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24 mai 1955 DAHIR (2 chaoual 1374) relatif aux baux d'immeubles ou de locaux lo

24 mai 1955 DAHIR (2 chaoual 1374) relatif aux baux d'immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal (BO 10 juin 1955). Exposé des motifs Pour la première fois, au Maroc le dahir du 21 mars 1930 (20 chaoual 1348) a édicté une réglementation particulière afin de régler les rapports entre bailleurs et locataires d'immeubles ou de locaux affectés à un usage commercial, industriel ou artisanal. L'objet essentiel du dahir était de protéger cette catégorie de locataires contre des évictions abusives. Ces évictions auraient été susceptibles d'entraîner des conséquences particulièrement graves qu'il convenait d'empêcher parce que, par-delà les exploitants, et les créanciers éventuels de ces derniers, elles auraient atteint les entreprises préjudiciant en définitive à la stabilité, désirable dans l'intérêt Général, des activités commerciales, industrielles et artisanales. Ainsi justifiée dans son principe et pratiquement rendue nécessaire par des abus constatés, cette réglementation comportait des dispositions destinées à prévenir les conflits, à les régler s'ils n'avaient pu être empêchés et à indemniser les locataires évincés sans motif légitime, le propriétaire pouvant toujours exercer, sous réserve de payer éventuellement l'indemnité d'éviction, le droit de disposer des lieux loues une fois le bail expiré. Le dahir du 17 janvier 1948 (5 rebia I 1367) réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d'immeubles ou locaux à usage commercial, industriel ou artisanal, s'est substitué au dahir du 21 mars 1930 (20 chaoual 1348) dont il a repris les dispositions essentielles en y apportant des retouches qui tendaient à rendre plus complète par une extension de son champ d'application, en même temps que plus efficace, la protection accordée aux locataires. Il édictait, d'autre part, des dispositions nouvelles pour protéger les intérêts légitimes des propriétaires contre les sous-locations abusives. La réglementation de 1948 a été modifiée par les dahirs des 2 mai 1951 (25 rejeb 1370) et 30 janvier 1952 (3 joumada I 1371) sur quelques points particuliers, la procédure de la demande en renouvellement du bail notamment. Les règles de cette procédure étaient primitivement trop strictes : de nombreux locataires perdaient le bénéfice de la protection légale pour n'avoir présenté la demande dans les formes ou les délais légaux, le juge ne pouvant en aucun cas les relever des forclusions encourues. Les retouches réalisées par le dahir du 2 mai 1951 (25 rejeb 1370) ont assoupli la procédure pour l'avenir, mais elles ont laissé subsister les conséquences, souvent très graves pour les locataires de l'application de règles communément reconnues trop rigides. Afin de supprimer ces conséquences dans toute la mesure du possible, le dahir du 22 mai 1954 (19 ramadan 1373) a fait bénéficier d'une prorogation exceptionnelle et temporaire, à la seule condition qu'ils occupent encore les locaux, les locataires qui s'étaient trouvés atteints par ces forclusions Ces améliorations ne suffisent pas. Il est nécessaire d'apporter des modifications plus profondes à la réglementation de 1948 en ce qui concerne, en particulier, la procédure de renouvellement et le régime du droit du bailleur de reprendre les lieux loués sans être tenu au paiement d'une indemnité d'éviction. Il convient, d'autre part, de mettre fin au régime provisoire qui s'applique aux locataires bénéficiant du maintien dans les lieux en vertu du dahir précité du 22 mai 1954 (19 ramadan 1373). * * * Le présent dahir qui abroge le dahir du 17 janvier 1948 ne modifie pas les règles essentielles du régime antérieur il trouve sa justification dans les mêmes considérations et dans les mêmes principes. Toutefois, il reprend entièrement cette réglementation une telle refonte ayant paru préférable, dans un souci de clarté à la solution qui aurait consisté à modifier partiellement les dispositions existantes. Il laisse subsister toutes les dispositions de droit commun relatives aux baux qui ne sont point contraires aux dispositions qu'il édicte. Il ne traite pas de la révision des prix de location en cours de bail qui demeure régie par les dispositions du dahir du 5 janvier 1953. Il est divisé en huit titres relatifs au champ d'application des règles de renouvellement des baux, aux demandes et aux refus de renouvellement, aux sous-locations, aux loyers, aux procédures et aux mesures diverses et transitoires. * * * I. Le champ d'application des règles relatives au renouvellement des baux, tel qu'il était fixé par le dahir du 17 janvier 1948 n'est modifié, quant au fond, que sur certains points particuliers. Par contre, de nombreuses dispositions ont été rendues plus claires ou complétées par des précisions. L'objet essentiel de la réglementation, demeure de protéger les fonds de commerce. Toutefois, le bénéfice de cette protection est maintenu au profit de certaines entreprises publiques ou privées qui ne constituent pas des fonds de commerce. Pour les baux consentis après la publication du présent dahir sur des locaux accessoires ou des terrains nus le bénéfice de la protection légale sera subordonné à l'accord écrit du propriétaire, afin que ce dernier puisse accepter ou refuser, en toute connaissance, que les locaux ou les terrains en question soient affectés, au regard du présent dahir et pour l'application de celui-ci, à un usage commercial, industriel, artisanal ou assimilé. La même réserve est prévue, pour un motif identique, à l'égard des immeubles ou locaux affectés en cours de bail à des services publics exploités en régie. Les règles relatives aux baux emphytéotiques et aux sous-locations consenties par les emphytéotes qui figuraient dans le dahir du 17 janvier 1948 sont maintenues. L'article 4 écarte l'application des dispositions du dahir aux immeubles ou locaux constitués en habous, qu'il s'agisse de habous publics ou de habous privés et quel que soit le mode de gestion de ces biens. Cette règle a pour objet de laisser intact le statut traditionnel de ces fondations pieuses. Par contre, il a paru qu'il n'y avait pas de motif d'écarter l'application du dahir aux baux consentis par les bénéficiaires de droits de menfaâ sur ces biens. De même, la constitution en habous de locaux grevés de baux commerciaux antérieurement à cette constitution, n'aura pas pour effet de soustraire les rapports juridiques résultant de ces baux à l'application des dispositions du présent dahir. II. Désormais et nonobstant toute convention contraire, les baux régis par le présent dahir ne prendront fin que par l'effet d'un congé donné au moins six mois à l'avance, de telle sorte que le bail se trouvera éventuellement prorogé, du fait du dahir, au-delà du terme fixé par le contrat et a titre provisoire, sans que joue toutefois, en aucun cas, la tacite reconduction qui aurait pour effet de reconduire le bail initial aux mêmes conditions et pour une durée identique. Du fait de ces dispositions et des règles relatives à la procédure de la demande du renouvellement et du congé, en aucun cas les parties en cause ne pourront se trouver surprises par des forclusions sans qu'elles aient pu bénéficier du délai nécessaire pour défendre leurs droits ou prendre les dispositions pratiques qu'elles jugeraient nécessaires à cet effet, par exemple, de se recaser dans un autre local ou de trouver un autre locataire. Un large pouvoir d'appréciation est laissé aux juges pour admettre, selon les circonstances de chaque cas, la validité des demandes en renouvellement ou des congés qui ne seraient pas donnés dans les formes prescrites, la non- conformité de ces actes auxdites formes n'ayant pas pour effet nécessaire de les rendre non valables, mais seulement d'interdire à celui qui les a ainsi mal formulés d'opposer à l'autre partie en cause les forclusions légales. De même, les juges pourront apprécier, dans le cas de notification par lettre recommandée avec accusé de réception, si la notification a effectivement atteint la personne à laquelle elle était destinée. Il n'a pas paru possible, pour des raisons pratiques, d'exiger que les notifications soient effectuées dans tous les cas par actes de greffe. III. Les règles relatives au refus du renouvellement ont été sensiblement modifiées en vue de renforcer la protection des locataires. Le bailleur est toujours libre de refuser le renouvellement du bail, à charge pour lui d'indemniser le locataire évincé. Mais il n'est plus dispensé du paiement de cette indemnité que dans les deux éventualités suivantes : s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant ou si l'immeuble doit être démoli pour insalubrité ou insécurité. La dispense du paiement de l'indemnité d'éviction, dans les cas de reprise par le propriétaire pour habiter ou pour installer une exploitation commerciale est supprimée. Le présent dahir prévoit - ceci constitue une innovation importante - des solutions intermédiaires entre la dispense totale du paiement d'une indemnité et l'obligation de verser une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le refus de renouvellement. Ces solutions ont été adoptées, en premier lieu, pour encourager la construction : faculté est donnée, en effet, au propriétaire de refuser le renouvellement du bail pour démolir et reconstruire l'immeuble ou de différer ce renouvellement pendant deux années s'il se propose de surélever l'immeuble et si cette surélévation rend nécessaire l'éviction temporaire du locataire, à charge d'indemniser ce dernier du dommage qu'il subit, sans que uploads/S4/ etude-critique-du-dahir-de-1955.pdf