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DROIT DE L’URBANISME Le droit de l’urbanisme est un droit jeune. Il est apparu

DROIT DE L’URBANISME Le droit de l’urbanisme est un droit jeune. Il est apparu avec la loi Cornudet qui vient instaurer des plans d’aménagement et d’embellissement des villes. La loi du 15 juin 1943 généralise le permis de construire. On institue un système de planification urbaine et on impose la non- indemnisation des servitudes d’urbanisme. L 160-5 du Code de l’Urbanisme Les servitudes sont des droits réels, liés à la propriété. Ces servitudes d’urbanisme ne donnent aucune indemnisation à la différence d’une servitude de droit privé. Du fait de la nécessité de reconstruire, on va élaborer toute une série de normes. Entre 1919 et 1967, on a 4 systèmes de planification différents. On a une gestion décentralisée des plans d’urbanisme. Les communes ont de + en + d’autonomie. La loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain), créée en 2000, constitue une nouvelle réforme qui accentue ce phénomène. Depuis 1970, la tendance est à la montée de l’environnement dans le droit de l’urbanisme. Il n’est pas seulement là pour gérer l’équipement, il gère aussi les abus du droit de construire. Dans un deuxième temps, il vise une gestion harmonieuse de la ville. On cherche donc à favoriser les constructions écologiques ainsi qu’à favoriser la densification. Le droit de l’urbanisme fait partie du droit administratif, il est une police administrative spéciale qui a pour objet l’usage du sol et l’environnement. Elle est entourée des polices des installations classées, de protection des monuments historiques, de l’installation des grandes surfaces commerciales. Elles sont encore + spéciales, mais elles fonctionnent comme une police générale. L’urbanisme est devenu un service public devant aménager le territoire. En matière d’aménagement du territoire, il s’agit d’une initiative privée de la base puis une initiative venant du haut. Le lotissement est une partie minime de cet aménagement. Au niveau des acteurs du droit de l’urbanisme, on retrouve le ministère en principal. Au niveau déconcentré, on retrouve des relais (direction départementale du territoire). Ils peuvent être locaux, régionaux, spéciaux,… La commune est le deuxième acteur de ce droit. Elle peut élaborer des documents locaux seule. Le lotisseur et le promoteur sont également des acteurs. A coté de ça, on retrouve des associations de protecteurs de l’environnement. On a les égo verts (faux écologistes). Certains promoteurs peuvent embaucher des APE pour faire capoter le projet d’un autre. Cette police de l’urbanisme se caractérise par 3 actions : • Elle établit des règles, • Elle fait respecter ces règles, • Elle établit des sanctions pour le non-respect. TITRE 1 Le terme de réglementation est à prendre au sens large car il y a certains termes législatifs. On étudie d’abord les règles applicables dans les communes puis d’encadrement à la planification locale. CHAPITRE 1 : les règles applicables dans les communes Chaque commune peut décider d’un plan d’urbanisme (Plan d’Occupation des Sols, Plan Local d’Urbanisme). C’est un choix politique et des circonstances de la commune. Un PLU peut coûter 100 000€… La commune peut se doter d’une Carte Communale. Sinon, elle est soumise au Règlement National de l’Urbanisme. Il existe aussi certaines règles qui s’appliquent tout le temps et partout. SECTION 1 : communes non dotées de PLU Soit on applique les Règles Générales de l’Urbanisme soit la Carte Communale. 1) Les Règles Générales de l’Urbanisme Elles sont prévues par l’article L 111-1-1 du Code de l’Urbanisme. Elles sont composées de la règle de constructibilité limitée, le RNU et le L 111-4. A) Règles de la constructibilité limitée a) Présentation Les règles de la constructibilité limitée datent de la loi du 7 janvier 1983. Elle a été codifiée à l’article L 111-1-2. La règle pose un principe très strict : interdiction de construire dans une partie non urbanisée dans les communes non couvertes par un plan d’urbanisme. Une partie déjà urbanisée est constituée d’un centre ville, mais aussi les hameaux, et pour le reste, le juge va identifier un espace, un secteur. Il y a recherche de la densité de construction, des réseaux. Pour apprécier la densité, le juge ne tient pas compte des zones non déclarées. Conseil d’Etat 2006 : commune de Lavandou… Requête 275922 (Légifrance). Une commune sans document d’urbanisme ne peut pas s’étendre. En 1983, l’objectif était d’élaborer des documents d’urbanisme, le but étant de limiter au maximum les écarts. En réalité, elle n’est pas si stricte que cela : le juge permet la construction en bordure de zones urbanisées. b) Les exceptions Les exceptions sont l’adaptation, la réfection et l’extension des constructions existantes. La réfection exclut les ruines. Pour l’extension, il faut que le projet touche l’existant. L 123-9 ou 10 pour le changement : exemple : habitation, commerce, bureau ou entrepôt. Il y a aussi les constructions/installations nouvelles nécessaires aux équipements collectifs, aux exploitations agricoles, à la mise en valeur des ressources naturelles, à la réalisation de constructions d’intérêt général. On retrouve les constructions incompatibles avec les zones limitées (ex : éoliennes). En plus, le conseil municipal peut solliciter la délivrance du Permis de Construire si plusieurs conditions sont remplies : • Délibération motivée • Présente un intérêt communal • Ne pas porter atteinte au paysage • Pas de dépenses publicitaires supplémentaires importantes • Le juge exige que le projet reste modeste • Secteur de Taille et Capacité d’Accueil Limitées Article L 111-1-4 : règle imposant l’inconstructibilité pour les entrées de villes dans une bande de 100m ou 75m selon les voies à compter de l’axe de la voie, qui vise à lutter contre la malurbanisation des entrées de villes. Il impose aussi un règlement qui va régir les enseignes publicitaires sur un terrain communal. Article L 111-6-1 impose des surfaces de stationnement maximales pour les cinémas et centres commerciaux : S=1,5x SHON (magasin), cinémas ont une place pour 3 fauteuils. Article L 111-6-2 (issu de la loi Grenelle 2 créée en 2010) interdit de s’opposer à l’utilisation de matériaux renouvelables ayant de bonnes performances énergétiques. Cependant, on retrouve quelques exceptions : • 12 juillet 2011 : article R 150-1 et suivants indiquant les matériaux à utiliser. • Article L 111-12 : on ne peut pas refuser un Permis de Construire pour des travaux concernant une construction existante irrégulière si elle a plus de 10 ans. B) Article L 111-4 Cet article permet de refuser le Permis de Construire si la construction entraîne des besoins supplémentaires en réseaux nécessitant des travaux ; et s’ils ne sont pas déjà prévus de manière certaine (avec date), le Permis de Construire doit être refusé. Cette règle s’applique malgré la présence ou non d’un PLU. Elle s’impose au maire si les réseaux sont surchargés (saturés) sans travaux prévus. C) Le sursis à statuer Article L 111-7 à L 111 -10 du Code de l’Urbanisme : mécanisme qui consiste pour l’Etat ou la collectivité à ne répondre ni oui ni non mais à sursoir à statuer (décaler sa réponse dans le temps). Le sursis doit être motivé. Il ne peut excéder 2 ans. Pour un même terrain, le cumul des sursis ne peut excéder 3 ans. Quatre hypothèses sont possibles : • Présence de la création d’un parc national. • En cas d’élaboration ou de révision d’un PLU de manière à éviter que le Permis de Construire soit fait pour le rendre inconstructible ensuite. Cela préfigure un refus de permis. Il faut que le PLU soit suffisamment avancé pour réfléchir à ça. • En cas d’élaboration ou de révision des plans de sauvegarde et de mise en valeur. • Si des travaux sont susceptibles de compromettre des travaux d’aménagement. Une fois le sursis disparu, le pétitionnaire présente à nouveau sa demande, et plus de risque de sursis. La demande sera instruite sur la base de la loi en vigueur. En cas de refus du Permis de Construire, il y aura un droit de délaissement. C’est le droit pour le pétitionnaire d’imposer à l’administration d’acquérir le terrain. D) Le Règlement National d’Urbanisme Au 1er janvier 2009, 11 000 communes sont soumises au RNU. Elles représentent 2,4 millions d’habitants pour 145 000 km². Ce sont les plus petites communes qui sont soumises au RNU. Le Règlement National d’Urbanisme représente un ensemble de règles entre R 111-1-1 à R 111-24 du Code de l’Urbanisme. Ces règles sont de deux types : • D’ordre public qui s’appliquent dans toutes les communes même s’il existe un plan d’urbanisme. • Pas d’ordre public, le RNU « simple » ne s’applique que dans les communes non couvertes par un plan d’urbanisme Il est composé de quatre règles : • Article R 111-2 : article relatif à la sécurité et la salubrité publique. Il permet de refuser la construction d’un élevage de volailles à côté d’habitation, d’éviter de construire sur zones inondées. Il peut être combiné avec l’article L 111-3 du Code Rural qui prévoit des distances minimales entre les constructions agricoles et autres constructions… référence aux Règlements Sanitaires Départementaux. • Article R 111-4 du Code de l’Urbanisme : le permis peut être négatif ou accordé conditionnellement si la construction est de nature à compromettre un site archéologique. • Article R 111-15 uploads/Ingenierie_Lourd/ droit-de-l-urbanisme.pdf