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1 LOI A.L.U.R. : Délais et prescriptions; un point procédural La loi pour l’acc

1 LOI A.L.U.R. : Délais et prescriptions; un point procédural La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové n° 2014-366 du 24 mars 2014 a bouleversé transversalement notre droit immobilier privé et public au sens large du terme puisqu’elle affecte en 177 articles sur 157 pages (version legifrance.gouv.fr) les dispositions de 24 de nos Codes en vigueur !1 La loi ALUR modifie également de nombreux textes non codifiés (ordonnances, lois, décrets), dont notamment : - la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, - la loi du 2 janvier 1970 dite « loi Hoguet » réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, - la loi du 6 juillet 1989 régissant les rapports locatifs d’habitation. L’ambition du législateur de 2014 n’est pas sans rappeler celle dont il avait fait preuve il y a près de 15 ans, lors de l’entrée en vigueur de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain dite loi SRU2… En substance, le législateur de 2014 poursuit trois objectifs principaux, ci-après brièvement rappelés. 1 - Réguler le marché de l’immobilier, notamment par le biais : - d’un encadrement des loyers, - de l’alignement des obligations en vigueur en matière de location d’habitation principale vide et meublée, - d’une uniformisation des formulaires de baux d’habitation et d’état des lieux, - de nouvelles règles imposées aux intermédiaires et professionnels de l’immobilier (agences, syndics), 1 Cf. texte en ligne à : http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do;jsessionid=3F2EC60B5348BCC6E49523C367A58252.tpdjo11v_2?cid Texte=JORFTEXT000028772256&categorieLien=id Sont touchées : des dispositions des Code Civil, Code de l’environnement, Code de la sécurité sociale, Code de la construction et de l’habitation, Code du tourisme, Code des assurances, Code des procédures civiles d’exécution, Code de l’action sociale et des familles, mais également du Code Général des Impôts, du Livre des procédures fiscales, du Code de l’urbanisme, du Code Général des collectivités territoriales, du Code de la santé publique, du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, du Code monétaire et financier, du Code rural et de la pêche maritime, du Code des juridictions financières, du Code général de la propriété des personnes publiques, du Code des transports, du Code de Commerce, du Code du patrimoine, du Code de la consommation, du Code de justice administrative et du Code pénal. 2 Quantitativement, la loi SRU était pour mémoire divisée en 209 articles répartis sur 84 pages, toujours en format « legifrance », voir à : http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000207538&dateTexte=&categorieLien=id Force est de constater qu’il aura fallu aux praticiens quelques années avant d’assimiler ce texte et qu’il en sera vraisemblablement de même pour la nouvelle règlementation polymorphe ainsi mise en place par la loi ALUR… 2 - d’un remaniement en profondeur les règles d’urbanisme applicables sur notre territoire : ainsi c’est au niveau de l’intercommunalité que devront dorénavant être coordonnées les politiques d’urbanisme d’habitat et de déplacements. 2 - Sécuriser les propriétaires et protéger les locataires : - notamment par la mise en place d’une garantie universelle des loyers (GUL) qui concernera les logements du parc privé loués, meublés ou non, et entrera en vigueur au plus tard au 1er janvier 2016, - par la lutte contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil, - par la prévention des impayés et des expulsions, ainsi que la mise en place de parcours d’hébergement vers le logement, - par l’amélioration de l’efficacité et la transparence des attributions de logements sociaux. 3 - Innover en favorisant le développement de formes d’habitat alternatives : - la création de deux statuts encadrant l’habitat participatif (coopérative d’habitants ou société d’autopromotion), - l’accompagnement du développement de l’habitat léger (yourtes, tipis, roulottes, mobile home, caravane…), c’est-à-dire un habitat démontable et mobile. Bien évidemment, les différents (et pléthoriques…) aspects de cette ambitieuse réforme ont déjà fait l’objet de nombreux commentaires dans divers supports médiatiques spécialisés. Il faut néanmoins s’attendre à la publication d’autres (bienvenues…) « explications de textes » à intervenir. En effet, il convient de remarquer d’emblée l’étalement dans le temps de ces différentes mesures, ainsi que la nécessité pour certaines d’entre elles de se voir assorties de décrets d’application pour que les changements ambitionnés par le législateur puissent se mettre en place3. Quoi qu’il en soit, et bien entendu, certaines dispositions sont d’application immédiate ou à court terme et « en l’état ». 3 Ainsi devront attendre un décret d’application les mesures touchant à l’encadrement des loyers, à la garantie universelle des loyers (GUL), à l’adoption des modèles uniformisés de contrats de location vide ou meublée, ainsi que d’états des lieux, l’encadrement des frais d’agences immobilières, la liste des documents susceptibles d’être demandés par le bailleur dans le dossier du candidat locataire pour garantir sa solvabilité, ou encore les modalités de dépôt d’un dossier de demande de logement social en ligne… 3 Il s’agit notamment des nouveaux délais et prescriptions applicables en matière de contentieux locatif, ci-après évoqués : I. La prescription en matière de contentieux locatif est réduite de 5 à 3 ans Aux termes de son article 1 - 11°, la loi ALUR prévoit l’insertion d’un article 7-1 dans la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 aux termes duquel : « Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. « Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer ». Pour mémoire, la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 avait réformé et simplifié le droit des prescriptions civiles, ramenant à 5 ans le délai de droit commun4. Des prescriptions dérogatoires plus courtes restent toutefois en vigueur, énoncées aux termes de dispositions spéciales (par opposition aux règles de portée générale). Il s’agit notamment de prescriptions prévues en droit de la consommation ou encore en droit des assurances (cf. par exemple la prescription biennale de l’action des professionnels à l’encontre de consommateurs, ou encore des actions relatives à un contrat d’assurance). La loi ALUR introduit donc de nouvelles prescriptions dérogatoires plus courtes, applicables cette fois en matière de contentieux des baux d’habitation. A noter toutefois qu’il résulte de l’article 25-3, également inséré par la loi ALUR dans la loi du 6 juillet 1989, que ces prescriptions abrégées s’appliquent en outre aux locations de logements meublés, lorsqu’ils constituent la résidence principale du locataire. En effet, ainsi qu’il a été ci-dessus souligné, la réforme aligne désormais le régime des locations vides et meublées lorsque ces dernières constituent donc la résidence principale du preneur5. Quant à l’application de ces dispositions dans le temps, à défaut de précisions contraires, les nouvelles prescriptions sont d’application immédiate6. A noter toutefois que trouveront à s’appliquer les dispositions de l’article 2222 du Code Civil prévoyant des aménagements spécifiques pour l’entrée en vigueur des nouvelles prescriptions, dans les termes ci-après : 4 Cf. article 2224 du Code Civil 5 Cf. insertion de l’article 25-3 sous un nouveau titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989 6 C’est-à-dire à la date de sa publication au Journal Officiel le 26 mars 2014 4 « La loi qui allonge la durée d'une prescription ou d'un délai de forclusion est sans effet sur une prescription ou une forclusion acquise... En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ». II. Conditions de recevabilité des actions en résiliation et expulsion locatives Afin d’améliorer la prévention des expulsions, le législateur préconise de « traiter les impayés le plus en amont possible »7. A cette fin, il est inséré une seconde condition de recevabilité de l’assignation en référé-expulsion, aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoyait déjà : qu’ « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental pour l’hébergement et le logement des personnes défavorisées… ». Désormais, l’article 24 est complété comme suit : « II- A compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives [CCAPEX]… Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret ». Il convient de noter que cette condition de uploads/S4/ loi-alur-delais-et-prescription-un-point-procedural-version-finale.pdf