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DROIT DE L’IMMOBILIER INTRODUCTION GENERALE Le droit immobilier est le terme gé

DROIT DE L’IMMOBILIER INTRODUCTION GENERALE Le droit immobilier est le terme générique qui regroupe l'ensemble des textes juridiques du droit public comme du droit privé concernant les immeubles, par opposition aux meubles. Il s'agit d'une partie du droit des biens, et concerne aussi bien le droit des immeubles privés que le droit du patrimoine des personnes publiques. En outre, le droit immobilier s’intéresse également aux actes de disposition dont ces immeubles peuvent en faire l’objet. En effet, l’acquisition et la cession d’un bien immobilier passent par un formalisme rigoureux. Cela est dû au souci de protection des parties au contrat de vente immobilière, notamment l’acheteur. Le formalisme de la cession immobilière assure avant tout l’intérêt des parties au contrat ainsi que la sécurité juridique de la transaction immobilière. Par ailleurs, le droit immobilier est une matière plutôt confidentielle car elle est surtout technique qui se base dur le droit des obligations, des contrats et de la responsabilité civile et qui donc exige de connaître tout d'abord ces règles civiles. Mais avant tout, il faudra étudier les questions relatives au sol (Partie I) et entre voir par la suite celles liées à la réalisation des constructions (Partie 2). Enfin, en matière de contentieux, l’intervention du juge pénal est nécessaire, en ce sens qu’il y a eu droit immobilier des infractions particulières, surtout à l'encontre de professionnels qui ne respecteraient pas les règles impératives lorsqu'ils contractent avec un particulier (souscription obligatoire d'une assurance de construction par ex). PARTIE 1 : LES QUESTIONS RELATIVES AU SOL TITRE1. L'ACQUISITION DU TERRAIN PAR LE CONSTRUCTEUR CHAPITRE 1 : LES FORMULES D’ACQUISTION D’UNE TERRE EN ZONE RURALE La loi de 1998 soumet l’acquisition d’une terre du domaine foncier rural à un certain nombre de conditions (Section 2). Mais avant tout, elle impose au détenteur des droits coutumiers de faire constater ces droits (Section 1). 1 SECTION 1 : LA PROCEDURE DE CONSTAT DES DROITS COUTUMIERS SUR LE DOMAINE FONCIER RURAL Bien que la loi indique une procédure d’établissement des droits fonciers ruraux, ce sont les décrets n°99-593, n°99 -594 et n°99 -595 du 30 octobre 1999 qui en donne les détails. La procédure connait deux grandes étapes notamment : 1ère étape consiste à établir les droits coutumiers 2è étape tend à les traduire en droits légaux afin d’en permettre la transmission Paragraphe 1 : L’enquête de constat ou le début de la procédure Le législateur prévoit le déroulement de l’enquête (B), ainsi que les structures habilitées à la mener (A). A) Les structures habilitées à réaliser l’enquête Les comités villageois de gestion foncière sont créés par le sous-préfet. Leur vocation générale est l’étude de tous les dossiers concernant leur territoire. Ce comité comprend 6 représentants de la population rurale désigné pour 3 ans sur proposition des populations et 6 représentants de l’Etat qui représentent chacun son ministère. Un gestionnaire de plan foncier rural là où il en existe. B) Le déroulement de l’enquête Elle se déroule en 5 étapes :  L’intention expresse d’établir les droits fonciers (soit par une demande individuelle ou collective ou soit par la mise en œuvre d’un programme d’intervention)  La désignation d’un commissaire enquêteur. Il est désigné par le sous- préfet dans le cadre d’une demande privée ou par le ministre de l’agriculture lorsqu’il s’agit de la réalisation d’un programme public.  La réalisation d’un dossier de délimitation qui comprend 2 documents : Un plan du bien foncier établi et signé par un opérateur technique agrée Un constat de limites consignées dans un formulaire signé par l’opérateur  Le procès-verbal de recensement des droits coutumiers. Il comprend une fiche démographique indiquant les personnes concernées par l’enquête. Etc….  La validation des résultats. Elle vient clore les enquêtes de constat des droits coutumiers. Elle est perçue en 3 étapes 2 Une phase préparatoire avec une séance publique de présentation de résultat suivi de l’enregistrement d’éventuelles oppositions. Un procès-verbal de publicité est dressé à partir duquel sera établi le constat d’existence continu et paisible des droits coutumiers Le dossier foncier constitué. La validation finale est alors effectuée par le comité de gestion du foncier rural suivi d’une notification. Paragraphe 2 : Le certificat foncier ou l’aboutissement de la procédure Le certificat foncier peut être individuel ou collectif. Lorsqu’il est collectif, il est établi soit au nom de l’entité publique ou privée dotée de la personnalité juridique ; soit au nom du groupement informel d’ayants droit dument identifiés. Il constitue une reconnaissance certes provisoire mais bien réelle de la détention foncière. L’article 17 de la loi de 1998 prévoit en effet que le certificat foncier peut être cédé en tout ou partie dès lors que l’acte de cession est authentifié par l’autorité administrative. C’est un droit exclusif qui même étant soumis à l’obligation d’immatriculation confère à son détenteur les attributs du droit de propriété. SECTION 2 : LES CONDITIONS DE CESSION DES DROITS FONCIERS Une fois constaté et consacré par un certificat foncier, les droits coutumiers fonciers peuvent être cédés à titre provisoire ou définitif (paragraphe 1). La loi de 1998 en fixe les conditions des cas (paragraphe 2). Paragraphe 1 : Les conditions de cession définitive Une terre ne peut être cédée définitivement que si elle a fait l’objet d’une immatriculation (A) et si l’acquéreur obéit aux conditions de forme physique et à la nationalité (B). A) La procédure d’immatriculation Dans le domaine foncier rural comme dans le domaine foncier urbain, la propriété d’une parcelle de terre est établie à partir de son immatriculation au registre foncier ouvert à cet effet par l’administration. Le détenteur d’un certificat foncier doit requérir l’immatriculation de sa parcelle dans un délai de 3 ans à compter de la date d’acquisition du certificat foncier. La procédure d’obtention est la suivante : - Il faut une demande d’immatriculation 3 - La demande est donc publiée au JORCI et affichée dans les chefs-lieux du département de la sous-préfecture, de la commune et à la chambre d’agriculture - Les contestations sont reçues dans un délai de 3 mois à dater de la publication de la demande - En cas de contestation, le sous-préfet doit saisir le comité de gestion foncière du village concerné qui dispose d’un mois pour régler le litige à l’amiable - En l’absence de contestation et après finalisation des opérations cadastrales, l’immatriculation est effectuée par le conservateur. La terre est alors purgée de tous droits d’usage - Cependant, l’immatriculation ne peut être réalisée sur une terre collective, les titulaires d’un certificat doivent donc procéder au morcellement du patrimoine avant de réclamer l’immatriculation à titre individuel - La loi ne prévoit pas de recours après l’immatriculation. Celle-ci consacre définitivement le droit du détenteur terrien. B) La condition de forme physique et celle de nationalité Outre, l’Etat et les collectivités territoriales, l’acquéreur doit être une personne physique et non morale. Il est interdit donc à toute société ou association ne répondant pas au nom de l’Etat ou des collectivités territoriales d’acquérir en pleine propriété une terre du domaine foncier rural. La condition de nationalité quant à elle est stipulée à l’article 1 de la loi : « seul l’Etat, les collectivités publiques et les personnes physiques ivoiriennes sont admises à être propriétaires ». Cependant, suite à l’adoption d’un projet d’amendement cette disposition a été modifiée reconnaissant ainsi la propriété à des non ivoiriens de même qu’à leurs enfants. Paragraphe 2 : Les cas de concession sur le domaine foncier rural Toutes les terres intégrées au domaine de l’Etat pourront être concédées à tout demandeur remplissant les conditions d’accès à la concession. Officiellement la concession concerne tout individu sans distinction de nationalité. Lorsque la parcelle concernée n’est pas immatriculée, il revient au demandeur d’en requérir l’immatriculation à ces propres frais. La concession se présentera dans la plupart des cas sous la forme d’un bail emphytéotique qui peut s’étendre sur plusieurs décennies. Les concessions se transfèrent par l’administration sur demande expresse du cédant et sans que ce transfert puisse constituer une violation des droits des tiers. 4 CHAPITRE 2 : LES MODES D’ACQUISITION D’UN TERRAIN EN MILIEU URBAIN La procédure d’acquisition d’un terrain dans l’espace foncier urbain varie selon que s’exerce sur le terrain des droits de propriété conforme au droit objectif (section 2) ou des droits coutumiers (section 1). SECTION 1 : LA PROCEDURE D’INTEGRATION DE TERRAIN SUR LESQUELS S’EXERCENT LES DROITS COUTUMIERS DANS L’ESPACE FONCIER URBAIN Paragraphe 1 : La purge ou cause d’expropriation pour cause d’utilité publique L’expropriation se définit comme le transfert forcé de la propriété de tout ou partie d’un bien immobilier au nom d’utilité publique. C’est une procédure coercitive qui permet de contraindre une personne à céder son bien en contrepartie d’une indemnité. A) Les phases de la procédure d’expropriation 1) La phase administrative de la procédure L’arrêté de cessibilité ou dans le cadre prévu, l’acte déclaratif d’utilité est précédé d’une enquête de commodo et d’incommodo. Il ensuite publié au JORCI. Il est notifié par l’autorité administrative au propriétaire intéressé et aux usagers notoires dans un délai de 2 mois. Les propriétaires sont tenus de uploads/S4/ droit-de-l-x27-immobilier.pdf