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Exp erts Fonciers le mag n°9 • septembre 2017 l e m a g a z i n e d e l ’ e x

Exp erts Fonciers le mag n°9 • septembre 2017 l e m a g a z i n e d e l ’ e x p e r t i s e f o n c i è r e , a g r i c o l e , i m m o b i l i è r e Congrès CEF 2017 retour sur... hypothèque légale éclairages profession : la formation, une marque de fabrique cas pratique immobilier l’expertise face au droit notarial L’Expert Foncier, incontournable acteur de l’évaluation photo ARNAUD le magazine de l’expertise foncière, agricole, immobilière - N°9 - septembre 2017 des spécialistes proches de vous ! 4 Expertise foncière 4 Évaluation immobilière 4 Dommages 4 Expropriation 4 Évaluation d’entreprise 4 Baux ruraux 4 Baux commerciaux 4 Aménagement du territoire 4 Environnement 4 Agronomie Professionnel indépendant, homme de terrain, l’Expert Foncier est agréé par un Conseil National, il est soumis à une déontologie et appartient à une profession réglementée. Il apporte conseils et solutions adaptés en matière de droit foncier, rural et urbain, aux professionnels et particuliers. les Experts Fonciers un réseau de proximité ! 14 unions régionales 715 professionnels indépendants 1 Bassin Parisien 2 Nord 3 Est 4 Basse Normandie Sarthe 5 Ouest 6 Loire Moyenne 7 Sud-ouest Bordeaux 8 Midi-Pyrénées 9 Languedoc-Roussillon 10 Provence et Dom-Tom 11 Corse 12 Rhône-Alpes 13 Auvergne-Velay-Corrèze 14 Centre Franche-Comté w w w . e x p e r t s - f o n c i e r s . c o m le magazine de l’expertise foncière, agricole, immobilière - N°9 - septembre 2017 Le 36ème Congrès de la Confédération des Experts Fonciers, qui s’est tenu le 19 mai dernier dans la belle ville de Beaune, s’est voulu novateur, tant du point de vue du format, du contenu, de la communication, que de l’ouverture à son environnement professionnel. L’événement avait pour objectif de mettre notre profession, parfois trop discrète, au devant de la scène. Il a su démontrer, par la qualité des travaux et des échanges, que l’Expert Foncier a toute sa place et toute sa pertinence dans un contexte économique, social et humain en profonde transformation. Il a su rassembler plus que jamais, avec plus de 385 participants, chiffre record dans un congrès de la CEF. Je remercie tous les membres titulaires et stagiaires qui ont fait le dépla- cement, mais aussi tous les représentants des professions qui nous sont proches d’avoir accepté notre invitation : les experts forestiers, les experts immobiliers, les géomètres experts, les experts comptables, les acteurs du monde judiciaire (notaires, avocats, juristes, conseillers juridiques), les conseillers de gestion, etc… Leur présence a permis de renforcer la qualité de l’ancrage de notre profession, dans un tissu performant de professionnels du conseil et de l’expertise, au service des entreprises, des collectivités et des particuliers. Elle a prouvé aussi l’intérêt légitime porté aux thématiques qui y ont été développées. Il est important par ailleurs de citer l’apport précieux de nos partenaires et sponsors (Groupama, Eole Concept et Les Editions Législatives) sans lesquels notre organisation matérielle aurait été plus conséquente à porter. Je remercie aussi les supports de presse présents qui ont couvert l’évènement et se sont faits l’écho de nos compétences et de nos actions. Ce Mag numéro 9 retrace les temps forts de cette édition 2017 et revient dans le détail sur le contenu des ateliers qui s’y sont déroulés, à dominante agricole, environnementale et patrimoniale. Je vous en souhaite bonne lecture et d’ores et déjà vous donne rendez-vous en 2020 pour notre 37ème Congrès ! Thomas AUGUSTIN Président Éditorial sommaire le Mag Experts Fonciers est édité par la Confédération des Experts Fonciers 6 rue Chardin n 75016 PARIS n Tél. 01 45 27 02 00 cef@experts-fonciers.com n www.experts-fonciers.com Directeur de la publication : Thomas AUGUSTIN Comité de rédaction : Commission Communication CEF Mise en page : Crédit photos : Agrimédia, Didier BONFORT, Nicolas DORET, exo.expert, Vincent JOURDIER, Marc JUSFORGUES, Philippe RIVOIRE Imprimeur, Routeur : Limoges (87) Dépôt légal septembre 2013 n ISSN 2271-3956 N°9 septembre 2017 4 Cas pratique Agricole 5 Cas pratique Immobilier 7/22 Dossier l’Expert Foncier, incontournable acteur de l’évaluation 8/9 n Temps forts du Congrès 2017 10/14 n Contexte et méthodes d’évaluation de l’entreprise agricole 15/17 n L’Expert Foncier, un spécialiste au cœur des problématiques de l’environnement 18/21 n La marque viticole, un actif incorporel qu’il faut pouvoir évaluer 22 n Propos... Congrès 2017 23/27 Éclairages Juridique, Instance, Formation, Publications, Agenda le magazine de l’expertise foncière, agricole, immobilière - N°9 - septembre 2017 3 le magazine de l’expertise foncière, agricole, immobilière - N°9 - septembre 2017 4 agricole cas pratique Les faits C’était le cas dans ce dossier se dé- roulant dans le Vexin. Après plusieurs années plutôt rémunératrices, une exploitation céréalière était chroni- quement déficitaire. Sur cette exploi- tation détenue totalement en propriété, les exploitants avaient contracté deux types de prestations ; une prestation traditionnelle de travaux, mais égale- ment une prestation plus atypique de conseils agronomiques et techniques. Le prestataire avait donc pour rôle non seulement de réaliser les travaux des champs mais aussi de donner son avis sur l’assolement, le suivi des cultures et la vente. Mention étant faite qu’il s’engageait à respecter l’intégra- lité des obligations réglementaires et environnementales en vigueur. Devant les pertes continues de leur exploitation, les propriétaires se dé- cidèrent à vendre. Pour attiser la situation, ils ne cachèrent par leur volonté de vendre, ce qui aiguisa les appétits. Lors des rendez- vous avec les potentiels acquéreurs, certains ne se génèrent pas de leur dire tout le bien qu’ils pensaient de leur prestataire de services. Quand certains évoquaient du vol de grains pendant la moisson, d’autres expri- maient des doutes sur le suivi des cultures, ou encore la gestion des semences et des produits phytophar- maceutiques. Il a été demandé à un Expert Foncier, comment il était possible de vérifier ces éléments. Après avoir prévenu les clients de la relative objectivité des « bruits de plaine » et du temps important à passer sur ce type de dossier, l’expert a réclamé divers éléments aux exploitants : carnet de plaine, factures grands livres... Un travail de fourmi pouvait commencer. Le constat En vérifiant les fiches cultures, l’expert a mis en évidence plusieurs herbicides et insecticides employés à des doses non homologuées. En reprenant les factures de produits phytosanitaires, les stocks et les fiches cultures, l’ex- pert s’est rendu compte que des pro- duits déclarés non utilisés n’étaient plus en stocks alors qu’ils avaient été achetés. Côté semences, il était constaté pour certaines cultures, un volume commandé très différent du volume déclaré semé. Plus éton- nant encore, certains produits ou se- mences étaient déclarés utilisés sans jamais n’avoir été achetés. Devant ces éléments plus que trou- blants, il a été demandé au pres- tataire de service de bien vouloir s’expliquer. Devant les faits qui lui étaient reprochés, ce dernier a retenu une défense pour le moins originale. En effet, il a commencé par évoquer une certaine phobie administrative pour justifier des manquements et erreurs dans les saisies. Cependant devant la répétition des fautes, il a rapidement changé de stratégie indi- quant que, finalement, il gérait cette ferme comme si elle faisait partie intégrante de la sienne. Les semences pouvaient donc être utilisées sans discernement sur l’une ou l’autre des structures. Pour les produits Quand le prestataire se comporte comme l’exploitant agricole ! phytopharmaceutiques, il en était de même. Mais, considérant que parfois les doses homologuées n’étaient pas assez élevées pour être efficaces, ils les dépassaient en toute connais- sance de cause. Les exploitants, plus que dubitatifs, demandèrent à avoir accès à la comp- tabilité du prestataire, ce que ce der- nier refusa. A partir de ce moment, la confiance était définitivement rompue. Conclusion Après avoir fait chiffrer à l’expert le montant des produits disparus ou non-inscrits, les exploitants deman- dèrent la résiliation amiable des contrats sans le paiement des der- nières factures dûes aux prestataires. Cette solution a été acceptée sans négociation par l’entrepreneur !... Nicolas DORET Expert Foncier (28) Le recours aux prestataires de services pour réaliser tout ou partie des travaux agricoles est très présent dans certaines régions françaises. Si des arrêts de Cour de cassation sont venus récemment rappeler que le locataire qui ne participait pas de façon effective et permanente aux travaux de la terre perdait certains de ces droits (droit de préemption, cession de bail au profit du descendant…), il n’en reste pas moins que sur le terrain ce mode de faire valoir continue de se développer. Pour autant, les années qui viennent de s’écouler, avec des trésoreries généralement dégradées, et des résultats négatifs nécessitant de réinjecter de l’argent dans la structure, amènent les gérants de ces exploitations à se poser un certain nombre de questions. 5 immobilier cas pratique le magazine de l’expertise foncière, agricole, immobilière - N°9 - septembre 2017 Les documents cadastraux Le cadastre est un écrit établi par les services de l’Etat, au niveau de chaque commune, qui recense toutes les pro- priétés foncières. La consultation uploads/s1/experts-fonciers.pdf