Perte de CA pendant le confinement DRIVES + 81 % sur un an* Source : Kantar *Produits alimentaires, semaine du 20 au 26.04 CA E-COMMERCE + 59 % sur un an* Source : Procos *Magasins spécialisés, période janvier-avril CA AMAZON + 26 % au 1T 2020 Source : Amazon TEMPS PASSÉ SUR LES RÉSEAUX SOCIAUX + 23 %* Source : Hootsuite / *16-64 ans, depuis le début de la pandémie 5 LE S C OM M E RCE S À L’HE UR E D U D É C ONFINE ME NT Part des centres commerciaux d’Île-de-France encore fermés le 11 mai 2020 Source : SAD-Marketing LE MARCHÉ DES COMMERCES EN FRANCE l MAI 2020 REPRISE EN ORDRE DISPERSÉ Après la fermeture quasi généralisée des commerces, la reprise s’effectue depuis quelques semaines en ordre dispersé. Aux commerces qui n’ont pas été contraints de fermer car présentant un « caractère indispensable » (commerces alimentaires, pharmacies, presse, etc.) sont ainsi venus s’ajouter les drives et autres points de retrait progressivement mis en place par d’autres acteurs que ceux de la grande distribution alimentaire (Kiabi, Intersport, Conforama, etc.). Mais ce n’est qu’à la fin avril que les enseignes ont réellement commencé à rouvrir leurs rayons à la clientèle, dans le secteur du bricolage et des jardineries-animaleries notamment (Leroy-Merlin, Truffaut, etc.). Le mouvement s’est accéléré à partir du 11 mai, date du début du déconfinement et de la réouverture plus large des lieux accueillant du public. Nous savons néanmoins que le redémarrage sera, pendant quelque temps, très inégal, puisque le plan de déconfinement est étroitement lié à l’intensité de l’épidémie dans chaque département de France. Les autorités évaluent en effet la situation sanitaire de façon régulière et pourraient ainsi être contraintes de durcir les mesures de restriction en cas de nouvelle progression du virus. Très inégale selon les territoires, la reprise le sera également selon les secteurs d’activité. Restaurants (hors ventes à emporter), cinémas et salles de sport restent ainsi fermés jusqu’à nouvel ordre. Hors de France, les restaurants ont déjà rouvert dans certains pays plus ou moins touchés par le Covid-19 (Chine et Hong Kong, Suisse, Autriche, certains États américains, certaines régions d’Espagne, etc.), tandis qu’il faudra au moins attendre le mois de juin aux Pays- Bas et en Belgique et le mois de juillet, sous certaines conditions, au Royaume- Uni. Tous les formats commerciaux ne sont pas non plus égaux face aux contraintes sanitaires et à la nécessité de limiter le risque de propagation du virus. Les centres commerciaux de l’Hexagone, qui ne fonctionnaient plus que pour donner l’accès aux surfaces alimentaires et aux pharmacies, ont ainsi été autorisés à rouvrir, à l’exception des sites de plus de 40 000 m². Pour ces derniers, la décision relève du préfet, ce qui limite de facto la reprise de l’activité en contraignant la réouverture d’un nombre conséquent de magasins : les sites de plus de 40 000 m² ne représentent ainsi que 14 % du nombre total de centres commerciaux en France, mais 32 % de leur surface totale et plus de 10 000 magasins. L’Île- de-France en concentre le plus grand nombre avec un peu plus de 40 sites, dont une majorité située en Seine-Saint- Denis (Rosny 2, O’Parinor, etc.). Paris en compte trois (Forum des Halles, Italie 2, Beaugrenelle) qui, comme les grands magasins du boulevard Haussmann, devront rester fermés jusqu’au 10 juillet. Tous les propriétaires ne sont pas non plus logés à la même enseigne. Deux grandes foncières, Unibail-Rodamco- Westfield et Klépierre, sont particulièrement exposées, elles qui n’ont cessé depuis dix ans d’arbitrer leur patrimoine au profit des plus grands sites. Pour les autres centres et commerces, la réouverture reste conditionnée au respect de normes de sécurité sanitaire. Tous les opérateurs se sont ainsi mis en ordre de marche, avec l’adoption rapide de mesures très pragmatiques : comptage en temps réel du nombre de clients présents dans le centre, mise à disposition sur Internet des flux de fréquentation par tranche horaire, restriction des heures d’ouverture, accès limité à certains lieux (toilettes, cabines d’essayage, etc.), désinfection régulière des espaces ou encore plans de circulation adaptés et marquage au sol indiquant les distances à respecter. PAS DE « REVENGE BUYING » ? La situation actuelle, celle d’un choc à la fois économique et sanitaire, rend la comparaison avec les précédentes crises quasi impossible. Comme lors des récessions passées, la priorité sera néanmoins de restaurer la confiance des consommateurs sur deux plans : d’une part celui de pouvoir réaliser ses achats en toute sécurité tant qu’aucun vaccin n’aura été trouvé, et d’autre part celui d’être enclin à consommer malgré le choc économique annoncé. Les derniers chiffres de l’INSEE sur la confiance des ménages donnent le ton, avec un recul de huit points en avril de l’indicateur synthétique servant à la mesurer, soit la plus forte baisse enregistrée depuis la création de l’enquête en 1972. Depuis le début du déconfinement, la reprise de l’activité des commerces est scrutée avec attention en raison de leur poids dans l’économie et la société françaises. Elle l’est aussi car une réouverture mal maîtrisée ferait courir le risque d’une deuxième vague de contamination, qui ébranlerait encore uploads/Geographie/ covid-19-impact-sur-le-marche-francais-des-commerces-mai-2020-7209.pdf