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CHRONIQUES D’INVESTISSEMENTS DANS LE LOGEMENT EN CÔTE D’IVOIRE Décembre 2019 Ce

CHRONIQUES D’INVESTISSEMENTS DANS LE LOGEMENT EN CÔTE D’IVOIRE Décembre 2019 Ce Rapport a été préparé par une équipe composée de Nketcha Nana P.V., Arsène Brou Kouakou, et Aimé Kougouindiga. L’équipe a bénéficié des commentaires et contributions de Olivier Vidal, Jean Philippe Ado et Serge Alain Lonang. CHRONIQUES D’INVESTISSEMENTS DANS LE LOGEMENT EN CÔTE D’IVOIRE 1 Table des matières 1 Introduction .......................................................................................................................... 2 2 Méthodologie........................................................................................................................ 4 3 Résultats de l’enquête ........................................................................................................... 7 3.1 Profil socio-économique des ménages............................................................................ 8 Genre et âge du chef de ménage ............................................................................................ 8 Statut matrimonial du chef de ménage .................................................................................. 9 Niveau d’instruction du chef de ménage ............................................................................... 10 Occupation du chef de ménage .............................................................................................11 Taille des ménages .............................................................................................................. 12 Revenus des ménages ......................................................................................................... 12 3.2 Statut d’occupation et caractéristiques des logements .................................................. 13 Statut d’occupation ............................................................................................................. 13 Types de logement .............................................................................................................. 15 Taille des logements .............................................................................................................17 3.3 L’investissement dans le logement ................................................................................17 Modes d’accès à la propriété .................................................................................................17 Décision et choix du mode d’investissement ......................................................................... 18 Dates et coût de l’investissement ......................................................................................... 19 3.4 L’achat de logement .................................................................................................... 19 3.5 La construction de logement........................................................................................ 20 Acquisition des terrains........................................................................................................ 20 Sécurisation des terrains ...................................................................................................... 23 Permis de construire ............................................................................................................ 24 Durée et matériaux de construction ..................................................................................... 25 Difficultés rencontrées ......................................................................................................... 26 3.6 Le financement du logement ....................................................................................... 27 3.7 Projet d’investissement dans le logement ..................................................................... 28 3.8 Focus sur les loyers ...................................................................................................... 29 4 Conclusion .......................................................................................................................... 30 Références bibliographiques : ..................................................................................................... 32 CHRONIQUES D’INVESTISSEMENTS DANS LE LOGEMENT EN CÔTE D’IVOIRE 2 1 Introduction La Côte d’Ivoire est le pays économiquement le plus important de l’Union Économique et Monétaire de l’Afrique de l’Ouest (UEMOA), notamment en termes de population, de PIB et de taux de croissance (Fig. 1). En 2018 par exemple, le PIB nominal et le taux de croissance de la Côte d’Ivoire étaient les plus élevés de la sous-région, respectivement 23 953.4 milliards de FCFA et 7.7%. De plus, la Côte d’Ivoire seule comptait pour 34.4% du PIB de l’ensemble de la sous-région, contre 19.3% pour le Sénégal, le deuxième pays le plus important de la sous-région en termes de PIB. La Côte d’ivoire a également le secteur bancaire le plus développé de la sous-région, avec notamment, en 2017, 28 banques, 712 branches, un actif total de 9.8 milliards de FCFA, et un total de 6.1 milliards de FCFA de créances sur le secteur privé (Fig. 2). Le secteur bancaire ivoirien en 2017 comptait pour 33.4% de l’actif total des banques de la sous-région; et pour 32.8% de l’ensemble des créances au secteur privé dans la sous-région. 0 10,000 20,000 30,000 Guinée-Bissau Togo Niger Benin Burkina-Faso Mali Sénégal Côte d'Ivoire PIB nominal (en milliards de FCFA) 7.7% 6.8% 6.8% 6.6% 5.2% 4.9% 4.8% 3.8% Côte d'Ivoire Benin Sénégal Burkina-Faso Niger Mali Togo Guinée-Bissau Taux de croissance du PIB réel 2.7 7.4 11.7 14.6 20.2 21.6 22.2 28.6 Guinée-Bissau Togo Benin Sénégal Burkina-Faso Niger Mali Côte d'Ivoire Population (en millions) 0 200 400 600 800 1000 Niger Guinée-Bissau Togo Burkina-Faso Mali Benin Côte d'Ivoire Sénégal PIB/Hab. (en milliers de FCFA) Fig. 1: La Côte d’Ivoire dans l’UEMOA: Quelques indicateurs économiques, 2018. Source des données : BCEAO, Rapport Annuel 2018. CHRONIQUES D’INVESTISSEMENTS DANS LE LOGEMENT EN CÔTE D’IVOIRE 3 Malgré toutes ces performances, la Côte d’Ivoire fait face à de nombreux défis. En particulier, le taux de pauvreté demeure élevé, autour de 46.3%, selon les dernières estimations de l’Institut National de la Statistique (INS, 2015). De plus, le taux d’inclusion financière est relativement faible : les données du Global Findex 2017 montrent que la proportion des adultes (15 ans et plus) ayant un compte auprès d’une institution financière est de 14.8% alors que la moyenne en Afrique Sub-Saharienne (SSA) est de 32.8%. Pire, la proportion des adultes ayant emprunté auprès d’une institution financière n’est que de 2.2% alors que la moyenne en Afrique SSA est de 7%. Sur le plan de l’accès au logement, le tableau n’est pas plus reluisant. Le déficit de logement est estimé à plus de 600 000 dont 200 000 uniquement à Abidjan (PND1 2012-2015; CAHF, 2018). La 1 Plan National de Développement 2012 -2015. Tome 1, Résumé Analytique. https://www.ci.undp.org/content/dam/cote_divoire/docs/publications/TOME%20I%20_RESUME_ANALYTIQU E_DEF.PDF (Consulté le 20 Octobre 2019) 28 158 202 239 289 391 488 712 Guinée-Bissau Niger Benin Togo Burkina-Faso Mali Sénégal Côte d'Ivoire Nbres guichets de banques 0.2 1.2 2.1 2.6 3.3 4.1 5.8 9.8 Guinée-Bissau Niger Togo Benin Mali Burkina-Faso Sénégal Côte d'Ivoire Total actif des banques, en milliards de FCFA 0.1 0.7 1.1 1.3 2.4 2.4 3.7 6.1 Guinée-Bissau Niger Togo Benin Burkina-Faso Mali Sénégal Côte d'Ivoire Créances sur le secteur privé, en milliards de FCFA 5 12 13 13 14 16 25 28 Guinée-Bissau Niger Mali Togo Burkina-Faso Benin Sénégal Côte d'Ivoire Nombre de banques Fig. 2: La Côte d’Ivoire dans l’UEMOA: Quelques indicateurs du secteur financier, 2017. Source des données : BCEAO, Annuaire Statistique 2017. CHRONIQUES D’INVESTISSEMENTS DANS LE LOGEMENT EN CÔTE D’IVOIRE 4 production actuelle de logements n’offre que quelques milliers de logements par an sur le marché, alors que les besoins estimés sont d’au moins 25 000 logements par an pour Abidjan et 25 000 logements par an pour l’intérieur du pays.2 De plus, le déficit de logement augmente rapidement sous l’effet combiné de la forte croissance démographique (2.6% par an) et de la faiblesse de l’offre de logements. Si ce problème concerne toutes les catégories sociales, il touche particulièrement les ménages les moins aisés. En effet, les données récentes compilées par le Centre for Affordable Housing Finance in Africa (CAHF, 2019) montrent que les coûts de construction des maisons les moins chères demeurent hors de portée pour une grande partie de la population du pays. Ce qui suggère que la résolution du problème d’accès au logement abordable serait difficile sans la mise en place des mécanismes de financement adaptés aux réalités des ménages à bas revenus. C’est dans ce contexte que le CAHF a lancé une étude intitulée « chronique des investissements dans le logement en Côte d’Ivoire », pour aider à concevoir et à mettre en place des solutions de financement du logement adaptées pour les ménages à bas revenus. L’objectif de l’étude est d’établir le profil d’investissement dans le logement pour les ménages à bas revenus en Côte d’Ivoire. Il s’agit en fait de collecter et d’analyser les données pertinentes pour comprendre comment ces ménages investissent dans leur logement et les contraintes auxquels ils sont confrontés tout au long du processus. Les objectifs spécifiques sont organisés autour des cinq axes thématiques suivant : I. Les caractéristiques socio-économiques des ménages à bas revenus; II. Le statut d’occupation et les caractéristiques du logement; III. La décision et les motivations d’investissement dans le logement; IV. Le processus d’investissement dans le logement (acquisition et sécurisation du terrain, construction, etc.); V. Les financements utilisés ainsi que les principaux obstacles à l'accès au financement pour le logement. La section suivante décrit brièvement la méthodologie mise en œuvre pour collecter les données nécessaires, et la section 3 présente les résultats obtenus. 2 Méthodologie L’enquête s’est déroulée dans le district d’Abidjan sur une période de 1 mois, du 28 juin au 27 juillet 2019, et a mobilisé la collaboration de six agents enquêteurs et deux superviseurs. Le questionnaire utilisé pour cette enquête est fourni en annexe. 2 Ministère de l’Habitat et du Logement Social. http://www.logement.gouv.ci/index.php/2016/08/31/informations-generales/ (consulté le 23 Août 2019). CHRONIQUES D’INVESTISSEMENTS DANS LE LOGEMENT EN CÔTE D’IVOIRE 5 Le district d’Abidjan comprend la ville d’Abidjan (10 communes) et 4 sous-préfectures (Songon, Anyama, Bingerville, Brofodoumé). Un peu plus d’un million de ménages y vivent (1 016 386), selon les données du dernier Recensement Général de la Population et de l’Habitat (RGPH, 2014), soit 24.4% de l’ensemble des ménages et 20.8% de l’ensemble de la population du pays. Parmi les dix communes de la ville d’Abidjan, deux ont été exclues de l’enquête, à savoir les communes de Cocody et de Plateau. Car les ménages qui y vivent sont en majorité des ménages à revenus élevés, alors que l’étude se focalise principalement sur les ménages à bas revenus. L’exclusion de ces deux communes laisse une population de base de 909 635 ménages. La distribution de cette population par commune/sous-préfecture (SP) est présentée au Tableau 1. Les ménages à enquêter ont été sélectionnés par la méthode du sondage aléatoire à deux degrés. Le principe est d’utiliser une base exhaustive d’unités primaires (les DR) afin d’effectuer un premier tirage. Une fois les unités primaires tirées, la prochaine étape consiste à sélectionner un nombre défini de ménages (20 dans notre cas) par tirage systématique dans chaque DR tiré. L’Institut National de Statistique (INS) utilise la même approche pour toutes les enquêtes de ménages dans le pays. La base de sondage utilisée est le RGPH de 2014. Afin de tenir compte de l’évolution de la distribution des ménages depuis le dernier recensement, une opération d’actualisation de la base de sondage a été effectuée avant l’enquête, et a consisté à dénombrer tous les ménages des différentes DR tirés (à partir de l’opération de sondage) avant d’effectuer le tirage des ménages uploads/Finance/ chroniques-d-x27-investissements-dans-le-logement-en-co-te-d-x27-ivoire.pdf