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DE L’ARRETE DE CONCESSION PROVISOIRE A L’ARRETE DE CONCESSION DEFINITIVE (ACD)

DE L’ARRETE DE CONCESSION PROVISOIRE A L’ARRETE DE CONCESSION DEFINITIVE (ACD) 23 JUIN 2018 Rédigé par HD et publié depuis Overblog DE L’ARRETE DE CONCESSION PROVISOIRE A L’ARRETE DE CONCESSION DEFINITIVE : Un grand pas vers la consolidation des droits de propriété dans les zones urbaines en Côte d’Ivoire -------------------------------------------------------------- Recherche et analyse sur la réforme ACD Maitre DESSY Hugues Christian W Juriste – Agent d’Affaires Judiciaires Email : contactidh@gmail.com: Mai 2018 LE REGIME FONCIER IVOIRIEN I-1 Historique du régime foncier De 1928 à 2014, le domaine foncier urbain, a fait l’objet de plusieurs réformes. Calqué sur le modèle australien qui lui-même tire sa source du régime foncier colonial anglais, le système foncier ivoirien regorge de complexité. Il apparait donc essentiel d’avoir une bonne maîtrise des textes de lois et règlementations en la matière, pour mieux comprendre le régime foncier ivoirien et le rôle des différents acteurs de la chaîne foncière. Le système foncier ivoirien se compose d’une part du domaine foncier urbain et du domaine foncier rural et d’autre part, du domaine privé et du domaine public. Le domaine urbain est couvert par un document d’urbanisme, qu’il soit défini comme un schéma directeur d’urbanisme ou comme un plan de lotissement dans une ville. Le domaine rural représente toutes les terres situées en dehors du plan d’urbanisme directeur ou d’un plan de lotissement. Il s’agit souvent des plantations, forêts et toute parcelle qui ne fait pas partie d’un schéma directeur d’urbanisme ou d’un plan de lotissement. Le domaine privé concerne tous les terrains destinés à l’habitation quand le domaine public concerne des espaces telles que les voiries, les réseaux, les trottoirs et espaces verts. Les textes législatifs et règlementaires Les textes qui consacrent le régime foncier urbain en Côte d’Ivoire sont : *Le décret du 29 septembre 1928, portant réglementation du domaine public et servitudes d’utilité publique en Côte d’Ivoire, modifié par décret du 07 septembre 1935 et n°52-679 du 03 juin 1952 ; *Le décret du 15 novembre 1935, abrogeant le Décret du 25 octobre 1904 sur le domaine et portant réglementation des terres domaniales, qui affirme les droits de l’Etat de Côte d’Ivoire sur l’ensemble des terres de son territoire ; *Le décret du 26 juillet 1932, portant réorganisation du régime de la propriété foncière en Afrique Occidentale Française, qui traite de la question de l’immatriculation des immeubles et des procédures liées à la publicité foncière ; *Le décret n°71-74 du 16 février 1971 relatif aux procédures domaniales et foncières ; *Le décret n° 96-884 du 25 octobre 1996 réglementant la purge des droits coutumiers sur le sol pour intérêt général ; *Le décret n° 2013-224 du 22 mars 2013 portant réglementation de la purge des droits coutumiers sur le sol pour intérêt général ; *Le décret n° 2014-25 du 22 janvier 2014 modifiant le décret n° 2013-224 du 22 mars 2013 portant réglementation de la purge des droits coutumiers sur le sol pour intérêt général. Ainsi, Le système foncier ivoirien est assis sur une double bi- domanialité :  La première traite du domaine privé -et du domaine public  La deuxième concerne le domaine urbain, couvert par un document d’urbanisme : plan d’urbanisme directeur, schéma directeur , plan de lotissement… et le domaine rural qui est une zone non couverte par un document d’urbanisme . I-2 Régime foncier appliqué  Le choix de la sécurité foncière comme principe de base du système foncier du début du XXème siècle. Ce qui rend inattaquable le titre de propriété ;  Le régime foncier ivoirien est également appelé régime de l’immatriculation  La constitution ivoirienne, en son article 15 ; dispose que « le droit de propriété est garanti à tous. Nul ne doit être privé de sa propriété si ce n’est pour cause d’utilité publique et sous condition d’une juste et préalable indemnisation ».  Obligation d’immatriculation avant transfert de propriété entre l’Etat et les personnes privées ; En Côte d’Ivoire, les terres vacantes et sans maitres appartiennent à l’Etat. Celui-ci peut décider d’attribuer (par don ou par vente) une parcelle de ses terres à une communauté, une famille, un individu. Ce processus d’attribution est précédé de l’approbation du lotissement et du morcèlement de la parcelle. Une fois la parcelle morcelée, seule l’obtention d’un document unique dénommé arrêté de concession définitive (ACD) confère à toute personne intéressée la pleine propriété de chaque portion. L’ACD certifie le transfert de propriété de l’État à des personnes privées dans les zones urbaines . - Le choix de la sécurité foncière comme principe de base du système foncier date du début du XXème siècle. Les différents documents élaborés à cet effet, l’Arrêté de Concession Provisoire (ACP) devenu l’Arrêté de Concession Définitive (ACD) visent à rendre inattaquable le titre de propriété. - Le régime foncier ivoirien est également appelé régime de l’immatriculation parce que chaque portion de terre délimitée, avant d’être rétrocédée à une personne privée, doit faire l’objet de création d’un titre foncier (Affectation d’un numéro d’immatriculation); - La nouvelle Constitution Ivoirienne de la 3ème République, en son article 11, dispose que « le droit de propriété est garanti à tous. Nul ne doit être privé de sa propriété si ce n’est pour cause d’utilité publique et sous la condition d’une juste et préalable indemnisation » ; - En Côte d’Ivoire, toute personne, sans distinction de nationalité, peut être propriétaire d’un bien immeuble du domaine privé urbain de l’État, pourvu que le plan d’urbanisme directeur et le plan de lotissement soient respectés. I-3. Acteurs actuels de la chaîne du foncier urbain Le système foncier ivoirien est géré par une chaîne administrative qui collabore avec des partenaires extérieurs PRINCIPAUX ACTEURS DE LA DELIVRANCE DE L’ACD Le Ministre de la construction et de l’urbanisme Signe les arrêtés de concession définitive pour les parcelles situées dans le District Autonome d’Abidjan et celles situées en dehors des lotissements approuvés sur toute l’étendue du territoire national Le Préfet Il signe, par délégation de pouvoir du Ministre chargé de la construction et de l’Urbanisme, l’Arrêté de Concession Définitive pour les parcelles situées en dehors du District Autonome d’Abidjan pour les lotissements approuvés. Service du Guichet Unique du Foncier et de l’Habitat Réceptionne et enregistre les dossiers pour transmission à la Direction du Domaine Urbain et remet l’ACD signé et publié au bénéficiaire. Direction du Domaine Urbain Accomplit les missions de vérification et de rédaction du projet d’acte, le transmet, soit au Ministre pour signature en ce qui concerne les terrains immatriculés, soit à la Direction du Domaine de la Conservation Foncière, de l’Enregistrement et du Timbre. Direction de l’urbanisme Procède à la planification urbaine et à l’instruction des dossiers de demande d’approbation des plans de lotissement. MINISTERE DU BUDGET ET DU PORTEFEUILLE DE L’ETAT (MBPE) Direction du Domaine de la Conservation Foncière, de l’Enregistrement et du Timbre créée le Titre Foncier, gère le Livre Foncier, perçoit les droits et taxes domaniaux, publie les droits fonciers et établit les Certificats de Mutation de la propriété foncière. Direction du Cadastre Procède au bornage contradictoire des parcelles, à la rédaction du procès-verbal dudit bornage, crée les références cadastrales et gère l’annexe technique du livre foncier Acteurs extérieurs à l’Administration AGEF (Agence de Gestion Foncière) Constitue les réserves foncières Géomètres-Experts Agréés Ils réalisent les lotissements, délimitent les parcelles de terrains et établissent les dossiers techniques; Ils réalisent les études liées à la planification et à l’aménagement urbain Les agents d’affaires Sont des professionnels qui réalisent des transactions immobilières en tant qu'intermédiaires entre deux ou plusieurs parties : achat, vente, location d'immeuble ou de fonds de commerce , mais aussi cession de parts de société concernant un immeuble ou un fonds de commerce. Intermédiaires agréés, ils emmènent les parties à avoir recours aux géomètres experts, aux huissiers et à sécuriser les transactions par devant Notaire Notaires Ils sécurisent les transactions immobilières par l’établissement d’actes authentiques Huissiers de Justice Ils procèdent aux constats des activités liées aux procédures foncières coutumières entre l’Administration, les communautés villageoises et les usagers II PARTIE : Chronologie des procédures de délivrance des Actes du Foncier Urbain II-1 Schémas de procédure d’obtention des titres de propriété A partir de 1971 De 1971 à 2002 : Mise en place des textes domaniaux postcoloniaux qui instituent les Lettres d’Attribution, les Arrêtés de Concession Provisoire, les constats de mise en valeur et les Arrêtés de Concession Définitive. Ces textes traitent : * des dispositions relatives à toute occupation des terrains urbains qui, pour être légale, doit être justifiée par la possession d’un titre de concession provisoire ou définitive délivré par le Ministre chargé de la construction et de l’urbanisme qui peut déléguer ses pouvoirs aux Préfets ; *des conditions et procédures de retrait des terrains détenus en pleine propriété dont la mise en valeur n’a pas été assurée dans les conditions requises. II-2 2002 : Institution du Certificat de Propriété Foncière (CPF) L’annexe fiscale de la loi de finances de mars 2002 institue le Certificat de Propriété Foncière (CPF), signé par le Conservateur, qui confère la pleine propriété en supprimant de fait l’Arrêté