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Etude d’impact du Projet de Loi « Croissance et Activités » Note de synthèse 2

Etude d’impact du Projet de Loi « Croissance et Activités » Note de synthèse 2 ©2015 Propriété d’Ernst & Young Advisory Cette présentation, à votre seul usage interne, est indissociable des éléments de contexte qui ont permis de l’établir et des commentaires oraux qui l’accompagnent. Sommaire Principaux enseignements 3 Introduction 4 Hors effet de la loi, le marché notarial devrait tendanciellement se dégrader à horizon 2020 5 La loi « Croissance et Activité » devrait accentuer la tendance baissière du marché notarial 7 Perspectives et ruptures potentielles sur le marché notarial 11 3 ©2015 Propriété d’Ernst & Young Advisory Cette présentation, à votre seul usage interne, est indissociable des éléments de contexte qui ont permis de l’établir et des commentaires oraux qui l’accompagnent. Principaux enseignements  Du fait de la chute des prix de l’immobilier, le marché du notariat devrait être tendanciellement dégradé sur la période 2015-2020.  Cette dégradation devrait se traduire par un chiffre d’affaires stable, une marge en baisse (-1,8% par an) ainsi qu’une baisse du nombre de collaborateurs non-notaires jusqu’à -4 900 personnes sur la période.  La nouvelle tarification ainsi que la liberté d’installation sont les éléments de la loi « Croissance et Activités » les plus structurants pour le marché notarial.  L’introduction des nouvelles dispositions tarifaires de la loi « Croissance et Activité » en 2016 devrait provoquer une forte baisse du chiffre d’affaires de la profession (scenarii de -10 à -20%), accompagnée par une chute de la marge (jusqu’à -26%).  Cette baisse significative de l’activité ne devrait pas être suivi d’un effet de rattrapage à partir de 2017 mais rejoindre la dynamique tendancielle baissière du marché.  Dans le cas d’une baisse des tarifs de -20%, le nombre de collaborateurs non-notaires pourrait baisser jusqu’à -9 500 personnes entre 2015 et 2020, s’ajoutant à la baisse tendancielle du nombre de collaborateurs.  L’arbitrage des offices en faveur de la marge par rapport à l’emploi devrait être observé comme lors des baisses de chiffres d’affaires de 2008-2009 et 2013. 4 ©2015 Propriété d’Ernst & Young Advisory Cette présentation, à votre seul usage interne, est indissociable des éléments de contexte qui ont permis de l’établir et des commentaires oraux qui l’accompagnent. Introduction Le cabinet de conseil EY a accompagné le Conseil Supérieur du Notariat dans l’évaluation de l’impact économique des principales dispositions de la loi « Croissance et Activité » (texte de la loi au 9 février 2015). Cette étude s’est focalisée sur cinq dispositions :  Modification de la tarification des opérations notariales ;  Extension de la liberté d’installation ;  Limite d’âge d’exercice à 70 ans ;  Augmentation du plafond de nombre de notaires salariés par notaire associé de deux à quatre ;  Promotion de l’interprofessionnalité avec la facilitation de la création de sociétés d’exercice en commun de plusieurs fonctions du droit. La réalisation d’une enquête en ligne avec Opinion Way ainsi que des entretiens qualitatifs avec des notaires associés et salariés représentatifs de la diversité des offices et des territoires ont appuyé les hypothèses de modélisation retenues pour mesurer les impacts de la loi. De la même manière, l’analyse de la période 2003- 2013 a permis d’identifier des tendances et hypothèses structurantes afin de modéliser le passé, le comparer avec l’observé et ainsi de fiabiliser les projections 2014-2020. La modélisation des impacts de la loi « Croissance et Activité » s’est concentrée sur la tarification et la liberté d’installation qui ont été identifiées par les notaires individuels et associés interrogés comme étant les mesures les plus structurantes. Son objet est de pouvoir distinguer les évolutions du marché notarial liées à la loi des évolutions tendancielles anticipées sur la période 2015-2020 (Scénario 0%). Les projections ont été réalisées sur la base des indicateurs macro-économiques et démographiques de référence (PIB, inflation, nombre de transactions immobilières, évolution du prix des logements anciens, nombre de naissances, mariages et décès). Les contours de la réforme n’étant pas encore connus de manière définitive, deux scenarii ont été testées pour étudier les sensibilités :  Scénario 20% de baisse du chiffre d’affaires total du notariat, basé sur des hypothèses CSN traduites par EY (par exemple, taux unique sur les transactions immobilières à 0,825%, remises automatiques de 200€ pour les biens de 100k€ à 300k€, changement de coefficient pour les donations et partages anticipés etc.) et création progressive de 850 offices dans le cadre de la liberté d’installation ;  Scénario 10% de baisse du chiffre d’affaires total du notariat, proposé afin de mesurer une sensibilité du marché notarial aux évolutions tarifaires et création progressive de 850 offices dans le cadre de la liberté d’installation. La présente note synthétise les principaux enseignements de l’étude restituée au comité du Conseil Supérieur du Notariat le 24 mars 2015. Rappel de la méthodologie employée : 1. Analyse macro du marché notarial et définition des tendances structurantes sur la période 2003-2013 ; 2. Enquête en ligne Opinion Way (684 répondants sur un échantillon de 2008 notaires associés et individuels sollicités) ; 3. Entretiens qualitatifs EY auprès de notaires associés et salariés représentatifs (15 entretiens) ; 4. Modélisation du chiffre d’affaires et de la marge du notariat ainsi que de l’évolution du nombre de collaborateurs sur la période 2003- 2013 puis projection de la tendance à horizon 2020 ; 5. Modélisation des impacts des dispositions relatives à la tarification et à la liberté d’installation de la loi « Croissance et Activité » et analyse différentielle avec la dynamique tendancielle. 5 ©2015 Propriété d’Ernst & Young Advisory Cette présentation, à votre seul usage interne, est indissociable des éléments de contexte qui ont permis de l’établir et des commentaires oraux qui l’accompagnent. Hors effet de la loi, le marché notarial devrait tendanciellement se dégrader à horizon 2020 Le chiffre d’affaires de la profession devrait être stable sur les 5 années à venir. Le chiffre d’affaires du notariat devrait être stable entre 2015 et 2020, avec une croissance annuelle de +0,2% par an (+60M€ sur la période, en euros courants). Aucun effet de rattrapage ne devrait être observé malgré la baisse significative de chiffre d’affaires de 2013 (-9,4%). La stabilité du chiffre d’affaires s’explique essentiellement par les performances du marché de l’immobilier, les opérations liées au secteur immobilier représentant plus de 50% du CA du marché notarial. Cette sensibilité aux tendances de l’immobilier a été observable durant la période 2003-2007 où le chiffre d’affaires de la profession a significativement augmenté (+8% par an en moyenne), dans un contexte de hausse soutenue des prix de l’immobilier. A contrario, la tendance baissière des prix (entre -2,5% et -1% par an sur la période) entre 2015 et 2020 devrait annuler l’effet volume lié à la reprise du nombre de transactions immobilières1 à partir de 2015. A titre d’exemple, toutes choses égales par ailleurs, une croissance de 2% des prix de l’immobilier entre 2016 et 2020 serait nécessaire pour que le notariat retrouve son niveau de chiffre d’affaires de 2012 (6 800M€). La stabilité de la démographie2 (principal inducteur de croissance d’opérations notariales tels que les donations et partages anticipés, les déclarations de succession, les contrats de mariages, les notoriétés etc.) d’une part, et l’absence d’une reprise économique marquée3 d’autre part rendent d’autant plus sensible le chiffre d’affaires du notariat aux tendances du marché immobilier. La marge du notariat devrait poursuivre sa baisse amorcée en 2011 avec une baisse annuelle moyenne de l’ordre du -1,8% par an, soit environ 200M€ sur la période. Dans un contexte où le chiffre d’affaires du notariat devrait être stable, la marge devrait chuter de l’ordre de - 1,8% par an, passant de 1 600M€ en 2015 à 1 400M€ en 2020. Cette chute de la marge d’environ -200M€ ramènerait celle-ci à son niveau de 2003. L’impact amplifié des variations de chiffre d’affaires sur la marge est une dynamique constatée sur la période 2003-2013 où les hausses de CA se traduisaient par des hausses accrues de marge et où des ralentissements de croissance ou des baisses de CA se traduisaient par des baisses accentuées de la marge. La dégradation de la marge en valeur devrait également se traduire par une baisse de la performance des offices caractérisée par une chute du taux de marge de 3pts, passant de 23-25% en 2015 à 20-22% en 2020, soit un niveau plancher constaté depuis 2003. La dégradation tendancielle de la marge du notariat devrait se traduire par la baisse du nombre de collaborateurs non-notaires de 4 900 personnes. Afin de mesurer les impacts en emplois des tendances du marché notarial, nous avons analysé le comportement des offices entre 2003 et 2013. Nous avons ainsi identifié pour chaque catégorie d’office des seuils de marge par collaborateur non-notaires en-deçà desquels les offices diminuaient leur masse salariale. La modélisation avec ces seuils de l’évolution du nombre de collaborateurs non-notaires entre 2003 et 2013 a dressé des résultats très proches de l’observé (écart moyen de 4%). De 2003 à 2013, le nombre de collaborateurs non-notaires (clercs, assistants, professions support) a été stable, malgré des baisses significatives lors des périodes de uploads/Finance/ csn-note-de-synthese-etude-d-x27-impact-ey-de-la-loi-macron.pdf