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94 > Ville et renouvellement urbain Gestion d’un immeuble voué à la démolition

94 > Ville et renouvellement urbain Gestion d’un immeuble voué à la démolition : préparer et accompagner le projet Les collections d’Actualités habitat Juin 2005 / 20 € LES CAHIERS n° L’UNION SOCIALE POUR L’HABITAT Pilotage : Véronique Momal, Délégation à l’action professionnelle de l’Union sociale pour l’habitat. Réalisation : Alice Collet et Jean-Philippe Mercier, Habitat & territoires conseil. Contributions : Denise Salvetti, Huberte Weinum, Jean-Charles Masson, Hervé des Lyons, Direction juridique de l’Union sociale pour l’habitat. Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 Préparer la démolition 5 1 S La maîtrise d’ouvrage de la démolition 5 ¤ une maîtrise d’ouvrage partenariale . . . . . . . . . . . . . . . 5 ¤ une maîtrise d’ouvrage transversale. . . . . . . . . . . . . . . 7 ¤ un rôle primordial de la maîtrise d’œuvre . . . . . . . . . . 7 2 S Le choix des conditions de la démolition 11 ¤ préparation du projet : l’audit technique . . . . . . . . . . 11 ¤ le principe technique de la démolition : un choix décisif . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 ¤ le calendrier du projet. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 Gérer la relation aux habitants et au quartier. . 15 1 S Définir une stratégie d’information et de communication globale 15 ¤ organiser un portage de l’information et de la communication à deux niveaux . . . . . . . . . . . . . . . 15 ¤ définir une stratégie d’information collective. . . . . . . 15 2 S La communication auprès de l’ensemble du quartier 17 ¤ une démarche portée par la commune . . . . . . . . . . . . 17 ¤ un positionnement parfois volontaire du bailleur . . . 18 3 S La communication auprès des habitants 19 4 S Gérer et accompagner les départs 20 ¤ le départ des locataires . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 ¤ le départ des commerces directement concernés par la démolition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 ¤ les locaux, équipements ou concessions spécifiques . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 Organiser la gestion de proximité 25 1 S Adapter la gestion de proximité aux contraintes nouvelles 25 ¤ gérer l’évolution des rapports quotidiens avec les habitants. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 ¤ l’impact du projet de démolition sur le personnel de proximité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 ¤ l’importance du management du personnel de proximité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 2 S Une gestion à adapter en continu pendant le “vidage” de l’immeuble. . . . . . . . . . . 28 ¤ le maintien des prestations existantes . . . . . . . . . . . . 28 ¤ des interventions spécifiques visant à maintenir la sécurité dans l’immeuble partiellement occupé . . . . . . 30 Gérer le chantier de démolition 33 1 S La préparation du chantier de démolition 33 ¤ réduire le délai entre la condamnation complète du bâtiment et le début de chantier . . . . . . . . . . . . . . . . 33 ¤ définir et sécuriser le périmètre. . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 ¤ favoriser l’acceptation de l’entreprise de démolition sur le quartier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 2 S Les principales étapes du chantier 34 ¤ préalable au chantier : l’audit technique . . . . . . . . . . 34 ¤ la démolition : principales étapes et différents procédés. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 3 S Les contraintes inhérentes au déroulement du chantier 36 ¤ une réglementation propre au chantier . . . . . . . . . . . 36 ¤ les nuisances et leur impact sur l’environnement . . 36 ¤ le suivi de la communication et de l’information . . . 37 ¤ l’évacuation et le recyclage des déchets . . . . . . . . . . 38 ¤ réception des travaux de la démolition . . . . . . . . . . . 39 4 S Le bilan du projet : évaluation et gestion de "l’après-démolition" 39 ¤ la gestion du temps . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39 ¤ le déroulement du relogement . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39 ¤ des critères d’évaluation plus techniques . . . . . . . . . 39 Annexes. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 ¤ Bibliographie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 ¤ Données sur les opérations étudiées . . . . . . . . . . . . . 41 Liste complète des parutions . . . . . . . . . . . . . 42 1 Sommaire 3 Introduction Ce guide opérationnel s’adresse aux professionnels du logement social dont les opérations de démolition, qu’ils sont habitués à conduire, prennent une ampleur nouvelle, dans le cadre des opérations de rénovation urbaine liées au programme national pour la rénovation urbaine (ANRU). Malgré l’accroissement du rythme des démolitions, la décision de démolir revêt un caractère exceptionnel, de portée urbaine, sociale et financière atypique. Envergure qui n’invite pas les acteurs à se préoccuper d’emblée de la gestion de l’opération, mais plutôt de sa faisabilité économique et de sa portée politique et symbolique. En effet, une démolition a un caractère d’acte fort, qui marque la volonté de construction d’un projet global de requalification d’un quartier. Pourtant, une démolition est aussi une opération de maîtrise d’ouvrage nécessitant des savoir-faire précis sur des aspects administratifs, techniques, mais aussi des modalités adaptées de gestion du bâtiment et des populations concernées. Outre le volet relogement de la population (abordé dans le cadre d’un autre guide opérationnel à paraître), une opération de démolition a des contraintes propres de gestion : > populations résidentes, qui demeurent parfois des mois, voire plusieurs années dans ce contexte ; > environnement immédiat de l’immeuble et du quartier, qui pâtissent de l’image souvent dévalorisante d’un espace qui se vide, des nuisances liées au chantier, ceci risquant de développer un sentiment d’abandon ; > personnels de proximité du bailleur qui voient leur rôle et les demandes auxquelles ils sont confrontés évoluer ; > immeuble et contraintes techniques liés à un bâtiment qui se vide progressivement parfois sur plusieurs années ; > chantier proprement dit, celui-ci étant généralement vécu comme un événement exceptionnel. La prise en compte de ces contraintes, leur anticipation nécessitent de s’interroger sur plusieurs dimensions du projet. > quelle gestion courante mettre en œuvre aux différentes phases de l’opération ? > quel niveau de prestations maintenir ? > quelle information développer en direction des habitants ? > comment réduire les uploads/Ingenierie_Lourd/ cahier-gestion-d-x27-un-immeuble-voue-a-la-demolition.pdf