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LE BAIL COMMERCIAL Il s’agit d’indications de cours, destinées à faciliter la r

LE BAIL COMMERCIAL Il s’agit d’indications de cours, destinées à faciliter la résolution du cas. Définition : il s’agit du contrat par lequel un commerçant loue un local afin d’y exploiter son fonds de commerce. C’est donc un contrat de location d’un bien immobilier. Afin de protéger le commerçant (notamment contre les risques de spéculation et de pression de la part des propriétaires immobiliers), le législateur a mis en place un statut spécifique. Un décret du 30 septembre 1953 (qui a été inséré dans le Code de commerce, aux articles L 145-1 et suivants) a ainsi mis en place ce que l’on appelle le statut des baux commerciaux, destiné à protéger le commerçant. Les droits conférés par ce statut sont si importants qu’on parle de droit au bail. Le droit au bail désigne le droit de bénéficier du statut des baux commerciaux. Comme il a été vu dans le cours sur la composition du fonds de commerce, ce droit au bail fait partie des éléments du fonds de commerce. Ceci nous montre l’importance de ce statut des baux commerciaux. Il s’agit donc d’étudier les conditions d’application du statut des baux commerciaux (I), avant d’examiner les droits et obligations des parties (II). I – LES CONDITIONS D’APPLICATION DU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX Pour que le statut des baux commerciaux s’applique, l’article L 145-1 du Code de commerce pose plusieurs conditions cumulatives. Le contrat ne sera donc qualifié de bail commercial que si toutes ces conditions sont remplies. A – Une location portant sur un local stable et permanent PRINCIPE. Il faut que le contrat porte sur un local ou un immeuble (1er élément) destiné à l’exploitation d’une activité commerciale (2nd élément). Il faut donc que le contrat porte sur un immeuble stable, présentant un caractère de stabilité et de permanence. Il faut également que ce local soit destiné à l’exploitation d’un fonds de commerce, qu’il accueille ou non une clientèle. Par exemple, un site de vente à distance par téléphone. Le local dans lequel les salariés reçoivent et passent les appels commerciaux peut bénéficier du statut des baux commerciaux. Mais le plus souvent, le local reçoit une clientèle (cas des magasins). EXTENSIONS. 1 – Les locaux accessoires, c’est-à-dire ceux dans lesquels un fonds de commerce n’est pas exploité. Le contrat portant sur ce local peut être un bail commercial si la privation de ce local risque de compromettre l’exploitation du fonds de commerce. Il faut par ailleurs que le propriétaire du local accessoire soit également le propriétaire du local principal, et qu’il ait su que le local secondaire était accessoire au local principal (c’est-à-dire qu’il connaisse le lien existant entre les deux locaux). 2 – Les terrains nus. Les contrats de location portant sur un terrain nu peuvent être qualifiés de bail commercial si des constructions y sont édifiées avec l’accord du bailleur. 1 B – Les conditions tenant aux parties En ce qui concerne le bailleur (c’est-à-dire le propriétaire du local), il faut qu’il dispose du pouvoir de consentir un bail commercial sur le local en question. Un problème particulier se pose quand ce bailleur est marié sous un régime de communauté (régime matrimonial légal notamment) et que le local est un bien commun. Dans ce cas, le contrat doit être conclu par les deux époux. En ce qui concerne le preneur (le commerçant locataire), il doit être immatriculé au RCS en tant que commerçant (si le locataire est une société, elle doit également être immatriculée au RCS et de plus être commerciale). Pour pouvoir bénéficier du statut des baux commerciaux, les preneurs doivent impérativement être immatriculés au RCS au moment où ils entendent se prévaloir de ce statut. Il doit par ailleurs en principe être de nationalité française. C – Les conditions relatives au fonds de commerce Il existe trois conditions cumulatives quant au fonds de commerce : 1 - Le fonds de commerce doit exister. Ceci suppose donc qu’existe une clientèle, puisqu’un fonds de commerce ne peut exister sans clientèle. Mais il faudra également qu’existent les éléments supports de la clientèle (cf cours 7 relatif aux éléments composant le fonds de commerce). 2 - Le fonds de commerce doit avoir été exploité régulièrement durant les trois années précédant la demande de renouvellement. Il faut préciser la notion d’exploitation régulière. La régularité ne fait pas référence à la durée, à la fréquence de l’exploitation. En réalité, le terme régulier signifie que le commerçant doit avoir effectué l’activité commerciale prévue et autorisée par le contrat (ex : le contrat stipule que l’activité sera la vente de vêtements. Si le locataire vend en réalité des meubles, l’exploitation du fonds de commerce n’est pas régulière). Si le locataire veut changer d’activité commerciale, il devra impérativement respecter la procédure de despécialisation (cf infra) ; à défaut, l’exploitation du fonds de commerce ne sera pas considérée comme régulière. De plus, si le fonds n’est plus exploité, la clientèle disparaît et par voie de conséquence le fonds de commerce disparaît également (la 1re condition n’est alors plus remplie non plus). 3 - Seul le propriétaire du fonds de commerce peut bénéficier du statut des baux commerciaux. La troisième condition, celle relative à la propriété du fonds de commerce, a posé problème dans le cadre des commerces dépendants. Il s’agit des commerces dépendant d’un autre commerce, qu’il s’agisse d’une dépendance économique ou d’une dépendance géographique. 2 - Dépendance géographique : un commerce est inclus dans l’enceinte d’un autre commerce. C’est par exemple un commerce d’alimentation situé au milieu d’un club de vacances : pour accéder à ce commerce d’alimentation, il faut obligatoirement passer par l’enceinte du club de vacances. Durant plus de 30 ans, la jurisprudence a considéré que le commerce inclus ne bénéficiait pas d’une clientèle propre, mais avait uniquement la clientèle du commerce englobant. Le commerçant « dépendant » n’était donc pas propriétaire du fonds de commerce puisqu’il n’avait pas de clientèle personnelle. Puis la jurisprudence a considéré que la clientèle propre pouvait exister, mais que le commerçant n’était propriétaire du fonds que si la clientèle personnelle était plus importante que la clientèle du commerce dominant. Enfin, dorénavant, la jurisprudence admet que le commerçant est propriétaire du fonds de commerce dès lors qu’il a une clientèle personnelle, peu important qu’elle soit inférieure ou supérieure à la clientèle du commerce dominant. - Dépendance économique. Il s’agit pour l’essentiel des contrats de franchise. Le franchisé est-il vraiment propriétaire du fonds de commerce. La jurisprudence a d’abord considéré que le franchisé n’était pas propriétaire du fonds de commerce car il n’avait pas de clientèle personnelle ; il avait uniquement la clientèle du franchiseur. La jurisprudence a ensuite évolué (cf arrêt relatif à la franchise dans la séance 8). Dorénavant, le commerçant doit prouver qu’il a la maîtrise juridique des autres éléments du fonds de commerce et qu’il l’exploite à ses risques et périls (c’est-à-dire qu’il assume les risques de l’entreprise). En résumé, et bien que l’expression puisse apparaître choquante, la jurisprudence a durant longtemps considéré que la « propriété » de la clientèle déterminait la propriété du fonds de commerce. Cette position a depuis évolué. Pour la dépendance géographique, il faut démontrer qu’existe une clientèle personnelle, même infime, pour prouver que le locataire est propriétaire du fonds de commerce. Pour la dépendance économique, le commerçant doit prouver qu’il a la maîtrise juridique des autres éléments du fonds de commerce et qu’il l’exploite à ses risques et périls. D – Les conditions relatives à la spécificité du contrat Certains contrats, quoique remplissant les trois conditions précédentes, ne sont pas soumis au statut des baux commerciaux en raison de leur spécificité. Le contrat ne sera donc pas soumis au statut des baux commerciaux, même s’il répond au trois conditions précédentes, s’il s’agit de l’un des contrats suivants. 1 – Les baux de courte durée Il s’agit de contrat conclus pour une durée de 2 ans maximum. Ici, c’est la courte durée qui justifie l’exclusion. L’occupation est trop brève pour que le locataire ait droit au renouvellement. Il est resté trop peu de temps pour que le non-renouvellement du contrat ait une réelle incidence sur son fonds de commerce. Si à l’issue du délai prévu par le contrat le locataire reste et est laissé en possession (c’est-à-dire si le bailleur n’a pas manifesté son intention de reprendre le local), ce contrat devient alors un bail commercial à l’issue du délai. Exemple : un contrat prévu pour 18 mois. Au bout de 18 mois + 1 jour, le locataire est toujours dans les lieux et le propriétaire du local ne veut pas reprendre l’immeuble. Dès lors, à partir de cette date (c’est-à-dire 18 mois + 1 jour après la conclusion du contrat), apparaît un bail commercial. 3 2 – Les conventions d’occupation précaire Ici, il existe des circonstances telles que la location ne peut être stable. Il y a une situation de fait future qui empêche le locataire de s’installer de manière stable et permanente. En attendant que cette situation de fait se réalise, le local est tout de même loué, uploads/Geographie/ droit-de-l-x27-entreprise-sceance-9-cours-sur-le-bail-commercial.pdf