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1 L’UNIVERSITE INTERNATIONALE DE TUNIS COURS DE DROIT FONCIER PREMIERE ANNEE LI

1 L’UNIVERSITE INTERNATIONALE DE TUNIS COURS DE DROIT FONCIER PREMIERE ANNEE LICENCE EN DROIT ANNEE UNIVERSITAIRE 2019-2020 2 INTRODUCTION 3 Définition : 1- Le droit foncier est l’ensemble des règles juridiques spécifiques applicable à l’immeuble. Cette définition est structurée autour de trois éléments fondamentaux : la spécificité, l’immeuble et les règles. I. La spécificité 2- Cette spécificité prend deux aspects, d’un côté, on vise dans ce cours les règles juridiques qui régissent les droits fonciers soumis au droit privé. Sont dès lors, exclus des règles juridiques qui encadrent le droit foncier public. Il s’agit du domaine foncier public de l’Etat qui est soumis à une réglementation exorbitante par rapport au droit privé, en ce point il faut préciser que le domaine foncier de l’Etat se répartit entre les domaines fonciers privé soumis au principe de la commercialité c.à.d. qui peut être vendu, louer voire donner. Et le domaine foncier public soumis au principe de l’indisponibilité de l’imprescriptibilité et donc insusceptible d’une propriété privée c.à.d. inaliénable, il découle de cette précision que le critère de la destination entre le domaine foncier de l’Etat ne revient pas à la nature de la personne en question qui reste dans tous les cas une personne morale de droit public incarnant la puissance publique, ce critère trouve sa raison d’être dans la nature de l’immeuble en vue de sa destination. 3- D’un autre côté et dans le cadre du Droit foncier privé la spécificité de règle juridique régissant l’immeuble se mesure par rapport au droit commun en l’occurrence le COC (codes des obligations des contrats). En effet le code de 1906 a consacré plusieurs articles à l’immeuble relatif à la communauté ou quasi société art 1227 à 1248 du partage, art 1351 à 1364 du nantissement immobilier, art 1532 à 1622 et des différents espèces de créancier art 1623 à 1632, aussi il faut précisé que la vente immobilières a été soumises aux règles générale du 4 COC jusqu’en 1992, à partir de cette date, ces règles générale ne régisse que la vente des immeubles non immatriculé, les immeubles immatriculés seront désormais régis par les règles spéciale et dicté dans les codes de droit réel. Cette réorganisation de la réglementation des immeubles implique la constitution d’un régime juridique spécifique immobilier consacré dans le CDR, Cette spécificité est justifiée par la spécificité de l’objet qui est l’immeuble qu’il faut déterminer II. L’immeuble : 4- Avant de déterminer l’immeuble (B), il importe de préciser le cadre dans lequel il s’insère. (A) A. Cadre général : 1° Droit personnel - droit réel 5- La détermination de l’immeuble s’inscrit dans la distinction très ancienne qui remonte au droit Romain entre droit personnel et droit réel. Le droit personnel appeler encore droit de créance, c’est le droit d’une personne à savoir le créancier d’exiger une prestation d’une autre personne à savoir le débiteur qui s’engage à exécuter son obligation, le contrat est le type même du droit personnel 6- Quant au droit réel il porte directement sur une chose, c’est le pouvoir dont une personne est titulaire sur cette chose (ius in re) il s’agit d’un rapport juridique immédiat et direct entre la personne et une chose. Le droit de propriété est considéré comme le droit réel par excellence puisqu’il donne à son titulaire le pouvoir le plus complet sur une chose. Il importe de préciser pour les besoins de la distinction que les droits personnels sont au nombre illimité en raison du principe de la liberté contractuelle. 7- Les partis peuvent par leur volonté des rapports juridiques innommés sur la 5 base de la règle sur la base de la norme pour ce qui n’est pas interdit : Tout ce qui n’est pas interdit est permis. Par contre les droits réels sont en nombres limités. C’est la loi qui seule est susceptible de créer les droits réels et de préciser les pouvoirs de la personne sur la chose. Le rôle de la volonté est absent, il n’existe pas de droits réels en dehors de la loi. En outre le droit réel est opposable à tous. Ayant un caractère absolu, il doit être respecté erga omnes. En effet, comme il porte directement sur une chose, le droit réel ne peut pas être ignoré des tiers. Il ne peut être méconnu par autrui, lesquels sont tenus de les respecter. Or, pour que le titulaire de droit réel puisse opposer son droit au tiers, il faut qu’il ait effectué une publicité, là où la publicité est imposée, elle est sanctionnée par l’inopposabilité au tiers du droit non publié, ainsi en cas de vente successive du même bien, le propriétaire n’est pas celui qui a acheté le bien immobilier le premier mais celui qui a publié le premier, en revanche le droit personnel a un caractère relatif, il n’est opposable qu’au débiteur car il n’oblige les tiers néanmoins certains aménagement ont été apporter à cette règle, en effet le droit de créance existe à l’égard des tiers en respectant certaines mesures de publicité comme la pré-notation, plusieurs intérêts découlent de cette distinction. Le plus important sui nous intéresse dans ce cours est que seul le droit réel est susceptible d’immatriculation 2° Le domaine des immeubles Le droit foncier est une sous-catégorie du droit des biens qui consiste à étudier e droit réel du point de vu de modalité de leur appropriation et de leur exploitation Les biens sont toutes choses ayant valeur constitutive du patrimoine et susceptible de créer la richesse Elle s’intègre toutes dans la summa divisio consacrée par le législateur dans le CDR, l’article 2 édicte que : « les biens sont meubles ou immeubles », L’appel à cette distinction est d’un grand intérêt pour notre cours puisque le droit foncier ne s’intéresse qu’aux immeubles, ce droit met l’accent sur l’une des spécificité 6 qui caractérise ce dernier par rapport aux meubles, il s’agit de la publicité foncière qui consiste à enregistrer et à inscrire les biens immobiliers, certes certains meubles sont susceptible d’inscription comme les navires et les aéronefs mais il s’agit là d’exception particulière qui n’ont aucune influence sur la séparation des régimes de deux types des biens. La publicité des immeubles prend plusieurs fonctions en fonction de la nature du bien qui peut être ou bien immatriculé ou bien non immatriculé. La publicité de l’immeuble non immatriculé s’effectue par l’enregistrement à la recette des finances. Quant aux immeubles immatriculés, la publicité s’accomplit par le biais de l’inscription sur le registre foncier. Donc, l’inscription suppose l’immatriculation. Elle insiste dans un ensemble de procédures qui ont pour objet d’assainir la propriété et la doter d’un titre foncier pour assurer la sécurité et la facilité des transactions immobilières. Elle procure pour le requérant de multiples avantages notamment la consécration la sauvegarde et la protection d’une manière définitive et invocable du droit de la propriété. C’est pour cette raison que tous les intéressés, Etat et particuliers, s’efforcent pour transformer l’immeuble non-immatriculés en immeuble immatriculé. Le succès de cette transformation est tributaire de l’accomplissement des procédures d’immatriculation. Le droit foncier vise à mettre en lumière les différentes procédures aussi bien administratives que judiciaires. B- Les types d’immeubles (objet d’immatriculations) -Aux termes de l’article 4 du CDR les biens sont immeubles ou par leur nature ou leur destination ou par l’objet auquel ils s’appliquent. 1° Est immeuble par nature, tout bien, qui, par nature ne peut être déplacé, tel le sol, le fonds de terre et ce qui s’incorpore comme les bâtiments et les plantes tant qu’elles ne sont pas détachées du sol. Sont aussi des immeubles par nature, 7 les installations et canalisations qui font partie intégrante des fonds ou du bâtiment auxquels elles sont attachées. 2° Est immeuble par destination, tout bien mobilier qui est attachés à un immeuble à perpétuelle demeure, sont affecté au service et à l’exploitation du fonds. C’est l’application de l’adage l’accessoire suit le principal : l’accessoire est le meuble qui emprunt la nature juridique du principal qui est l’immeuble. Il s’agit donc d’une opération d’immobilisation de certains biens qui exige une unité de propriété : tracteur agricole et un rapport de destination. Soit parce qu’ils sont nécessaires à l’exploitation de l’immeuble, soit parce qu’ils font corps (animaux, matériels). 3° Aux termes de l’article 11 du CDR, sont immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent, les droits réels immobiliers et les actions fondées sur ces droits. Ainsi, la loi assimile aux immeubles non seulement les actions tendant à revendiquer un immeuble mais également toutes les actions réelles immobilières qui visent à protéger et sauvegarder les droits réels. Relativement aux droits réels immobiliers, ils peuvent être principaux ou accessoires. Le droit de propriétés est le droit réel par excellence en matière immobilière. C’est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois et règlements. - Ce droit réel principal peut être démembré. En ce sens, les attributions du droit de propriété (usus-fructus-abusus) peuvent se trouver dissocier entre plusieurs titulaires. La propriété se trouve alors uploads/S4/ l1-cours-de-droit-foncier-4.pdf