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Master : notariat et contentieux foncier KASSEM TAOUIL • BAHI NISSRIN • BAJARJI

Master : notariat et contentieux foncier KASSEM TAOUIL • BAHI NISSRIN • BAJARJI LAMINE • NADIA GHANI • ABDELGHANI AIT OUFAKIR Année universitaire 2022-2023 Préparer par les étudiants : Publication des Droits réels immobilière Encadre par : SOMMAIRE INTRODUCTION ................................................................................ 2 I. La publicité des droits réels .............................................................. 4 1. Les différents actes de publicité des droits réels .................. 4 2. Les effets de la publicité ............................................................ 7 II. Les formalités d'inscription des droits réels ................................... 8 1. Répartition des inscriptions ....................................................... 9 A .la propriété privée ............................................................................. 9 B . La conservation foncière .......................................................... 11 2. La procédure de l’inscription ...................................................12 A . Le rôle de conservateur ...............................................................13 B . La procédure d’immatriculation foncière .......................................14 Conclusion .......................................................................................... 16 Références bibliographique................................................................ 17 INTRODUCTION Au Maroc la propriété privée en matière foncière est soumise à une dualité de droits due à la coexistence d'un droit traditionnel et d'un droit d'immatriculation foncière dit moderne qui remonte à 19131. Le régime d’immatriculation foncière ou le régime des livres fonciers joue un rôle primordial en matière de la sécurisation de la propriété foncière et la stabilisation des transactions immobilières. A cet effet, et pour éviter que la procédure d’immatriculation foncière se déroulera dans la clandestinité ; le législateur marocain a prévu une publicité de la procédure dès le dépôt de la réquisition d’immatriculation, car elle s’agit d’un moteur de circulation des informations et la motivation des décisions administratives, augmentant, à cet égard, la confiance et l’efficacité administrative. Les droits réels immobiliers sont des droits qui portent directement sur les biens immobiliers. Par différence, le droit personnel est un droit qui résulte toujours d'une obligation. Les droits réels immobiliers sont d'origine légale ou coutumière, dans lesquels le droit de propriété prend la place la plus importante car c'est un droit principal, les autres droits réels immobiliers ne sont que des démembrements de celui-ci. Le droit réel se définit comme une prérogative directe d’une personne sur un bien immobilier ou mobilier. En droit immobilier, le droit de propriété est un exemple de droit réel. Ce pouvoir confère à un propriétaire de bien immobilier des droits directs (servitude, droit d’usage, usufruit, etc.) sur son immeuble. Ainsi, les droits du propriétaire viennent directement au profit d’un propriétaire sans intermédiaire. Un propriétaire d’immeuble a donc le droit de d’user, de jouir et de disposer (« usus », « fructus » et « abusus ») en toute liberté et en totalité son bien, sans l’avis d’une autre personne. Le droit du locataire est, pourtant, un droit personnel, car il n’est pas autorisé à jouir du bien loué que par l’intervention d’un bailleur.2 Sur le plan théorique les droits réels immobiliers sont des droits qui coexistent, cela 1 Mohamed M'HASSNI, Mohamed FELJY et Hamid KHALALI, Le système foncier au Maroc. Une sécurité et un facteur de développement durable, Au milieu urbain et rural 2 https://www.doc-du-juriste.com/droit-prive-et-contrat/droit-civil/dissertation/droit-reel-immobilier-maroc- 475959.html on peut le déduire par la simple lecture de l'article 8 du dahir 1915 relatif aux immeubles immatriculés3 Au Maroc, le régime de la publicité foncière est apparu premièrement avec l’adoption du dahir du 12 aout 1913 relatif à l’immatriculation foncière, dont le but était de dépasser les inconvénients du régime foncier traditionnel. Et malgré le problème qui s’est posé ; à savoir quel système de publicité serait attaché à la nouvelle législation, il est apparu qu’une publicité des droits ou plutôt une publicité réelle serait le meilleur remède et qui repose sur plusieurs principes à savoir la légalité, l’effet constitutif, la force probante…. C’est pour cette raison le législateur marocain édicte en terme large l’obligation de rendre publique toute constitution, transmission, modification ou extinction de droit réel immobilier. Ce système reste toujours le même malgré la modification du dit dahir par l’adoption de la loi 14-07. En principe, la publicité foncière constitue la philosophie directe du système de l’immatriculation. Qu’ils sont les droits consacrés par le Dahir d’immatriculation foncière ? Afin de répondre à cette question, un tel sujet mérite d’être analysé comme suit : I. Publicité des droits réels 1. Les différents actes de publicité des droits réels 2. Les effets de la publicité II. Les formalités d'inscription des droits réels 1. Répartition des inscriptions 2. La procédure de l’inscription 3 Bulletin officiel n° 137 du 07/06/1915 (7 juin 1915) Dahir du 02/06/1915 (2 juin 1915) fixant la législation applicable aux immeubles immatriculés, article 8 “Sont immeubles par l'objet auxquels ils s'appliquent : a) Les droits réels immobiliers, savoir : 1° la propriété des biens immeubles ; 2° l'usufruit des mêmes biens ; 3° le habous ; 4° les droits d'usage et d'habitation ; 5° l'emphytéose ; 6° le droit de superficie ; 7° l'antichrèse ; 8° les servitudes et les services fonciers ; 9° les privilèges et hypothèques ; 10° les droits coutumiers musulmans tels que Gza, Istidjar, Guelza, Zina, Houa. b) Les actions qui tendent à revendiquer un immeuble. I. La publicité des droits réels La publicité foncière est un ensemble de procédures administratives qui permettent de conférer aux actes concernant la propriété immobilière, une présomption de preuve dès lors qu'ils sont publiés. Elle assure une mission foncière et patrimoniale en conservant et en publiant tous les droits réels existant sur les immeubles. Tous les actes translatifs de propriété (vente, donation, legs) y sont répertoriés, mais aussi les baux de longue durée, les démembrements de propriété, les servitudes et les suretés réelles immobilières. Toute personne qui en fait la demande peut obtenir des informations sur la situation patrimoniale des personnes ou sur la situation juridique des immeubles. Ce dispositif assure ainsi la sécurité des transactions immobilières et du crédit qui y est attaché en assurant une information claire et objective de l'ensemble des parties. 1. Les différents actes de publicité des droits réels (les articles 65 à 68 du Dahir du 9 ramadan 1331 (12 aout 1913) sur l’immatriculation des immeubles) Le régime d’immatriculation foncière ou le régime des titres fonciers joue un rôle prépondérant en matière de la sécurisation de la propriété foncière et la stabilisation des transactions immobilières. L’immatriculation peut être définie comme une procédure d’enregistrement et de publicité d’un bien immeuble produisant un certain nombre d’effets pour son titulaire et à l’égard des tiers. Ce régime se superpose donc aux autres statuts juridiques exposés précédemment : les terres collectives, les biens habous ou les immeubles melk peuvent être immatriculés .4 Pour cela, et pour éviter que la procédure d’immatriculation foncière se déroulera dans la clandestinité, le législateur marocain a prévu une publicité de la procédure dès le dépôt de la réquisition d’immatriculation, car elle s’agit d’une locomotive de 4 GIGNOUX, S., Appréhender le droit marocain de l’immobilier : une approche transversale “ droit privé -droit public ”, hal-01496794, 2015, in : https://hal.archives-ouvertes.fr/hal-01496794, consulté le : 10 décembre 2022 circulation des informations et la motivation des décisions administratives, augmentant, à cet égard, la confiance et l’efficacité administrative5. L’acte de publicité des droits réels C'est de la nécessité d'encadrer le caractère absolu des droits réels qu’est né l’acte de publicité des droits réels6 . Ci-après, nous le décrivons tel qu’il est mentionné aux articles 65 à 68 du Dahir du 9 ramadan 1331 (12 aout 1913) sur l’immatriculation des immeubles et tel qu’il a été modifié et complété la loi 14.07. Une fois déposée à la conservation foncière, la réquisition doit faire l’objet d’une publicité. En principe, et selon l’article 17 de la loi 14-07 et dans les 10 jours dudit dépôt, le conservateur de la propriété foncière en dresse un extrait à publier au bulletin officiel. Le conservateur de la propriété foncière contrôle, à ce niveau, les extraits à publier et la réquisition et signe cette dernière ; ce contrôle permettait de s’assurer de l’exactitude des extraits et des mentions incluses et de l’exhaustivité de la réquisition et par la suite il en adresse au service de la publicité foncière. A la réception des extraits à publier, le service de publicité foncière contrôle l’exhaustivité et la cohérence des extraits reçus. Ce contrôle permettant de s’assurer que tous les extraits indiqués à la réquisition sont reçus. En effet, le service de la publicité foncière contrôle la chronologie des enrôlements de réquisitions envoyés pour la publicité par rapport à l’historique classé par la conservation foncière. Dans le cas où le service de publicité foncière constate une rupture dans la chronologie des enrôlements, il doit la notifier au service extérieur concerné et demander une explication. 5 BABA, C. et AQQAOUI, H., Les actes de publicité de la réquisition, document non publié, Meknès, 2020. 6 BROCHU, F., Les nouveaux effets de la publicité foncière: du rêve à la réalité? Les Cahiers de droit, 40(2), 1999, 267–321. https://doi.org/10.7202/043543ar, consulté le 25 novembre 2022. En effet, aux termes de l’article 18 de la loi 14-077 l’extrait de la réquisition et l’avis contenant la date et l’heure de bornage doivent être placardés à la conservation foncière, au tribunal et au siège de la commune ainsi que celui de l’autorité locale du territoire sur lequel se trouve l’immeuble. Ceux-ci les font afficher respectivement dans les locaux de uploads/S4/ publication-des-droits-reels-immobiliere-apr-mod.pdf