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DIRECTION DU RÉSEAU Grands Clients (RESO/CLT) Paris, le 08/09/2009 DIRECTION DE

DIRECTION DU RÉSEAU Grands Clients (RESO/CLT) Paris, le 08/09/2009 DIRECTION DES RISQUES Banque de détail (RISQ/DET) INSTRUCTION N° 12464.1 (mise à jour n° 1) C1 INTERNE PROMOTION IMMOBILIERE LE FINANCEMENT DES PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER DESTINATAIRES : l’ensemble du personnel et plus particulièrement : - Dans les Directions d’Exploitation Commerciale et les Agences Entreprises : les Directeurs d’Exploitation Commerciale, les Directeurs d’Agence Entreprises, les Directeurs Commerciaux Entreprises, les Responsables de Clientèle Commerciale, les Responsables Commerciaux Entreprises, les Responsables de l’Animation Commerciale, les Contrôleurs des Risques, les Conseillers de Clientèle Entreprises, les Responsables et Agents du Secrétariat Clientèle Commerciale. - Dans les Pôles Service Clients : les Directeurs de Pôle, les Responsables et Agents des Opérations Entreprises, les Responsables et Agents des Opérations Moyens de Paiement. - Dans les Délégations Régionales : les Délégués Régionaux, les Directeurs Commerciaux, les Directeurs Commerciaux Adjoints, les Conseillers Technico-commerciaux. - Dans la Direction des Risques : les Directeurs des Risques, les Adjoints des Directeurs des Risques, les Contrôleurs de Crédit. RÉSUMÉ Le financement des professionnels de l’immobilier concerne les activités de promotion immobilière, marchands de biens, investissement locatif, aménagement et lotissement réalisées à titre d’activité principale. Ces activités nécessitent une approche "financement de projet" le remboursement du crédit reposant sur l’équilibre financier de l’opération et non pas sur le débiteur lui-même. Les financements se réalisent généralement par des mises en place de crédits de trésorerie et de garanties émises par la banque. Le CIG, agence spécialisée dans l’octroi et la gestion de concours à la clientèle des Professionnels de l’Immobilier, a vocation à traiter les opérations sur un périmètre couvrant la totalité du territoire français. Le CIG partage systématiquement ses opérations en trésorerie et en risques avec les DEC du réseau, à hauteur de 50 % pour les opérations de promotions immobilières, d’aménagement et de lotissement et à hauteur de 20 % pour les opérations de Marchands de biens et d’investissement. Le réseau est essentiellement apporteur d’affaires mais conserve un rôle dans l’octroi des financements de petit montant dans des limites d’intervention strictement définies sans possibilité d’agir seul. Les financements à des non professionnels sont l’objet de dispositions restrictives. L’instruction définit en outre les modalités d’établissement des dossiers de crédit relatifs à chaque catégorie de concours ainsi que leur fonctionnement. Cette mise à jour porte sur la mise à jour d’un numéro de téléphone DEMANDES DE RENSEIGNEMENTS RESO/CLT/CIG Standard Tél : 01.42.14.79.61 RESO/CLT/CIG Cellule SIR Tél : 01.42.14.33.81 RESO/CLT/RIS Tél : 01.42.13.23.92 INSTRUCTION ANNULÉE néant VALIDITÉ Date d’effet : immédiate Date limite : indéterminée CLASSEMENT OPÉRATIONS DE CRÉDIT – FINANCEMENT - CONCOURS SPÉCIFIQUES 8.8.5 LE DIRECTEUR DE LA CLIENTELE GRANDES ENTREPRISES CHRISTIAN BEHAGHEL LE DIRECTEUR DES RISQUES DE LA BANQUE DE DETAIL FRANCOISE QUEUX 2 SOMMAIRE 1. Introduction ........................................................................................................................................................3 2. Le marché des professionnels de l’immobilier...................................................................................................3 3. Les non-professionnels traitant par exception des opérations de professionnels.............................................3 4. Les différentes natures d’opérations..................................................................................................................4 4.1 Opérations d’aménagement...........................................................................................................................4 4.2 Opérations de lotissement..............................................................................................................................4 4.3 Opérations de promotion................................................................................................................................4 4.4 Opérations de marchands de biens ...............................................................................................................4 4.5 Opérations investisseurs................................................................................................................................4 4.6 Les différentes natures de financements .......................................................................................................4 4.7 Le financement en trésorerie .........................................................................................................................4 4.8 Les garanties émises .....................................................................................................................................4 5. Rôles et responsabilité des entités de RESO....................................................................................................5 5.1 Le rôle central du CIG ....................................................................................................................................5 5.2 Le CIG, Secteur de suivi ................................................................................................................................5 5.3 L’absence de limite décisionnelle consentie aux DEC...................................................................................5 5.3.1 Transactions obligatoirement de la compétence du CIG........................................................................5 5.3.2 Modalités de la demande d’accord .........................................................................................................5 5.4 La responsabilité de la gestion des dossiers de crédit ..................................................................................6 6. Traitement et suivi des dossiers du CIG............................................................................................................6 6.1 Opérations initiées par le CIG ........................................................................................................................6 6.2 Opérations apportées par la DEC (supérieures à 2 MEUR)..........................................................................6 6.3 Le CIG chef de file des opérations partagées................................................................................................6 7. Précontentieux et contentieux des dossiers du CIG..........................................................................................6 7.1 Phase précontentieuse...................................................................................................................................6 7.2 Phase contentieuse........................................................................................................................................7 8. Rémunération des dossiers partagés ................................................................................................................7 9. Surveillance permanente ...................................................................................................................................7 9.1 Pour le CIG.....................................................................................................................................................7 9.2 Pour les DEC/PSC ou SAV............................................................................................................................7 9.2.1 Sécurité au Quotidien..............................................................................................................................7 9.2.2 Supervision Formalisée ..........................................................................................................................8 ANNEXES.....................................................................................................................................................................9 ANNEXE 1 : MODALITÉS DE MONTAGE, TRAITEMENT ET SUIVI DU DOSSIER ..............................................9 ANNEXE 2 : FONCTIONNEMENT DES LIGNES MISES EN PLACE PAR LE CIG AVEC PARTICIPATION DES DEC.........................................................................................................................................................................12 1 - Les concours accordés aux professionnels de l’immobilier :.............................................................................12 2 - les engagements par signature .........................................................................................................................14 ANNEXE 3 : PROCESSUS DE TRAITEMENT ET DE SUIVI DES DOSSIERS SIR (Service Immobilier au Réseau) - (cf. "Tout savoir sur" n°94 de janvier 2008) ...........................................................................................16 1 - Préparation du dossier par la DEC ....................................................................................................................16 2 - Étude du dossier et restitution par la cellule SIR...............................................................................................16 3 - Décision et mise en place - mode opératoire ....................................................................................................16 4 - Suivi du risque des opérations sans participation du CIG.................................................................................17 ANNEXE 4 : OPÉRATIONS DE PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER TRAITÉES PAR DES NON- PROFESSIONNELS ...............................................................................................................................................18 ANNEXE 5 : IMMATRICULATION SECTORIELLE................................................................................................19 ANNEXE 6 : GLOSSAIRE IMMOBILIER ...............................................................................................................20 ANNEXE 7 : AUTORISATIONS ADMINISTRATIVES ...........................................................................................25 RÉFÉRENCE(S) D’INSTRUCTION(S) A CONSULTER ÉVENTUELLEMENT  Instruction n° 4477 du 19 décembre 2006 de DIST/DIR et RISQ/DET; « Détection et suivi des contreparties fragilisées - Prise en compte du défaut bâlois – Marché non-Retail », 2.1.1 FONCTIONNEMENT INTERNE – GÉNÉRALITÉS  Instruction n° 4366 du 03 mai 2006 de DIST/DIR et RISQ/DET ; « Notation interne des contreparties DIST », 2.1.1 FONCTIONNEMENT INTERNE – GÉNÉRALITÉS  Instruction n° 3668 du 17 octobre 2000 de PAEN/DIR et RISQ/DIR ; « Circuit d’approbation des dossiers de crédit au sein de PAEN – Modalités d’application de la Directive n° 25 », 2.1.1 FONCTIONNEMENT INTERNE - GÉNÉRALITÉS 3 1. Introduction Les Professionnels de l’immobilier constituent un segment de marché, sur lequel le Groupe SG est présent de longue date en France. II s'agit d'un marché très réglementé (Cf. Glossaire en annexe) avec des opérations générant des risques spécifiques, proches des financements de projet. C’est la raison pour laquelle il est exploité chez RESO par une agence spécialisée : le Crédit Immobilier Général (CIG), qui intervient dans le cadre strict de principes d’analyse ou "Guide lines" fixés par la Direction Générale du Groupe. L’agence a, notamment, un rôle prééminent dans l’exploitation commerciale de ce segment de clientèle mais également dans la maîtrise des risques (Cf. infra Rôle et Responsabilités). 2. Le marché des professionnels de l’immobilier Sont considérés comme Professionnels de l'immobilier, les opérateurs - personnes physiques ou morales - réalisant à titre d'activité principale (Revenus liés à l'activité immobilière représentant plus de 50 % des revenus globaux de l'opérateur) et de façon habituelle et récurrente des opérations :  d'aménagement,  de lotissement,  de promotion,  de marchands de biens,  ou d'investissement locatif. À noter : ne sont pas considérés comme des opérations de professionnels de l’immobilier :  Les acquisitions d'immobilier habitat ou locaux à usage professionnel réalisées pour compte propre par une société ou une SCI dont les associés sont le plus souvent des particuliers et ayant pour objet la détention d’un bien destiné à un usage d’habitat ou professionnel.  L’investissement en immeubles d’habitation dans le seul but d’en tirer un revenu locatif, dès lors que l’endettement de l’opérateur sur des opérations immobilières n’excède pas 5 MEUR. 3. Les non-professionnels traitant par exception des opérations de professionnels Il arrive cependant que des clients dont la majorité des revenus ou du patrimoine ne sont pas liés à leurs projets immobiliers agissent comme des professionnels et sollicitent ponctuellement le financement d’une opération investisseurs, marchands de biens ou beaucoup plus rarement d’une promotion immobilière ou d’un lotissement. Une telle demande de financement doit alors être étudiée à la fois,  sous l’angle de qualité du projet immobilier  et sous l’angle de la surface de la personne physique ou morale permettant un recours de la banque en cas de défaut du débiteur. Cf Annexe 4 Sont considérés agissant comme des « non-professionnels de l'immobilier », les opérateurs, personnes physiques ou morales, qui tout en retirant moins de 50 % de leurs revenus globaux de projets immobiliers, réalisent des opérations :  de promotion,  de marchands de biens,  d'aménagement ou  de lotissement, (le point commun de ces opérations étant qu’elles sont réalisées en vue de la revente des actifs à des tiers).  d’investissement en immobilier locatif non résidentiel (magasins, centres commerciaux, bureaux, murs d’hôtel, terrains nus, locaux d’activité tels qu‘entrepôts et usines)  d’investissement en immobilier locatif résidentiel, pour des opérations d’un montant supérieur à 2 MEUR (ou les programmes des opérateurs dont l'exposition « immobilière » excède 5 MEUR). IMPORTANT : Les financements des opérations immobilières décrites ci-dessus réalisées ponctuellement par des opérateurs non professionnels présentent un risque élevé et sont, à ce titre, à éviter. 4 4. Les différentes natures d’opérations 4.1 Opérations d’aménagement Dans ces opérations, le rôle de l’opérateur est de mettre en valeur un foncier dans le cadre d’une politique établie par une collectivité locale (procédure d’urbanisme, ZAC notamment). L’opérateur acquiert des terrains en vue de vendre les droits à construire. Le projet d’aménagement peut concerner des locaux d’habitation, des locaux commerciaux, des bâtiments industriels mais également l’ensemble des équipements nécessaires à la vie de la commune : infrastructures collectives, équipements de loisirs, espaces verts, etc. 4.2 Opérations de lotissement Ces opérations s’appuient uploads/Finance/ bdu-view-doc-4.pdf