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GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE DIRECTION DE LA PROMOTION IMMOBILIERE GUIDE DU S

GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE DIRECTION DE LA PROMOTION IMMOBILIERE GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE 3 SOMMAIRE Préambule ............................................................................................. 5 PREMIERE PARTIE - LA COPROPRIETE : DEFINITION, REGIME JURIDIQUE ET ORGANES D’ADMINISTRATION ...... 7 Chapitre 1 – La copropriété dans le droit marocain : Législation sur la copropriété .................................. 9 Chapitre 2 – Organes d’administration de la copropriété . . 15 Chapitre 3 – Règles juridiques applicables aux transactions immobilières relatives à la copropriété .............. 23 SECONDE PARTIE - LE SYNDIC ET SA MISSION DE GESTION DE LA COPROPRIETE ........................................... 31 Chapitre 1 – Le syndic . ......................................................... 33 Chapitre 2 – Les outils juridiques du syndic - Le règlement de copropriété . ................................................. 39 Chapitre 3 – Les finances du syndic .................................... 41 Chapitre 4 – La comptabilité du syndic .............................. 49 Chapitre 5 – Gestion et tenue des documents et archives . du syndic . .......................................................... 55 Chapitre 6 – Organisation et conduite des assemblée générales ........................................................... 65 Chapitre 7 – Entretien des biens de la copropriété ............ 71 TROISIEME PARTIE - LE SYNDIC DANS SES RELATIONS AVEC LES COPROPRIETAIRES ET LES TIERS ................... 79 Chapitre 1 – Relations du syndic avec les copropriétaires . 81 Chapitre 2 – Relations du syndic avec le concierge et le personnel d’entretien ........................................ 85 Chapitre 3 – Relations du syndic avec les tiers ................. 105 GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE 5 PREAMBULE Le syndic de copropriété se trouve quotidiennement confronté à des problèmes ardus relatifs à la gestion de la copropriété. Pour faire face à ces problèmes, il est appelé à disposer de connaissances dans divers domaines : juridiques, financières, comptables, administratives, techniques ... Partant de ces considérations, le présent guide a pour objectifs de permettre aux personnes s’adonnant à cette activité de : - maîtriser le cadre législatif et règlementaire régissant la copropriété ; - connaître les règles et les procédures de création et de gestion du syndicat des copropriétaires ; - connaître l’étendue, les limites et les conséquences des responsabilités du syndic ; - se familiariser avec les techniques de gestion de la copropriété (comptabilité, gestion des fonds, gestion des documents) ; - maîtriser les techniques de communication et de con- duite des réunions ; - se familiariser avec certains aspects techniques relatifs à la maintenance et l’entretien des installations et équipements de la copropriété (électricité, eau, assainissement) ; - connaître les voies de recours existantes en matière de règlement des litiges inhérents à la gestion de la copropriété. Ce guide est articulé autour de 3 parties intitulées comme suit : - Première partie : la copropriété : définition, régime juridique et organes d’administration ; - Seconde partie : le syndic et sa mission de gestion de la copropriété ; GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE 6 - Troisième partie : Le syndic dans ses relations avec les copropriétaires et les tiers. Ces trois parties seront constituées de 14 chapitres couvrant l’ensemble des domaines intéressant l’exercice de l’activité de syndic de copropriété. PREMIERE PARTIE LA COPROPRIETE : DEFINITION, REGIME JURIDIQUE ET ORGANES D’ADMINISTRATION GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE 9 Chapitre 1 – La copropriété dans le droit marocain : Législation sur la copropriété La gestion de la copropriété nécessite la mise en place d’un cadre juridique et de structures appropriées de nature à pérenniser ce patrimoine immobilier et à encourager les promoteurs immobiliers à y investir. A cet effet, la loi 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis entrée en vigueur le 7 Novembre 2003 a apporté le cadre et les outils juridiques permettant d’atteindre ces objectifs, en définissant avec précision les composantes de la copropriété ainsi que les droits et obligations des copropriétaires, et en dotant cette institution des organes adéquats, dont le syndicat et le syndic de copropriété constituent des composantes fondamentales. 1 – Champs d’application de la loi sur la copropriété Selon l’article premier de la loi 18-00, les dispositions de ladite loi s’appliquent à la propriété des immeubles bâtis divisés par appartements, étages ou locaux et dont la propriété appartenant à plusieurs personnes est répartie par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes. Elles sont applicables également aux ensembles immobiliers bâtis et aux différentes résidences constituées d’habitations contiguës ou séparées ayant des parties communes appartenant dans l’indivision à l’ensemble des copropriétaires. Ces dispositions s’appliquent aussi bien aux immeubles immatriculés ou en cours d’immatriculation qu’à ceux non immatriculés. Par ailleurs, selon l’article 46 de la loi 18-00, les dispositions de cette loi s’appliquent aux coopératives et associations d’habitat. Celles-ci sont tenues, à cet effet, d’élaborer un règlement de copropriété. En cas de dissolution de la coopérative ou de l’association, un syndicat composé des membres de la coopérative ou de l’association est créé de plein droit, en raison de l’existence des parties communes affectées à l’usage commun. GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE 10 2 – Composantes de la copropriété 2.1 – Parties privatives Sont considérées comme parties privatives des immeubles, les parties bâties ou non bâties appartenant à chaque copropriétaire dans le but d’en jouir individuellement et personnellement. Elles sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. 2.2 – Parties communes Sont considérées comme parties communes des immeubles, les parties bâties ou non bâties destinées à l’usage et à la jouissance de l’ensemble des copropriétaires ou de certains d’entre eux. Sont réputées parties communes: - le sol ; - les gros oeuvres de l’immeuble, les fondations, les murs porteurs et les caves quelque soit leur profondeur ; - la façade de l’immeuble ; - les toits destinés à l’usage commun ; - les escaliers, les passages et les corridors destinés à l’usa- ge commun ; - les loges des gardiens et des concierges ; - les entrées, les sous-sols et les ascenseurs destinés à l’usa- ge commun ; - les murs et cloisons séparant deux appartements ou lo- caux ; - les équipements communs, y compris les parties y affé- rentes qui traversent les parties privatives ; - les coffres, têtes de cheminée et les bouches d’aération destinés à l’usage commun. Sont considérées également comme parties communes, sauf stipulation dans les titres de propriété ou en cas de contradiction entre ces titres : - les toitures et les balcons non affectés initialement à l’usage individuel ; GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE 11 - les cours et jardins; - les locaux destinés à l’usage commun. Et d’une manière générale, toute partie considérée comme telle ou que la nature de l’immeuble exige qu’elle soit destinée à l’usage commun. Sont considérés comme droits accessoires aux parties communes : - le droit de surélévation de l’immeuble ; - le droit d’édifier de nouvelles constructions dans les cours ou dans les jardins et dans leurs sous-sols ; - le droit d’excavation. 3 – Droits et obligations des copropriétaires 3.1 – Droits des copropriétaires 3.1.1 – Droits individuels Tout copropriétaire a le droit de : - disposer librement et pleinement de sa partie divise de l’immeuble ainsi que des parties indivises qui y sont ratta- chées selon son affectation, qu’il s’agisse de vente, de legs ou autres ; - accéder aux archives, registres du syndicat, notamment ceux relatifs à la situation de la trésorerie ; - d’ester en justice pour préserver ses droits dans l’immeu- ble en copropriété. 3.1.2 – Droits collectifs - Droit de préférence : les copropriétaires peuvent, à la majorité des trois quarts des voix instituer entre eux un droit de préférence en ce qui concerne tous les actes de transfert de propriété et prévoir les modalités d’exer- cice dudit droit et ses délais dans le règlement de co- propriété. - Droit de surélévation, d’excavation et reconstruction de l’immeuble : à la condition d’être autorisé par la régle- mentation en vigueur, l’exercice de ce droit doit être approuvé à l’unanimité par les copropriétaires. GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE 12 Lorsqu’il s’agit d’une destruction partielle, la décision de la remise en état de la partie endommagée est prise à la majorité des trois quarts des voix des copropriétaires. 3.1.3 – Droits des locataires Le copropriétaire ayant mis en location sa fraction divise est tenu de remettre au locataire une copie du règlement de copropriété. Le locataire s’engage à respecter le règlement dont il a pris connaissance et les décisions prises par le syndicat des copropriétaires. Un article portant sur ces stipulations doit être inséré dans le contrat de location. Il y a lieu de préciser à cet effet que le copropriétaire répond personnellement du paiement des cotisations aux charges en cas de location. 3.2 – Obligations des copropriétaires 3.2.1 – Participation aux charges Chacun des copropriétaires est tenu de participer aux charges relatives à la conservation, l’entretien et la gestion des parties communes. Sauf dispositions contraires dans le règlement de copropriété, les charges relatives à la conservation, l’entretien et la gestion des parties communes sont fixées en fonction de la quote- part de la partie divise de chaque copropriétaire par rapport à l’immeuble. La modification de la répartition des charges communes ne peut être décidée que par l’assemblée générale à la majorité des trois quart uploads/Management/ guide-du-syndic-de-copropriete-fr.pdf