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Thèse de Doctorat / octobre 2018 Université Paris II- Panthéon-Assas école doct

Thèse de Doctorat / octobre 2018 Université Paris II- Panthéon-Assas école doctorale de droit privé Thèse de doctorat en droit soutenue le [17 octobre 2018] Le bail commercial dans les centres commerciaux Marie-Anne LE FLOCH Sous la direction de Hervé LECUYER, Professeur à l’Université de Paris II (Panthéon-Assas) Membres du jury : - Charles GIJSBERS, Professeur à l’Université de Rouen - Jean-Jacques ANSAULT, Professeur à l’Université de Rouen - Christophe VERNIERES, Professeur à l’Université de Grenoble - Jérôme HUET, Professeur Emérite à l’Université de Paris II (Panthéon-Assas) - Jean-Luc TIXIER, Avocat et Docteur en droit LE FLOCH Marie-Anne | Thèse de doctorat | octobre 2018 - 2 - Avertissement La Faculté n’entend donner aucune approbation ni improbation aux opinions émises dans cette thèse ; ces opinions doivent être considérées comme propres à leur auteur. LE FLOCH Marie-Anne | Thèse de doctorat | octobre 2018 - 3 - « Travaillez, prenez de la peine : C’est le fonds qui manque le moins. » Jean de la Fontaine, A mes grands-pères LE FLOCH Marie-Anne| Thèse de doctorat | octobre 2018 vendredi 7 septembre 2018 4 - Remerciements Tous mes remerciements : - A Monsieur le Professeur Hervé LECUYER, qui m’a fait le très grand honneur d’accepter de diriger ces travaux, - A Monsieur le Professeur Jérôme HUET, qui m’a guidée et conseillée au début de ces travaux, - A Messieurs les Professeurs Charles GIJSBERS, Jean-Jacques ANSAULT, Christophe VERNIERES et à Maître Jean-Luc TIXIER, qui m’ont fait l’honneur et le plaisir d’accepter de siéger dans ce jury, - Aux associés de CHEUVREUX SAS, pour leur grande confiance et pour m’avoir permis de mener à terme ce projet, - A mon père, à ma mère, pour leur affection et leur soutien, - A mon mari, à mes enfants, pour leur présence et leur patience. LE FLOCH Marie-Anne | Thèse de doctorat | octobre 2018 - 5 - Résumé : Les centres commerciaux sont devenus une composante majeure de notre environnement. Mais si le paysage commercial a évolué au cours des cinquante dernières années, les cadres juridiques habituels tels que la copropriété, la concession immobilière, et l’attribution en jouissance se sont révélés inadaptés. Le présent travail propose de démontrer dans un premier temps que le bail commercial demeure l'outil contractuel le plus adapté pour organiser les relations au sein d'un centre commercial. Le succès du bail commercial pourrait toutefois interpeller. Comment une technique juridique construite autour de l’idée de protection et d’indépendance du commerçant traditionnel, peut-elle constituer la technique privilégiée d’organisation des centres commerciaux ? Si la matière demeure gouvernée en partie par l’ordre public, l’analyse de l’évolution de la jurisprudence et des clauses rédigées dans ces types de contrat révèle que le champ d’expression de la liberté contractuelle n’est pas négligeable et que le statut des baux commerciaux s’est adapté aux spécificités des centres commerciaux. En témoigne notamment la jurisprudence sur les clauses-recettes. L’importance quantitative du phénomène, combinée aux problématiques multiples qu’il n’a cessé de soulever et aux évolutions jurisprudentielles et législatives qu’il a engendrées ne doit-il pas conduire à considérer qu’il existerait une catégorie de baux commerciaux dérogatoire pour les centres commerciaux ? C’est ce que notre étude propose de démontrer dans un second temps. Descripteurs : Bail commercial – centres commerciaux – organisation juridique – statut des baux commerciaux – obligations du bailleur – obligations du preneur LE FLOCH Marie-Anne| Thèse de doctorat | octobre 2018 vendredi 7 septembre 2018 6 - Title : Commercial leases in shopping centers Abstract : Commercial picture has changed over the past fifty years. Shopping centers now occupy a key position in real estate. However, usual legal frameworks such as coownership (copropriété), concession (concession immobilière) and attribution into possession (attribution en jouissance) have proven to be inappropriate. The present study provides to first demonstrate that the commercial lease remains the most appropriate contractual tool to organise relationships within a shopping center. One could however be surprised by such a success. Indeed, how could one explain that this legal technique, which was first created to protect traditionnal shopkeepers and their business from any eviction, soon became the favorite technique to organise shopping centers ? It can certainly not be ignored that commercial leases are partially governed by imperative rules. However, either the evolution of case-laws and the terms and conditions negotiated in such contracts intend to prove that the the so-called statut des baux commerciaux has adapted to specific characteristics of shopping centers. The present study intends to demonstrate that there is a class of commercial leases which is specifically adapted to shopping centers and derogates from the common status. Keywords : commercial lease – shopping centers – legal organisation – commercial leases status – obligations of the lessor – obligations of the lessee LE FLOCH Marie-Anne | Thèse de doctorat | octobre 2018 - 7 - Principales abréviations LIBELLE COMPLET ABREVIATION ET SYNTAXE Administrer Administrer, oct. 1997, p. 10 Alinéa al. Article art. Assemblée ass. Assemblée nationale AN Bulletin Bull. Bulletin des arrêts de la Cour de cassation - Assemblée plénière - Chambres civiles - Bull. civ. 2008, ass. plén., n°1 - Bull. civ. 2004, I ou II ou III ou IV, n° 100 Cassation Cass. Chambre ch. Chronique chron. Civil civ. Code C. Code civil C. civ., art. 1100 Code de commerce C. com., art. L. 110-1 Code de la consommation C. consomm., art. L. 111-1 Code de la construction et de l’habitation CCH, art. L. 101-1 Code de la santé publique C. santé publ., art. L. 1110-1 Code de l’environnement C. env., art. L. 110-1 Code de l’urbanisme C. urb., art. L. 110 Code de procédure civile CPC, art. 100 Code des assurances C. assur., art. L. 100-1 Code du travail C. trav., art. L.111 -1 Code monétaire et financier C. mon. fin., art. L.111-1 Code pénal C. pén., art. 111-1 LE FLOCH Marie-Anne| Thèse de doctorat | octobre 2018 vendredi 7 septembre 2018 8 - Code rural C. rur., art. L.111-1 Commentaire comm. Commission européenne des droits de l’homme Comm. EDH, 12 déc. 1997, n° 8378/76 Confer Cf. Conseil constitutionnel Cons. Const. Conseil d’Etat CE Copropriété copr. Cour d’appel CA Cour de cassation - Avant 1938 - De 1938 à 1946 - De 1947 à 1951 - De 1952 à 1963 - De 1964 à 1967 - Depuis 1968 Cass. - Cass. req. / Cass. civ. - Cass. civ. / Cass. soc. - Cass. civ. / Cass. com. / Cass. soc. - Cass. 1re/ 2e civ./Cass. com./Cass. soc. - Cass. 1re/ 2e civ./Cass. com./Cass. soc. / Cass. ch. Réunies - Cass. 1re/2e/3e civ. / Cass. com. / Cass. soc. / Cass. ch. mixte Cour européenne des droits de l’Homme CEDH Dalloz D. Dalloz périodique (jusqu’en 1940) DP Déclaration des droits de l’homme et du citoyen (1789) DDHC Décret D. Décret-loi D.-L. Defrénois Defrénois Délibération Délib. Doctrine doctr. Documentation française Doc. fr Droit des sociétés Dr. sociétés LE FLOCH Marie-Anne| Thèse de doctorat | octobre 2018 vendredi 7 septembre 2018 9 - Gazette du Palais Gaz. Pal. Journal Officiel (de la République française) JO Jurisclasseur Périodique JCP Loyers et copropriété Loyers et copr. Mélanges Mél. Mémento pratique Francis Lefebvre Mémento Lefebvre Ministre min. Ordonnance ord. Page p. Plénière plén. Rapport Rapp. AN (ou Sénat) Revue de droit immobilier RD imm. 2004, p. 10 Revue des contrats RDC 2004, p. 100 Revue des loyers Rev. Loyers 2004, p. 100 Revue trimestrielle de droit civil RTD civ. 2004, p. 100 Revue trimestrielle de droit commercial et de droit économique RTD com. 2004, p. 100 LE FLOCH Marie-Anne | Thèse de doctorat | octobre 2018 - 10 - Sommaire Thèse de Doctorat / octobre 2018 ............................................................................................1 Introduction .......................................................................................................... 16 Première partie : Les cas de recours au bail commercial dans les centres commerciaux ......................................................................................................... 35 TITRE 1 - LE RECOURS VOLONTAIRE AU BAIL COMMERCIAL ..................... 38 CHAPITRE 1 - LA SUPERIORITE DU BAIL COMMERCIAL SUR LES DROITS REELS .... 39 Section 1 – L’inadaptation du statut de la copropriété ........................................................ 43 § 1 – Un statut impératif inadapté aux centres commerciaux .......................................... 43 A - L’assujettissement contraint des centres commerciaux au statut de la copropriété 46 1°) Le champ d’application légal du statut de la copropriété .................................. 46 2°) L’implacable pouvoir d’attraction du statut de la copropriété ........................... 48 B - L’application impérative de règles inadaptées aux centres commerciaux ............... 51 1°) Un formalisme rigide...................................................................................... 52 2°) Un mode de répartition des charges communes inapproprié .............................. 54 3°) La difficulté de maîtriser la vente des cellules commerciales ............................ 57 § 2 – L’échec des tentatives d’adaptation du statut de la copropriété aux centres commerciaux ............................................................................................................... 64 A - Les tentatives d’adaptation du statut de la copropriété ......................................... 65 1°) La validité des clauses d’adhésion obligatoire à un groupement commun distinct des organes de la copropriété : une tentative couronnée de succès .......................... 66 2°) La validité des clauses de non-concurrence insérées dans les règlements de copropriété de centres commerciaux isolés : un succès limité ................................. 68 B - Les raisons de l’échec des tentatives d’adaptation du statut uploads/Geographie/ le-floch.pdf