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UNIVERSITE DE L’ATLANTIQUE 2021 2022 Master 1 Droit des affaires et Droit judic

UNIVERSITE DE L’ATLANTIQUE 2021 2022 Master 1 Droit des affaires et Droit judiciaire Les contrats spéciaux Chargé de cours et de TD : M. Jean-Yves MELESS 1/ Commentaire d’arrêt, Cass 3è Civ, 15 déc. 1993 LA COUR ; -(…) Sur le moyen unique : Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 08 nov 1990), que Mme Godard, qui avait consenti, le 22 mai 1987, aux consorts Cruz une promesse de vente d’un immeuble, valable jusqu’au 1er septembre 1987, a notifié aux bénéficiaires, le 26 mai 1987, sa décision de ne plus vendre ; Que les consorts Cruz, ayant levé l’option le 10 juin 1987, ont assigné la promettante en réalisation forcée de la vente ; Attendu que les consorts Cruz font grief à l’arrêt de les débouter de cette demande, alors, selon le moyen, que, dans une promesse de vente, l’obligation du promettant constitue une obligation de donner ; qu’en rejetant la demande des bénéficiaires en réalisation forcée de la vente au motif qu’il s’agit d’une obligation de faire, la cour d’appel a ainsi violé les articles 1134 et 1589 du code civil ; Mais attendu que la cour d’appel, ayant exactement retenu que tant que les bénéficiaires n’avaient pas déclaré acquérir, l’obligation de la promettante ne constituait qu’une obligation de faire et que la levée de l’option, postérieure à la rétractation de la promettante, excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir, le moyen n’est pas fondé, Par ces motifs : -rejette le pourvoi (…) Sujet : Commentez cet arrêt portant sur la promesse de vente en faisant ressortir d’une part la situation juridique du promettant et d’autre part les effets de la rétractation. Enfin, que pensez-vous de la solution donnée par la cour de cassation au regard des principes régissant la promesse de vente ? UNIVERSITE DE L’ATLANTIQUE 2021 2022 Master 1 Droit des affaires et Droit judiciaire Les contrats spéciaux Chargé de cours et de TD : M. Jean-Yves MELESS 2/ Cas Pratique Les époux Konan ont donné à bail à usage commercial un immeuble à la société « Pagnes d’Ici et là » qui a confié la gérance de ce fonds de commerce à la société « Disponible pour affaire dite DPA ». La société DPA reprochant aux époux Konan le défaut d’entretien de l’immeuble ainsi que des troubles de fait de tiers, les a attraits devant le tribunal, après mise en demeure. La société DPA explique qu’en raison du mauvais état de fonctionnement de l’ascenseur, elle perdu de nombreux clients qui refusent de venir dans ses magasins situés aux 9è et 11è étages de l’immeuble, et qu’au demeurant, les escaliers sont insalubres et mal éclairés. Elle ajoute que du fait des pannes récurrentes du porte-charges, elle est contrainte, à chaque livraison de marchandises, de les faire monter par des personnes qu’elle paye. De même, elle souligne que les 8è et 10è étages étant abandonnés, ils sont squattés par des toxicomanes et des bandits de tout acabit qui menacent le peu de clients qui lui sont restés fidèles et qui acceptent de prendre les escaliers. Tout ceci ayant considérablement fait péricliter son business, elle sollicite la condamnation des époux à la mise en état de fonctionnement de marche de l’ascenseur et du porte-charges, à l’évacuation des squatters ainsi qu’au paiement de 5 millions de dommages-intérêts. De leur côté, les époux KONAN soutiennent que le bail les lie à la société « Pagnes d’Ici et là » et que n’étant, par conséquent, pas contractuellement liés à la société « Disponible pour affaire dite DPA », celle-ci n’est pas fondée à solliciter leur condamnation pour un défaut d’entretien de l’immeuble objet du bail. Sujet : Relevez les problèmes de droit et apportez-y des solutions. Le contrat de bail conclu entre la société Pagne d'Ici et Là et les bailleurs Konan, répond aux exigences de l'article 3 al 2 de l'Acte Uniforme Droit Commercial Général. Il s'agit donc d'un contrat de bail à usage commercial 1) Les époux Konan peuvent-ils être condamné à la mise en état de fonctionnement de l’ascenseur ? Conformément à l’article 106 de l’AUDCG « Le bailleur fait procéder, à ses frais, dans les locaux donnés à bail à toutes les grosses réparations devenues nécessaires et urgentes. » Dans le cas d’espèce, la DPA se plaint du mauvais état de l’ascenseur qui constitue un obstacle à la bonne marche de son business car elle perd des clients qui refuse de se rendre dans ses locaux situés au 9ème et 11ème étage ce qui signifie que l’ascenseur est indispensable à jouissance effective des locaux loués Or selon l’article 106 de l’AUDCG, le bailleur doit procéder aux grosses réparations devenues nécessaires et urgentes. Par conséquent, les époux Konan peuvent être condamnés à la réparation de l’ascenseur et ce, à leurs frais. 2) Les époux Konan peuvent-ils être condamnés à la réparation du porte- charge ? En vertu de l’article 106 al. 1 de l’AUDCG « Le bailleur fait procéder, à ses frais, dans les locaux donnés à bail à toutes les grosses réparations devenues nécessaires et urgentes. » l’alinéa 3 ajoute : « Les grosses réparations sont notamment celles des gros murs, des voûtes, des poutres, des toitures, des murs de soutènement, des murs de clôture, des fosses septiques et des puisards. » En espèce, La DPA se plaint que, du fait des pannes répétitives du porte charges, elle est contrainte à chaque livraison de payer une personne pour faire monter ses marchandises. Pannes dont les réparations reviendraient aux bailleurs Konan or selon l’article 106 al. 1 de l’AUDCG le bailleur n’est tenu que de procéder aux grosses réparations dont l’alinéa 3 en donne une liste, dans lequel ne figure pas les porte-charges. Qui n’est dès lors, pas une grosse réparation. Par conséquent, les époux Konan ne peuvent être condamné à la réparation de la porte charge. 3) En raison des troubles de fait de tiers occasionnés à sa jouissance, la société Pagne d’Ici et Là peut-elle exiger l’évacuation des squatters aux bailleurs Konan ? Conformément à l’article 109 « Le bailleur est responsable envers le preneur du trouble de jouissance survenu de son fait, ou du fait de ses ayants-droits ou de ses préposés. » En espèce, Dans l’immeuble abritant les locaux loués par la société Pagne d’Ici et Là, les étages 8 et 10 sont abandonnées et occupés clandestinement par des bandits et toxicomanes, ce qui cause un préjudice à la société Pagne d’Ici et Là. Ces bandits et ces toxicomanes n’occupent cependant pas les locaux abandonnés avec le consentement des époux Konan et ne sont ni les employés ou les progénitures des bailleurs. Par conséquent, la société Pagne d’Ici et Là, représenté en la personne de la DPA ne peut exiger des bailleurs Konan, l’évacuation des squatteurs de l’immeuble en raison que les troubles de jouissances occasionnées par des personnes autres que ceux de l’article 109 ne les incombe pas. 4) Les bailleurs Konan peuvent-ils être condamné au paiement de 5 millions de dommages et intérêts en raison de la périclitassions du Business de la DPA ? L’article 1382 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » Dans le cas d’espèce, la Société Pagne d’Ici et Là a subi un dommage résultant de baisse constante de sa clientèle en raison de la panne de l’ascenseur. En effet, étant difficile, sans ascenseur, pour leur clientèle de se rendre dans leurs locaux situés au 9ème et 11ème étage, la société a notifié une mise en demeure au bailleur Konan de procéder à sa réparation, qui est resté sans effet. Cette inaction des bailleurs vis-à- vis de la panne d’ascenseur constitue un fait à l’origine de la périclitassions du Business de la DPA, ce qui constitue un dommage. Par conséquent, les bailleurs Konan peuvent être condamnés au paiement des dommages et intérêts de 5 millions au profit de la société Pagne d’Ici et Là. 5) La salubrité et le bon éclairage d’un immeuble ou d’un local loué sont-ils de la responsabilité du bailleur ? En vertu de l’article 114 de l’AUDCG « le preneur est tenu aux réparations d’entretiens. Il répond des dégradations ou des pertes dues à un défaut d’entretien au cours du bail. » Dans le cas d’espèce, la DPA qui exploite un local dans un immeuble, se plaigne de l’état insalubre et du mauvais éclairage des escaliers, que les bailleurs devraient résoudre bien que l’article 114 de l’AUDCG prévoit que les réparations d’entretiens incombent au preneur. Par réparation d’entretiens il faut entendre, les menues réparations, les réparations de vie courante. Le preneur doit donc jouir des locaux en bon père de famille. Par conséquent, la salubrité et le mauvais état des ampoules des escaliers ne sont pas de la responsabilité du bailleur mais de celle du preneur, car ils sont compris dans son obligation de maintien des lieux en bon état. 6) Comment la DPA peut-elle obtenir la condamnation des bailleurs Konan uploads/S4/ 20-12-21-ua-td-contrats-speciaux.pdf