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La loi 107-12 sur la VEFA La vente en l’état futur d’achèvement aussi appelée V

La loi 107-12 sur la VEFA La vente en l’état futur d’achèvement aussi appelée VEFA ou vente sur plan est une technique juridique permettant aux promoteurs immobiliers de « prévendre » leurs programmes avant la fin des travaux. Cette technique leur permet également de financer de manière spécifique la réalisation des travaux. Il s’agit également d’une manière, pour les acquéreurs, de régler un achat représentant un montant important au point d’être parfois l’investissement d’une vie, en plusieurs échéances. Cette technique est soumise aux article 618-1 et suivants du Dahir des Obligations et des contrats depuis 2002 et la loi n° 44-00. Cette loi et les dispositifs qu’elle contient ayant soulevé de nombreuses critiques et démontré receler quelques failles, le législateur s’est emparé du sujet et a adopté une réforme. Cette réforme a pris la forme de la loi n° 107-12. Cette loi a commencé d’ailleurs par modifier la définition de la VEFA en précisant qu’il s’agit de « toute convention par laquelle le vendeur s’engage à édifier un immeuble dans un délai déterminé et à en transférer le prix à payer par ce dernier au fur et à mesure de l’avancement des travaux ». Il s’agit d’une réaffirmation forte de l’une des principales différences avec le régime de la VEFA en France par exemple. Dans ce dernier cas, la VEFA constitue en elle-même transfert de propriété alors qu’au Maroc, le transfert de propriété n’intervient qu’in fine. Très attendue, cette loi est intervenue à de nombreux égards en modification ou en complément de la loi existante à ce jour. Il s’agira donc ici de les présenter, en gardant un regard critique, en prenant du recul par rapport aux nouvelles mesures. I La phase de conclusion de la vente A cette phase, la loi 107-12 apporte de réelles modifications de fond par rapport à l’existant. Tout d’abord, et c’est plus sécurisant pour l’ensemble des intervenants, la pratique des contrats de réservation est explicitement autorisée par la loi. C’est un point de sécurité de plus pour les relations entre promoteur et acquéreur puisqu’elle était parfois contestée. La difficulté à ce stade provient du fait que les actes, y compris le contrat de réservation, doit être notarié ou, le cas échéant, signé par devant un avocat avec légalisation de la signature par le président du tribunal de première instance. Ce formalisme nouveau, en tout cas pour les contrats de réservation, rend la pratique très lourde pour ne pas dire impossible. Comment les services commerciaux qui vont signer des dizaines voire des centaines de contrats de réservation (pour des gros programmes) le temps d’un week end, vont pouvoir respecter ce formalisme ? Cela sera très compliqué commercialement de faire passer un tel formalisme auprès des acquéreurs… Notons toutefois que la pratique du contrat de réservation n’est pas obligatoire dans la loi. Le contrat préliminaire, bien connu également sous le nom de contrat VEFA, reste obligatoire à partir du moment où les travaux de construction font constater des fondations au niveau du rez-de-chaussée. Sur la forme, l’acte doit donc également être notarié ou passé par devant un avocat sous réserve des légalisations évoquées plus haut. Il ne s’agit pas d’une précision à prendre à la légère : la violation de cette prescription emporte la nullité du contrat. Les notaires disposaient déjà, depuis les dernières réformes de leur profession, d’une grande influence sur la rédaction d’acte en matière immobilière. Cela ne fait que se confirmer. Sur le fond, ce contrat doit désormais prévoir le prix définitif du bien. Il ne s’agit donc plus d’un prix global mais d’un prix au mètre carré. La tolérance de 5% dans les surfaces sans variation de prix qui existait avant disparaît donc. Ce n’est pas rien. De même, il est devenu illégal (mais parfaitement logique) d’attribuer un bien à un acquéreur avant toute autorisation de construire. Cela constitue a priori une protection des acquéreurs, mais c’est surtout un report en amont de l’interdiction qui existait avant cette loi de l’interdiction de percevoir des fonds avant la conclusion du contrat VEFA. En effet, l’attribution d’un bien se fait normalement sur la base de plans qui doivent nécessairement être établis avant la conclusion du contrat de réservation. De plus, il serait particulièrement imprudent de réserver un bien sans qu’il n’existe d’autorisation de la construire effectivement. Cela le serait d’autant plus qu’aucun contrat ne peut être légalement conclu avant d’avoir obtenu l’autorisation de construire… Des modifications sont prévues en matière de pièces à joindre au contrat VEFA. Ainsi, le cahier des charges qui était déjà prévu avant est modifié dans son contenu puisqu’il doit prévoir la date prévisionnelle de livraison. Nous verrons plus tard à quel point cette mention est devenue importante sous l’empire de la nouvelle loi. Parmi les annexes au contrat VEFA, il faut remarquer une modification concernant la caution qui doit être fournie par le promoteur. Les dispositions antérieures (exigeant une caution bancaire ou équivalente) sont maintenues et complétées par la possibilité d’y substituer une garantie de bonne fin des travaux. Cependant, les termes du cautionnement permettant cette bonne fin doivent être complétés par décret. Le flou reste donc en la matière et il est probable que les précisions n’arriveront pas très vite. La caution, quelle que soit l’option choisie par le promoteur, deviendra caduque de plein droit dès lors que le contrat de vente définitif sera conclu, par voie « normale » ou par vie judiciaire. Après cette phase de conclusion du contrat, il convient de s’attarder à la question du paiement du prix. II Le paiement du prix Le paiement du prix se faisait, avant la loi 107-12, à la conclusion du contrat de réservation, du contrat VEFA, à l’achèvement du clos et du couvert, aux finitions et à la livraison, par tiers après le paiement de l’acompte lors du contrat de réservation. La loi a largement modifié cette ventilation en présentant par défaut les modalités suivantes : - 5% à la conclusion du contrat de réservation (s’il y en a un) - 5% à la conclusion du contrat préliminaire (ou 10% s’il n’y a pas de contrat de réservation) - 10% au début des travaux - 60% à répartir entre la phase des travaux de fondation au niveau du rez-de-chaussée, la phase de gros œuvre de l’ensemble de l’immeuble, la phase de finition et d’obtention du permis d’habiter - 20% à la conclusion du contrat définitif et la remise des clés. Beaucoup de choses sont révélées par cette nouvelle ventilation. Tout d’abord, on constate que si un acquéreur se présente alors que les travaux ont déjà atteint le rez-de-chaussée, alors il peut être amené à procéder à 3 paiements, simultanément ou en décalé mais à très court intervalle, jusque 20% du prix. Ce taux est atteint en cumulant le contrat de réservation, le contrat VEFA et le début des travaux. Le montant en question peut s’avérer important et la protection de l’acquéreur que certains auraient voulu voir dans ce projet bat un peu de l’aile. Cette protection prend un coup supplémentaire si on considère que le contrat VEFA peut être conclu au moment de l’arrivée des fondations au rez-de-chaussée. En effet, ce même moment est le déclencheur de la première des 3 phases pour le paiement de 60% du prix. Le montant à acquitter dans l’hypothèse précédente peut donc parfaitement atteindre voire dépasser 50% du prix, dans le plus strict respect de la loi. Par ailleurs, la deuxième phase des travaux, à savoir la réalisation du gros œuvre de l’ensemble de l’immeuble montre une confusion de la part du législateur, une méconnaissance du secteur de l’immobilier. En effet, une telle rédaction prouve que sont principalement visées les VEFA d’appartements, dans des immeubles. Or, la pratique de la VEFA concerne également des villas, isolées, jumelées ou en bande. La formulation semble véritablement mal prendre en compte cette réalité. IL y a donc une source de risques ou de défaillances de la loi compte tenu des programmes vendus en VEFA et constituant des copropriétés horizontales. Et nous savons tous que ces programmes existent et sont nombreux dans certains segments de l’immobilier. On remarque aussi que cette ventilation permet de ne garder à percevoir pour le promoteur que 20% au jour de la signature du contrat définitif et la remise des clés. Il s’agit là d’une disposition clairement en la faveur des promoteurs. En effet, antérieurement, le solde restant dû était plus important, le plus souvent. De plus, il faut garder à l’esprit que le plus souvent le promoteur est en situation d’imposer les conditions contractuelles qu’il souhaite à l’égard des acquéreurs. Il est donc clairement réaliste de penser que la part du prix à payer avant la livraison atteindra 80% dans la totalité des cas. La loi ajoute une autre nouveauté à propos du prix et celle là doit être regardée de près. En effet, le l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de six mois à compter de la signature du contrat de réservation. Cela signifie et implique légalement que les fonds perçus au titre de ce contrat doivent être uploads/S4/ vefa-pdf.pdf