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Pratique du droit de l’urbanisme Urbanisme réglementaire, individuel et opérati

Pratique du droit de l’urbanisme Urbanisme réglementaire, individuel et opérationnel CHEZ LE MÊME ÉDITEUR B. COUETTE. – Guide pratique de la loi MOP, 2005 B. DE POLIGNAC, J.-P MONCEAU. – L’expertise immobilière, 2005, 4e édition P. GRELIER WYCKOFF. – Pratique du droit de la construction Marchés publics et privés, 2007, 5e édition P. GRELIER WYCKOFF. – Mémento des marchés publics de travaux Intervenants, passation et exécution, 2007, 3e édition P. GRELIER WYCKOFF. – Mémento des marchés privés de travaux Intervenants, passation et exécution, 2006, 2e édition DU MÊME AUTEUR L’élection présidentielle américaine de 1984 Libraire générale de Droit et de Jurisprudence, 1987 George Bush président : histoire d’une élection Presses universitaires de Nancy, 1989 Le Président des États-Unis PUF, « Que sais-je ? », 1991, 2e édition Lexique des collectivités locales PUF, 1995 Pratique du droit de l’urbanisme Urbanisme réglementaire, individuel et opérationnel Patrick GÉRARD Agrégé des Facultés de droit Conseiller d’État Préface de Georges Liet-Veaux Ouvrage couronné par l’Académie des Sciences morales et politiques (Prix d’Aumale 1993) Cinquième édition 2007 Le code de la propriété intellectuelle du 1er juillet 1992 interdit en effet expressément la photocopie à usage collectif sans autorisation des ayants droit. Or, cette pratique s’est géné- ralisée notamment dans les établissements d’enseignement, provoquant une baisse brutale des achats de livres, au point que la possibilité même pour les auteurs de créer des œuvres nouvelles et de les faire éditer correctement est aujourd’hui menacée. En application de la loi du 11 mars 1957, il est interdit de reproduire intégralement ou par- tiellement le présent ouvrage, sur quelque support que ce soit, sans autorisation de l’Éditeur ou du Centre Français d’Exploitation du Droit de Copie, 20, rue des Grands-Augustins, 75006 Paris. © Groupe Eyrolles 2000, 2002, 2003, 2007, ISBN : 978-2-212-12161-2 ÉDITIONS EYROLLES 61, bd Saint-Germain 75240 Paris Cedex 05 www.editions-eyrolles.com Crédit photographique de couverture : © Gérard Karsenty SOMMAIRE INTRODUCTION.................................................................................IX Partie 1 L’urbanisme réglementaire 1 LES RÈGLES IMPOSÉES AUX COMMUNES .........................5 1.1. Les dispositions générales ................................................................ 5 1.1.1. Les dispositions législatives générales................................... 5 1.1.2. Les dispositions législatives particulières .............................. 6 1.1.3. Les schémas d’aménagement régionaux.............................. 12 1.1.4. La mise en œuvre des orientations gouvernementales......... 16 1.2. Les projets particuliers de l’État..................................................... 18 1.2.1. Les projets d’intérêt général................................................. 18 1.2.2. Les opérations d’intérêt national.......................................... 20 1.2.3. L’aménagement du quartier d’affaires de La Défense......... 21 1.3. Les quatre dispositions obligatoires du règlement national d’urbanisme ................................................ 22 1.3.1. Disposition protectrice de la salubrité ou de la sécurité publique..................................................... 23 1.3.2. Disposition protectrice des sites ou vestiges archéologiques.... 23 1.3.3. Disposition protectrice de l’environnement ......................... 23 1.3.4. Disposition protectrice des sites et paysages........................ 24 1.4. Les servitudes d’utilité publique .................................................... 25 1.4.1. Régime juridique.................................................................. 25 1.4.2. Classification........................................................................ 27 2 LES RÈGLES CHOISIES PAR LES COMMUNES................ 33 2.1. La fin du régime du plafond légal de densité ................................. 34 2.1.1. Détermination de la surface hors œuvre nette...................... 34 II Pratique du droit de l’urbanisme 2.1.2. Le régime du plafond ........................................................... 37 2.1.3. La suppression du plafond.................................................... 38 2.2. L’élaboration d’un schéma de cohérence territoriale ..................... 39 2.2.1. Contenu ................................................................................ 39 2.2.2. Procédure.............................................................................. 42 2.2.3. Effets .................................................................................... 47 2.2.4. Annulation du SCOT ........................................................... 50 2.3. L’option du PLU............................................................................. 50 2.3.1. Le choix du PLU .................................................................. 51 2.3.2. L’absence de PLU ................................................................ 81 Partie 2 L’urbanisme individuel 3 LE PERMIS DE CONSTRUIRE................................................ 97 3.1. La demande de permis.................................................................... 98 3.1.1. Le pétitionnaire..................................................................... 98 3.1.2. Le dossier ............................................................................. 99 3.1.3. L’objet ................................................................................ 112 3.1.4. Le destinataire de la demande de permis............................ 124 3.2. La réponse à la demande .............................................................. 125 3.2.1. L’autorité compétente......................................................... 125 3.2.2. L’instruction ....................................................................... 128 3.2.3. La décision ......................................................................... 135 3.3. Les conséquences du permis......................................................... 140 3.3.1. Les conséquences administratives...................................... 140 3.3.2. Les conséquences matérielles............................................. 141 3.4. Le contentieux de la décision ....................................................... 154 3.4.1. Le contentieux administratif............................................... 154 3.4.2. Le contentieux judiciaire.................................................... 167 4 LES AUTRES DÉCISIONS INDIVIDUELLES ......................173 4.1. Le certificat d’urbanisme.............................................................. 174 4.1.1. La demande ........................................................................ 174 4.1.2. L’instruction ....................................................................... 175 Sommaire III 4.1.3. La décision ......................................................................... 176 4.1.4. Les effets ............................................................................ 177 4.1.5. Le contentieux.................................................................... 178 4.2. Les autorisations individuelles ..................................................... 180 4.2.1. Le permis de démolir.......................................................... 180 4.2.2. L’autorisation d’exploitation commerciale ........................ 183 4.2.3. Les agréments en Île-de-France ......................................... 188 4.3. Le droit de préemption urbain ...................................................... 192 4.3.1. L’institution du droit de préemption urbain ....................... 194 4.3.2. L’exercice du droit de préemption urbain.......................... 198 4.3.3. Le régime du bien préempté............................................... 204 Partie 3 L’urbanisme opérationnel 5 LES PROCÉDURES D’ACQUISITION FONCIÈRE............215 5.1. L’expropriation............................................................................. 215 5.1.1. Les conditions de l’expropriation....................................... 216 5.1.2. La procédure d’expropriation............................................. 219 5.2. La préemption dans les zones d’aménagement différé................. 237 5.2.1. La création de la ZAD........................................................ 238 5.2.2. L’exercice du droit de préemption ..................................... 239 5.3. La préemption dans les espaces naturels et agricoles périurbains..... 241 5.3.1. La délimitation d’un périmètre........................................... 241 5.3.2. Le programme d’action ...................................................... 242 6 LES OPÉRATIONS D’AMÉNAGEMENT .............................243 6.1. Les programmes d’aménagement d’ensemble ............................. 243 6.1.1. L’approbation du programme ............................................ 244 6.1.2. La participation financière au programme ......................... 244 6.2. Les zones d’aménagement concerté ............................................. 245 6.2.1. La création de la ZAC ........................................................ 246 6.2.2. La mise en œuvre de la ZAC.............................................. 253 6.2.3. L’évolution de la ZAC ....................................................... 257 IV Pratique du droit de l’urbanisme 6.3. Les lotissements............................................................................ 257 6.3.1. Les conditions du lotissement ............................................ 258 6.3.2. Les effets de l’autorisation ................................................. 269 BIBLIOGRAPHIE .............................................................................277 Codes ............................................................................................ 277 Lois, ordonnances et décrets......................................................... 277 Ouvrages....................................................................................... 277 Juris-Classeur................................................................................ 278 Revues et périodiques................................................................... 278 Études et rapports ......................................................................... 279 Synthèse annuelle ......................................................................... 279 Thèses ........................................................................................... 279 ADRESSES UTILES .........................................................................281 LISTE DES SIGLES..........................................................................283 INDEX................................................................................................287 PRÉFACE À LA PREMIÈRE ÉDITION (1993) On a beaucoup écrit sur l’urbanisme. Mais encore fallait-il descendre des spécu- lations théoriques ou des bavardages superﬁciels pour offrir un véritable guide juridique concret au public de plus en plus nombreux intéressé par ces problèmes. Patrick Gérard a parfaitement répondu à cette attente en se plaçant sur le terrain de la pratique : que faire en telle situation ? Comment l’administration doit-elle se comporter ? Peut-on espérer des réparations ou redouter des contributions ? S’agissant par exemple de l’expropriation, fonctionnaires et propriétaires sont conduits pas à pas, d’étape en étape, sortes de stations du calvaire pour les uns, dédales pleins d’embûches pour les autres. En tous ces chapitres, Patrick Gérard s’appuie sur une documentation de toute dernière actualité, ce qui est utile en raison de la mobilité des textes et même de la jurisprudence. Pour bien comprendre l’importance respective des institutions et des procé- dures, des tableaux agrémentent le raisonnement juridique. Ainsi, la statistique oriente l’effort. De tout cela résulte un « vade-mecum » du propriétaire, du constructeur, des professionnels de l’immobilier, des administrateurs, particulièrement des services des collectivités locales. Il n’est pas possible évidemment de satisfaire pleinement les chercheurs. Patrick Gérard ouvre la voie par des orientations bibliographiques. Comment trouve- rait-il le volume nécessaire pour traiter de l’abondante jurisprudence des adapta- tions mineures ou des erreurs manifestes d’appréciation ? Le plan adopté est des meilleurs. Il existe en effet trois urbanismes : l’un régle- mentaire, l’autre d’application et le troisième opérationnel. Qu’il soit permis à cette occasion d’exprimer un regret sur la façon dont la décentralisation a été opérée dans les années 1982 et 1983. Une fringale de municipalisme a conduit à une confusion des pouvoirs au proﬁt des maires : le pouvoir réglementaire et le pouvoir exécutif. Il était dès lors inévitable d’aboutir à une tyrannie locale, les règlements étant parfois interprétés et plus souvent modiﬁés en fonction du désir de délivrer ou de refuser telle ou telle autorisation individuelle. Même sans malice, l’instabilité devient chronique, au regret de tous. VI Pratique du droit de l’urbanisme La France est un pays qui a le curieux privilège d’avoir à la fois tout appris et tout oublié. Il y a quelques décades, une confusion des pouvoirs analogue s’est instaurée dans les politiques de remembrement et de reconstruction. Aux témoi- gnages d’un ancien directeur des ministères, Monsieur Thiébaut, les services en étaient venus à reconstruire avant de remembrer. C’était déjà la charrue avant les bœufs ! Il est donc urgent, à notre sens, d’enlever le pouvoir réglementaire aux autorités municipales pour l’attribuer principalement aux autorités régionales. Il y a en effet un urbanisme par région, et non par commune. À la région les règles géné- rales et aux maires les mesures d’exécution. La troisième partie sur l’urbanisme opérationnel ne peut troubler que les âmes candides. Qui dit concertation dit souvent – hélas ! – corruption. C’est la raison pour laquelle jadis un marché public devait en principe être passé par adjudica- tion. C’est faire preuve d’angélisme que de croire aux progrès de la morale, à tel point que l’intérêt général seul préside malheureusement quelquefois à des ententes parfaitement occultes entre hommes d’affaires et agents publics. Patrick Gérard ne manque pas d’insister à plusieurs reprises sur le besoin de sécurité des administrés. C’est un problème à la mode ; il a fait l’objet du Congrès national des notaires à Cannes en 1993. Patrick Gérard cite par ailleurs le fameux rapport : « L’urbanisme : pour un droit plus efﬁcace » publié par uploads/S4/ pratique-du-droit-de-l-x27-urbanisme.pdf