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DROIT DE L’URBANISME AUTEUR : M. KOUAHO JULIEN EYMARD JURISTE IMMOBILIER DOCTOR

DROIT DE L’URBANISME AUTEUR : M. KOUAHO JULIEN EYMARD JURISTE IMMOBILIER DOCTORANT EN 2è ANNEE EN DROIT PRIVE FONDAMENTAL ET SCIENCES CRIMINELLES (UAO) Prof : KOUAHO JULIEN EYMARD, 77 51 10 19/ 45 75 04 09, eymardjulien746@gmail.com Page 1 INTRODUCTION GENERALE L'urbanisme est définit comme "l’article d'aménager et d'organiser les agglomérations humaines’’. Il est au service d'une politique sociale, foncière et environnementale voire esthétique. L'urbanisme a longtemps été fait par des architectes, il répondait à de simples considérations esthétiques. Mais il a fallu que ça évolue, une ville doit répondre à un certain nombre de fonctions sociales qui obligent à tenir compte de l'économie, de la sociologie, de la démographie. Ce qui fait de l'urbanisme une discipline carrefour. L'urbanisme est avant tout une politique publique. C'est une politique dans le sens où l'organisation relationnelle de l'espace appartient aux autorités publiques. Cette politique, en fonction des époques, va favoriser un urbanisme social (logements sociaux), un urbanisme qui va favoriser l'implantation d'entreprises (ZAC) ou qui favorise le développement durable, ce qui a des conséquences concrètes en matière d'urbanisme (favoriser les transports en commun). Dans les villes, il doit y avoir des espaces pour dormir, des espaces pour la socialisation, des espaces pour le loisir, etc. Aujourd'hui on revient dessus : dans chaque partie d'une ville il faut trouver des commerces, des écoles, des logements. Au regard de l’importance que revêt cette politique, l’on a jugé nécessaire de l’encadrer par certains nombres de dispositions juridiques ce qui va donner naissance au droit de l’urbanisme. I) DEFINITION ET CARACTERES DU DROIT DE L’URBANISME A) Définition Selon le professeur JACQUOT, le droit de l’urbanisme peut être défini comme l’ensemble des règles et des institutions établies en vue d’obtenir une affectation de l’espace conformément aux objectifs d’aménagement des collectivités publiques. Par cette définition le professeur JACQUOT distingue le droit de l’urbanisme au sens strict, c'est-à-dire lié à un ‘’but spécifique d’aménagement’’ ; du droit de l’urbanisme au sens large qui englobe aussi des procédures comme celles des servitudes d’utilité publique affectant l’utilisation des sols qui sont établies dans des buts particuliers de sécurité, de salubrité et d’esthétique, Prof : KOUAHO JULIEN EYMARD, 77 51 10 19/ 45 75 04 09, eymardjulien746@gmail.com Page 2 etc….. Le droit de l’urbanisme est une branche de droit public. Il confère aux autorités administratives des prérogatives de puissance publique qui leur permet de faire prévaloir l’intérêt général sur les intérêts particuliers des propriétaires fonciers. B) Caractères du droit de l’urbanisme C'est un droit technique et changeant mais important car toute opération immobilière à des implications en matière d'urbanisme. Un immeuble a forcément une emprise au sol, toute emprise au sol est réglementée par le droit de l'urbanisme. En réalité, le droit de l'urbanisme n'est qu'une branche spécialisée du droit administratif. On retrouve les techniques ainsi que les règles du droit administratif : le Plan Local d’Urbanisme est le premier des règlements municipal, une autorisation de permis de construire est un acte administratif individuel. Les contrats administratifs, notamment les concessions d'aménagement sont importants en droit de l'urbanisme (ex : zone d'aménagement concerté ZAC). Tous ces éléments vont heurter le droit de propriété, on réglemente le droit de construire et d'aménager sa propriété comme on le souhaite. Le droit de l'urbanisme est un encadrement du droit de propriété I) LES SOURCES DU DROIT DE L’URBANISME La constitution : c’est l’ensemble des règles qui déterminent l’organisation de l’Etat, son fonctionnement, les modes de dévolution du pouvoir dans l’Etat, ainsi que les différents droits et liberté des citoyens. La loi : c’est une décision écrite votée par le parlement, promulguée par le Président de la République et ayant une portée générale et obligatoire. Celles qui sont sources du Droit de l’urbanisme sont : loi n°97-524 du 4 Septembre 1997 portant création d’une concession d’aménagement foncier. Loi n°62-253 du 31 Juillet 1962 relative aux plans d’urbanisme. Prof : KOUAHO JULIEN EYMARD, 77 51 10 19/ 45 75 04 09, eymardjulien746@gmail.com Page 3 Les règlements : c'est-à-dire les décrets et arrêtés pris par le président de la République et les Ministres en matière de réglementation urbanistique. Décret n°97- 620 du 22 octobre 1997 portant application de la loi n° 97-524 du 4 Septembre 1997 portant création d’une concession d’aménagement foncier Décret n°95-498 du 28 Juin 1995 instituant un Code de déontologie des Urbanistes de Cote d’ivoire. CHAPITRE 1 : LA CONCESSION D’AMENAGEMENT FONCIER Elle est prévue en Côte d’Ivoire par la loi n°97-524 du 4 Septembre 1997 portant création d’une concession d’aménagement foncier. Au sens de l’article 1 de ladite loi, la concession d’aménagement foncier est une opération d’aménagement de terrains urbains, ou de terrains ruraux, appartenant au domaine privé de l’Etat ou des communes en vue de leur urbanisation. Elle comprend les opérations de nature tendant au lotissement des terrains, les opérations physiques de viabilisation et la commercialisation des terrains. Cette concession prend très souvent la forme d’une convention de concession d’aménagement foncier, passée entre l’Etat, représenté par le Ministre chargé de l’urbanisme, ou la commune représentée par le Maire et la personne morale, privée ou publique de Droit ivoirien chargé de la mise en œuvre de l’opération dénommée l’aménageur. Dans le cas d’une opération engagée par une commune, la convention doit, avant signature, être approuvée par le conseil municipal après délibération et doit recevoir l’approbation de l’autorité de tutelle. SECTION 1 : LE CHOIX DE L’AMENAGEUR Selon l’article 3 du Décret n°97- 620 du 22 octobre 1997 portant application de la loi n° 97-524 du 4 Septembre 1997 portant création d’une concession d’aménagement foncier, l’aménageur est choisi par décision ministérielle. Ainsi, pour chaque opération, le choix de l’aménageur qui dans le présent décret peut être désigné comme concessionnaire, est arrêté par une Commission interministérielle présidée par le Ministre chargé de la Construction et de l’Urbanisme réunissant des représentants de certains Ministères. Prof : KOUAHO JULIEN EYMARD, 77 51 10 19/ 45 75 04 09, eymardjulien746@gmail.com Page 4 L’aménageur doit justifier devant cette commission de ses capacités financières et techniques à conduire l’opération d’aménagement foncier en question. Par ailleurs, l’autorité concédante prépare en liaison avec les services techniques concernés, un cahier de charges général définissant les principales conditions techniques et financières de l’opération projetée, la zone à aménager, son étendue, la viabilisation et le nombre de lots. L’identification de l’aménageur peut être le résultat de la sélection : - De la meilleure réponse à un appel de candidatures consécutif à la publication d’une annonce reproduisant les principales caractéristiques du Projet dans les médias habilités - De la meilleure proposition en réponse à une consultation des candidats sur une liste restreinte dressée en tenant compte des capacités techniques et financières et de l’expertise des candidats pressentis - D’une consultation intuitu personae, laquelle doit être justifiée techniquement et financièrement. Elle fait une publicité pour sensibiliser les aménageurs susceptibles d’être intéressés et pour les inviter à déposer leurs dossiers de candidature. En outre, selon l’article 5 du présent décret, chaque aménageur candidat à la convention de concession dépose auprès de l’autorité concédante un avant- projet sommaire composé de pièces dont la liste figurait dans l’appel d’offres, et notamment d’un plan d’aménagement provisoire établi par un urbaniste agréé, d’un devis estimatif, d’un bilan prévisionnel et d’un échéancier. A la date fixée, la Commission prévue à l’article 3 ci-dessus se réunit et examine les dossiers de candidature qui lui sont présentés par l’autorité concédante. En principe, le choix doit se porter sur la meilleure offre compte tenu des conditions fixées par le projet. Ainsi, la Commission adresse une lettre de notification à l’aménageur retenu et invite celui-ci à préparer et à adresser, en dix exemplaires, au concédant, dans les meilleurs délais, le Projet d’aménagement. Le projet d’aménagement est composé d’un sous-dossier technique et financier Les pièces constitutives du sous-dossier technique sont les suivantes : - Devis descriptif Prof : KOUAHO JULIEN EYMARD, 77 51 10 19/ 45 75 04 09, eymardjulien746@gmail.com Page 5 - Plan à l’échelle du 1/2000è de la zone d’aménagement concernée comportant la matérialisation du périmètre à aménager ; - Plan d’aménagement établi par un urbaniste inscrit à l’Ordre des Urbanistes de Cote d’ivoire - Plan parcellaire au 1/2000è - Le devis descriptif et quantitatif des prestations de la responsabilité de l’Etat ou de la commune qu’il sera demandé à l’aménageur de financer ; - Une étude de l’impact du projet sur l’environnement Les pièces constitutives du sous-dossier financier sont les suivantes : - Devis estimatif du programme d’aménagement - Bilan financier prévisionnel et plan de trésorerie ; - Garantie de remboursement des apports éventuels des acheteurs, délivrée par une banque, un établissement financier ou une compagnie d’assurances L’échéancier doit comporter les indications suivantes : - Durée totale du Projet d’aménagement ; - Programme de livraison des différentes tranches d’exécution ; - Durée prévisionnelle des opérations de commercialisation SECTION 2 : LA MISE EN ŒUVRE DE L’OPERATION D’AMENAGEMENT Paragraphe 1 : préparation et signature de la convention de concession d’aménagement Selon l’article 11 du précédent décret, le concédant prépare et soumet à la signature du ministre chargé de uploads/S4/ droit-de-l-x27-urbanisme 1 .pdf