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MODULE 4 : GESTION DU PARC LOCATIF (8 HEURES) GESTION : − Action de gérer, − Sc

MODULE 4 : GESTION DU PARC LOCATIF (8 HEURES) GESTION : − Action de gérer, − Science de l'administration et de la direction d'une organisation, − Économie d'une entreprise. PARC LOCATIF : ensemble des logements appartenant à un ou plusieurs organismes. • De la prospection à l’entrée du locataire Définitions : Prospection : fait de rechercher un client ou des clients Entrée du locataire : EDLE 1 – La recherche du candidat répondant aux critères d'attribution La prospection de candidats s'entend être une recherche active de futurs locataires. Cette recherche est calibrée par une grille de critères d'attribution qui peut varier selon les organismes. Cette phase de prospection du candidat est une phase de pression qui pèse sur le chargé de résidence. En effet, durant cette période les logements vacants sont une charge financière supplémentaire pour l'organisme. (Pas d'encaissement des loyers) 2 - Exemple de critères d'attribution : CF. exemple des 3F − Plafond de ressources − Situation familiale − Situation administrative − Situation professionnelle ATTENTION ! Le critère déterminant peut varier en fonction de la politique interne de l'entreprise. Une fois que le candidat est trouvé, selon les procédures internes de la résidence, il est possible que le dossier passe en commission d'attribution ou non pour valider ou non le profil qui a été sélectionné. Il est également envisageable voire préférable de sélectionner 2 ou 3 profils et plus. Ainsi, le profil répondant en adéquation aux critères de la grille d'attribution, sera sélectionné par la commission. Nb : en fonction du bailleur, la visite peut se faire avant ou après attribution du logement. 3 – La signature du contrat Une fois le dossier accepté, il faut rapidement convenir d'un rdv avec le futur locataire pour lui proposer une visite puis signature du contrat de bail. Si le locataire souhaite, il peut signer sans visiter le logement. Dans tous les cas, il dispose d'un délai variant entre un et trois mois pour donner congé, préavis compris, si le logement ne lui convient pas. • Identifier et analyser les besoins du client (demande de location) Il est question de cibler les attentes du futur locataire. En effet, s’il est important que le profil du locataire corresponde aux attentes du bailleur ; il est également nécessaire que le bien proposé à la location réponde aux besoins du locataire. En l’occurrence, le client qui recherche un bien en location exprimera ses souhaits au bailleur. Ces attentes seront de plusieurs ordres et domaines. (Composition du foyer, situation géographique, revenus, etc.) • Orienter le client dans ses démarches administratives En tant que chargé de résidence locative, il peut arriver que la politique sociale de l'entreprise ou l'organisme exige un accompagnement social ou non des résidents. D'autres fois, on préférera le positionnement de spécialiste tels que les chargés d'accompagnement social. Toujours est-il qu'il est important et essentiel d'être prêt à répondre à une telle attente. Ainsi, deux types de cas sont à distinguer : − Les démarches administratives liées à la réinsertion sociale et à la prévention de l'exclusion − Les démarches administratives liées à la citoyenneté Dans la première situation, il s'agira de mettre l'accent sur la prévention à l'exclusion et les dispositifs d'accompagnement social notamment dans les actions liées à la reprise d'une activité salariale. En principe, ces actions sont menées en partenariat avec les organismes d'aide au retour à l'emploi et souvent des associations. Le chargé de résidence est alors le coordinateur de processus en fluidifiant, éclairant et conseillant le résident dans ses démarches. Seront également à prendre en considération, les aspects de l'autonomisation dans le logement. Le but de l'hébergement temporaire est principalement de remettre sur les rails, toute personne ayant connu pour une raison ou pour une autre, à un moment donné de son parcours, une rupture, un détachement dans la vie sociale. C'est l'une des raisons pour lesquelles, un accent sera mis sur la réinsertion sociale par le travail et par le logement ensuite. Aide à la personne, aide à l'autonomie, auto-gestion etc. Dans la seconde situation, on mettra en avant l'aide apportée aux personnes entrant sur le territoire. Une fois de plus, cet aspect est à mettre en corrélation avec les organismes et associations spécialisées dans le domaine. En effet, ce terrain est plus délicat. En tant que non sachant, il est essentiel de se référer à des professionnels afin d'éviter toute erreur qui pourrait engendrer des complications par la suite pour le résident. • Établir un bail immobilier et avenant, renouvellement et résiliation des baux, révision des loyers Le bail (ou contrat de location) matérialise les droits et les obligations du propriétaire et du locataire. Si le logement loué sert de résidence principale au locataire, le bail conclu doit respecter les règles (mentions et informations obligatoires) relatives aux locations à usage d'habitation principale. Ces règles diffèrent notamment selon le type de location (logement vide ou meublé). Le contrat de bail doit être établi par écrit en au moins deux exemplaires datés et signés par le propriétaire (en sa qualité de bailleur) et le locataire (en sa qualité de preneur). Le plus souvent, il s'agit d'un acte sous seing privé, ne faisant pas intervenir de notaire. Un bail établi oralement n'est pas nul, il est toutefois fortement déconseillé de conclure un tel contrat, qui posera certains problèmes de preuves ! La meilleure solution -la plus sécurisante- est donc de formaliser les relations entre bailleur et preneur dans un contrat écrit. Un tel contrat est encadré par la loi du 6 juillet 1989, qui prévoit certaines mentions obligatoires, et en exclue d'autres. 1. Les mentions obligatoires du contrat de bail L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 oblige à insérer certaines clauses obligatoires dans le contrat de bail. Ainsi, il est obligatoire de mentionner : - Le nom du bailleur et son domicile ou siège social, ou ceux de son représentant le cas échéant - La date de commencement du bail et la durée de celui ci - La destination des locaux (il faut effectivement préciser si les locaux seront utilisés uniquement comme habitation, ou s'il est possible d'exercer un type d'activité professionnelle) - Une description la plus complète du logement et de ses dépendances. Il faut également préciser quels sont les équipements mis à disposition du locataire - Le cas échéant, il faut préciser quelles seront les parties communes dont le locataire aura la jouissance - Le montant du loyer et les règles de révision de celui-ci. Il faut également prévoir les modalités de paiement du loyer. - Si un dépôt de garantie doit être versé, il faut insérer une clause relative à celui-ci. Attention le bail d'habitation se référant à la loi du 6 juillet 1989 vaut renonciation de la part du locataire au bénéfice de la loi du 1er septembre 1948. Il s'agit d'une jurisprudence classique mais rappelée par dans un arrêt du 07 mars 2012 de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 7 mars 2012, n° 11-12.027). 2. Les mentions à proscrire dans un contrat de bail L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 déclare que certaines clauses du bail doivent être réputées non écrites. Ces clauses, si elles sont mentionnées dans le contrat de bail, devront être considérées comme n'avoir jamais existé. Le locataire ne sera donc pas obligé de les respecter, et ne pourra être sanctionné de ce fait. En revanche ces clauses abusives ne feront pas tomber le contrat dans son entier. Ces clauses sont les suivantes : - Obligation pour le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, de laisser visiter celui-ci les dimanches et jours fériés et plus de deux heures par jour les jours ouvrables - Obligation de souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le bailleur - Clause par laquelle le bailleur impose comme moyen de paiement un prélèvement automatique sur le compte du locataire - Clause autorisant le propriétaire à prélever le loyer directement sur les salaires du locataire - Clause imposant le versement d'une somme à l'entrée des lieux, en sus du dépôt de garantie, ou de la somme éventuellement versée à un intermédiaire - Clause imposant la facturation de l'état des lieux même si celui-ci n'est pas établi par un huissier - Clause en cas de locataires multiple prévoyant une responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun de la chose louée - Clause rendant automatiquement le locataire responsable des dégradations du logement - Clause imposant le versement d'une somme au titre d'avance sur futures réparations locatives - Clause interdisant au locataire de rechercher la responsabilité du propriétaire ou exonérant le propriétaire de toute responsabilité - Clause interdisant au locataire de réclamer une indemnité au propriétaire en cas de travaux d'une durée supérieure à 40 jours - Clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non souscription d'une assurance habitation, ou la condamnation pour troubles de voisinages uploads/S4/ cours-crl-gplbis-1-doc-1-converti.pdf