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1 COMPETENCE ET CONDITIONS DE VALIDITE DU CONTRAT DE CONCESSION FONCIERE EN REP

1 COMPETENCE ET CONDITIONS DE VALIDITE DU CONTRAT DE CONCESSION FONCIERE EN REPUBLIQUE DEMOCRATIQUE DU CONGO NSOLOTSHI MALANGU Assistant à la faculté de Droit à l’UNIKAB et Avocat au barreau de MBUJIMAYI E‐mail : solbena78@gmail.com / Tél. 0821970865 INTRODUCTION En République démocratique du Congo, en dehors des terres coutumières qui peuvent être occupées en vertu des coutumes et usages locaux, toute occupation du sol n’est légale ou régulière que si elle l’est sur base d’un contrat de concession foncière consenti par l’Etat, le seul propriétaire des terres. Dans ce contexte, qui peut valablement concéder une terre au nom de l’Etat et qu’elles sont les conditions de fond et de forme qui doivent être respectées pour la validité du contrat et de l’occupation ? Cette étude vise à analyser de façon approfondie la question de compétence et des conditions de validité du contrat de concession foncière en République démocratique du Congo, sur base de la législation foncière en vigueur. Nous pensons que le respect strict de cette loi foncière constitue le premier moyen efficace pour l’éradication de la crise foncière en RDC. Cette analyse est présentée en deux principaux points : 1) la concession foncière et 2) la compétence et les conditions de validité du contrat de concession foncière. I. CONCESSION FONCIERE I.1. NOTIONS La concession en Droit civil foncier congolais, est d’une part, un contrat par lequel l’Etat reconnait à une collectivité, à une personne physique ou à une personne morale de droit privé ou public, un droit de jouissance sur un fonds (art 61 de la loi foncière). D’autre part, la concession signifie le droit de jouissance lui‐même obtenu par le concessionnaire en vertu du contrat précité. Il peut s’agir de : la concession perpétuelle, l’emphytéose, la superficie, l’usage, la location ou l’occupation provisoire. C’est la concession, au premier sens, celui d’un contrat avec l’Etat, qui nous intéresse particulièrement dans cet exposé. A noter que, pour qu’il y ait contrat de concession tel que défini à l’art 61 de la loi foncière, certains éléments constitutifs sont nécessaires :  La partie concédante doit être l’Etat congolais représenté par l’autorité compétente, à défaut la convention ne peut être qualifiée de contrat de concession foncière. Ainsi, il n’y a pas contrat de concession régit par la loi foncière lorsque l’autorité coutumière, le concessionnaire ou l’autorité étatique non concédante (ex : maire, commissaire de District, chef de cité ou bourgmestre) accorde un droit de jouissance sur un terrain à une personne.  L’objet du contrat doit consister à consentir au requérant la jouissance d’un terrain, sinon le contrat ne peut pas être qualifié de concession foncière. Lorsque l’Etat accorde à un organisme, la gestion du sol notamment le pouvoir d’organiser et d’attribuer la jouissance aux particuliers en vertu des articles 185 et suivants de la loi foncière : il y a là une concession de service public qui ne s’analyse pas comme une concession foncière. De même, il n’y a pas concession foncière, lorsque l’Etat consent la jouissance sur l’immeuble par incorporation (Maisons, arbres) ou par destination ou sur un bien meuble.  En fin, la concession foncière a un caractère contractuel ou conventionnel. Il n’y a donc pas de concession foncière par un titre unilatéral (occupation ou un acte unilatéral de l’Etat attribuant la jouissance du sol à un particulier). Par conséquent, un contrat de concession foncière valablement conclu, produit ses effets ; c'est‐à‐ dire qu’il lie les parties qui sont tenues d’exécuter leurs obligations contractuelles : 2  L’Etat doit enregistrer le droit consenti, garantir la paisible jouissance en rassurant au concessionnaire que le terrain est libre et en s’interdisant d’en troubler la jouissance.  Le concessionnaire doit payer les redevances, occuper, mettre et maintenir le terrain en valeur jusqu’à la fin du contrat. A défaut pour l’une ou l’autre partie de s’exécuter volontairement, elle engage sans responsabilité contractuelle et peut être condamnée aux dommages et intérêts. De même, le juge civil, à la demande d’une partie, peut prononcer la résolution du contrat de concession avec D.I. éventuels. Arts 86, 87, 88 et autres de la loi foncière. I.2. NATURE DU CONTRAT DE CONCESSION FONCIERE : ADMINISTRATIF OU ACTE DE DROIT PRIVE ? On discute généralement de la nature du contrat de concession foncière en droit congolais : est‐ce un contrat de droit privé ou un contrat administratif ? Au fait, dans le contrat de droit privé, les parties sont sur le même pied d’égalité sans qu’aucune d’elle n’ait des prérogatives exorbitantes telle que les prérogatives de modifier unilatéralement les obligations contractuelles, la fixation unilatérales des clauses essentielles du contrat, … et celui‐ci est soumis aux règles de droit privé et au contrôle des juridictions de l’ordre judiciaire. Par contre, le contrat administratif a pour objectif l’accomplissement d’une tâche d’intérêt public1. Un contrat est dit administratif, écrit M. Mouhamadou KA, s’il est conclu par une personne publique ou pour son compte et qui, soit comporte des clauses exorbitantes du droit commun, soit fait participer le cocontractant à l’exécution d’un service public2. Il est soumis à la légalité et au contrôle du juge administratif. Dans le cas d’espèce, le contrat de concession foncière présente à la fois les traits de droit administratif et de droit privé. Ainsi, à défaut d’une qualification textuelle, le contrat de concession foncière passe pour un acte mixte, contrairement à certaines analyses qui l’ont considéré simplement comme un contrat administratif3 ou un contrat de droit privé4. En effet, le contrat de concession foncière a pour vocation ou finalité de conférer au particulier un droit de jouissance au sol, lequel est un droit (réel) privé. Il ne poursuit pas l’exécution d’une activité d’intérêt général. L’Etat ne peut résilier ce contrat unilatéralement (à moins que le contrat réserve pareille clause). En dehors de la violation de règle de compétence, les violations des autres règles impératives de la loi (foncière) ne donnent pas lieu au recours administratif devant l’autorité immédiatement supérieure à celle qui l’a conclu, mais par contre, cela entraine une nullité à sollicité devant les juridictions de l’ordre judiciaire (TGI)5. C’est le cas notamment lorsque le contrat est consenti pour un terrain du domaine public sans désaffectation préalable, il en est de même en cas d’absence de la demande de terre, de bornage et mesurage préalable, de la décision du plan parcellaire ou du procès verbal d’enquête préalable à la concession, etc. De même, les actions en résolution et en responsabilité contractuelle découlant de la concession foncière sont de la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire. Ces caractères sont ceux d’un contrat de droit privé. Par ailleurs, dans le contrat de concession réglementé par la loi foncière, la partie concédante est toujours l’Etat (propriétaire du sol). La compétence est hiérarchisée est soumise au contrôle administratif de l’autorité supérieure et au juge administratif. 6 il en est de même de la compétence des autres autorités intervenant dans cette procédure notamment pour les décisions de plan parcellaire et d’enquête. Et l’acte du contrat est toujours préparé unilatéralement par l’Etat qui impose l’obligation de mise en valeur au concessionnaire, sans aucune contre partie. Ces traits confèrent à ce contrat un caractère administratif, surtout en ce qui concerne la compétence et la procédure de la concession foncière. Arts 183 et 184 de la loi foncière. 1 J‐B Zufferey, Droit administratif, UNIFR 2006‐2007, p. 5 2 Mouhamadou KA, Module de droit administratif, cours commun, école nationale d’administration, Sénégal, 2005, p.50 (document disponible en ligne) 3 LUKOMBE Nghenda, Droit civil les biens, PFDUC, Kin, 2003, p.524 4 Voir l’arrêt de la cour suprême de justice, dans son arrêt RAA 1 du 15 Mai 1981, in bull. des Arrêt de la CSJ, SDEMJ, p.229. 5 Lire l’art 88 de la loi foncière 6 Art 184 de la loi foncière. Le juge de la Section administrative de la CSJ et des cours d’appel. 3 II. COMPETENCE ET AUTRES CONDITIONS DE VALIDITE DU CONTRAT DE CONCESSION FONCIERE Avant d’aborder l’analyse des questions de compétence (II.1) et des conditions de validité du contrat de concession foncière (II.2) et leurs sanctions (II.3), il faut remarquer que le régime et procédure de concession foncière en RDC, dépendent essentiellement de la classification de terres en terres urbaines et terres rurales. Ainsi faut‐il préciser cette classification. En effet, les terres urbaines sont, selon les prescrits de l’art 60 de la loi foncière et l’art 2 de l’ord. n° 74/148 portant mesures d’exécution de la loi précitée, celles de villes administratives et des entités déclarées urbaines par le ministre des affaires foncières. Les autres terres, sont rurales : il en est ainsi des terres des villages, des forêts et des savanes non comprises dans les limites de terres déclarées urbaines. L’article 60 de la loi foncière dispose que « les terres qui font partie du domaine privé de l’Etat sont urbaines ou rurales. Les terres urbaines sont celles qui sont comprises dans les limites des entités administratives déclarées urbaines par les lois ou les règlements en vigueur. Toutes les autres terres sont rurales… ». L’article 2 de l’ordonnance précitée ajoute que « Constituent uploads/S4/articlensolotshi-malangu-2014.pdf