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Analyse de la promesse de vente

L'ine ?cacité de la rétractation de la promesse unilatérale de vente - Comme un coup de tonnerre dans le ciel des obligation ? juin La Semaine Juridique Edition Générale n Juin Etude par Yann Paclot agrégé des facultés de droit professeur à l'université Paris XI et Emmanuelle Moreau ma? tre de conférences à l'université Paris XI Counsel DS Avocats Vente Sommaire Dans la promesse unilatérale de vente le promettant ne s'oblige pas à vendre au béné ?ciaire mais consent à la vente dès la formation de la promesse Par suite contrairement à la position adoptée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation depuis son arrêt du décembre réitérée le mai la rétractation du promettant avant la levée de l'option ne constitue pas la violation d'une obligation de faire mais la négation de la force obligatoire de la promesse Cette analyse emporte une double conséquence non seulement la rétractation du promettant doit être ine ?cace car il n'est pas au pouvoir de la volonté individuelle de s'opposer à la force obligatoire du contrat mais encore la vente à un tiers pendant la durée de l'option doit être frappée de nullité Le décembre un coup de tonnerre a retenti dans le ciel serein des obligations La troisième chambre civile de la Cour de cassation venait en e ?et de juger qu'en matière de promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble la rétractation du promettant Cantérieure à la levée de l'option ne permettait pas au béné ?ciaire d'obtenir la réalisation forcée de la vente Au soutien de sa décision la juridiction avait a ?rmé que tant que le béné ?ciaire n'avait pas déclaré acquérir l'obligation du promettant ne constituait qu'une obligation de faire et que la levée de l'option postérieure à la rétractation excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir La doctrine civiliste réprouva unanimement cette prise de position qui méconnaissait la nature de la promesse unilatérale de vente Pour tenter de dissiper le trouble provoqué par cet arrêt singulier on voulut l'imputer à la maladresse de rédaction du pourvoi au lieu de soutenir que la volonté du promettant de ne plus contracter avec le béné ?ciaire était dénuée d'e ?et - car le promettant avait consenti au contrat de vente dès la formation de la promesse - le pourvoi s'était fondé sur l'existence d'une obligation de donner au pro ?t du béné ?ciaire comme si la promesse de vente lui avait conféré un droit réel Cette lecture fut démentie comme l'espoir qu'elle avait suscité d'abord par un arrêt du juin En apparence cette décision marquait un retour à l'orthodoxie en décidant que la vente promise était parfaite alors que le promettant s'était rétracté avant la levée de l'option Mais un auteur sagace le releva sans tarder cette impression n'était qu'un leurre car la question de l'incidence de la rétractation sur la formation de la vente n'avait pas été posée devant la cour d'appel En jugeant que la vente était parfaite cette dernière s'était bornée à