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DEVOIR III : GESTION DE PORTEFEUILLE SE M ES TR E 7 2014-2015 Encadré par : DR.

DEVOIR III : GESTION DE PORTEFEUILLE SE M ES TR E 7 2014-2015 Encadré par : DR. Rachid boutti Réalisé par : Alhiane Mehdi ETUDE DE CAS II : INTRODUCTION EN BOURSE DE RÉSIDENCE DAR ESSAADA : L’opération d’introduction en Bourse de Résidences Dar Saada est lancée. Le coup d’envoi de la compagne de communication a été donné lundi 14 novembre, date de l’obtention du visa du Conseil déontologique des valeurs mobilières, qui a mis pour l’occasion, les bouchées doubles pour permettre à l’opération de se réaliser avant la fin de l’année. Ceci dit, L’opération d'introduction en bourse de Résidences Dar Saada, va se dérouler du 1er au 3 décembre. L’OPV porte sur une augmentation de capital de 5 241 770 titres (20% du capital après augmentation) à 215 DH, soit un montant de 1,1 Mrds DH. L’opération d’introduction en Bourse de Résidences Dar Saada a fait couler beaucoup d’encre, que ce soit par la presse spécialisée ou par les analystes financiers de la place. L’opération d’introduction en Bourse de Résidences Dar Saada a fait couler beaucoup d’encre, que ce soit par la presse spécialisée ou par les analystes financiers de la place. En effet, les sociétés de Bourses, si elles n’ont pas encore publié leurs recommandations, s’activent pour le faire avant la fin de la semaine, mais une chose est sûre, c'est que ces dernières sont unanimes, en effet elles recommandent de souscrire à l’opération. Ceci est indubitablement du a des faits internes et externes à l’entreprise, dès lors, nous allons procéder dans cette analyse avec l’outil S.W.O.T. pour expliquer d’une part l’opportunité de cette opération et d’autre part faire un listing des risques éventuels que court cette dernière. L’OPPORTUNITÉ DE L’OPÉRATION RÉSIDENCE DAR ESSAADA : UN POTENTIEL NON INTÉGRÉ DANS LE BUSINESS PLAN DE L’IPO Cette recommandation est confortée par le fait que Résidences Dar Saada présente un potentiel de croissance qui n’a délibérément pas été intégré dans le business plan de l’opération, selon Upline Securities. En effet, la société Résidences Dar Saada, opérateur spécialisé dans le logement social et économique, s’est engagée dans une croissance rapide en vue de profiter pleinement des avantages contenus dans la loi de Finances 2010. Dans ce contexte, la société a procédé à des acquisitions massives de terrains en vue d’implanter ses projets. Au total, la société a acquis, depuis sa création, près de 912 ha, dont 45% sur Casablanca. Du fait de la concentration de la demande, la société a quasiment consommé sa réserve foncière sur la capitale économique (134 ha restants des 413 ha acquis). 1 «Une situation qui est amenée à changer, puisque le renforcement de la réserve foncière sur Casablanca figure parmi les objectifs de cette présente opération», soulignent les experts d’Upline Securities. De même, et bien que les experts de la société de Bourse pensent que le gouvernement a tout intérêt à reconduire les avantages fiscaux sur le social (déficit important et impossible à résorber d’ici 2020), le cas contraire pourrait signifier une baisse conséquente d’activités pour Résidences Dar Saada au Maroc (le prix du social dans l’absence d’avantages fiscaux, notamment l’exonération de l’IS et la TVA, se situerait en TTC entre 300.000 et 400.000 DH). À moins qu’entre-temps, le gouvernement mette en place des mesures adéquates pour inciter les promoteurs à se lancer massivement sur l’intermédiaire (moyen standing) «Consciente de ce risque, la société n’a intégré dans son business plan que les projets dont la programmation et la consistance sont sécurisées par un statut urbain défini, soit via des plans d’aménagement urbains, soit par des dérogations ou des autorisations et enfin dont l’assiette foncière est acquise et enregistrée au bilan de la société», rappellent les mêmes experts. Ainsi, la société n’a pris en considération ni l’impact attendu de cette levée de fonds sur l’accélération de la réalisation des projets identifiés, ni le développement de la réserve foncière non encore acquise. D’ailleurs, dans ce contexte, le développement à l’international prend tout son sens, comme le soulignent les analystes d’Upline Securities. C’est ainsi que la société s’est attelée à la recherche de relais de croissance à même de compenser cette baisse attendue d’activité sur le social. Le promoteur immobilier a, en effet, emboîté le pas à ses concurrents par le lancement de projets en Afrique. À cet effet, deux sociétés ont été créées au Gabon et en Côte d’Ivoire pour le développement de projets sociaux, portant conjointement sur un total de 10.000 unités à moyen terme, «des développements, dont les revenus n’ont pas été intégrés dans le business plan de la société», expliquent les mêmes analystes. Au niveau financier, la politique rationnelle d’acquisition de terrains (gestion du BFR) permet à la société d’afficher une structure bilancielle relativement équilibrée. «Cette dernière est amenée à s’équilibrer davantage après l’augmentation du capital de 1,1 MMDH, prévue dans le cadre de son introduction en Bourse», prévoient les experts d’Upline Securities qui estiment, en définitif, que le risque lié au ralentissement du social, suite à la levée des avantages fiscaux à partir de 2020, a été totalement neutralisé par la méthode de business planning utilisée par la société. «Une méthode qui, au-delà de son caractère conservateur, permet de 2 faire profiter les nouveaux investisseurs d’un potentiel avéré, faisant office d’une seconde décote sur le prix (autre que les 15% déjà appliqués par Résidences Dar Saada)» précisent-ils. UN COURS CIBLE À 280 DH À cet égard, les analystes de CFG Group se sont adonnés à l’exercice de valorisation de Résidences Dar Saada et sont ressortis avec un cours cible de 280 DH/action, soit un potentiel d’appréciation de 30% par rapport au prix de l’introduction en Bourse. Ainsi ils recommandent également de souscrire à l’opération, considérant qu’à travers ce prix d’introduction en Bourse (215 DH), Résidences Dar Saada offre au marché 3 cadeaux en termes de valorisation. Tout d’abord, elle offre une décote de 15% sur la base de ses estimations conservatrices, toute la création de valeur additionnelle qui devrait être générée à travers la levée de 1,13 MMDH dans le cadre de l’IPO et enfin la valeur de son activité au-delà de la période de projection retenue, quand l’entreprise aura finalisé tous les projets actuellement sécurisés dans son pipeline. «Ceci implique que l’entreprise offre aux souscripteurs son potentiel de création de valeur, sur l’ensemble de la réserve foncière actuelle non encore pleinement autorisée et affectée à des projets déterminés, mais aussi, sa capacité à pérenniser et à assurer durablement la continuité de ses activités, alors même que Résidences Dar Saada dispose d’une structure financière particulièrement saine et s’affirme aujourd’hui comme un opérateur de référence majeur au Maroc, du secteur porteur du logement social et intermédiaire», expliquent les analystes de CFG Group. Ces derniers sont plus que convaincus que l’introduction en Bourse de Résidences Dar Saada représente une bonne opportunité d’acheter un titre avec un bénéfice net par action en forte croissance sur les prochaines années : croissance à 2 chiffres prévue pour au moins les 4 à 5 prochaines années avec un taux de croissance moyen entre 2013 et 2017 de 15%. Le niveau de valorisation de la société demeure attractif. En effet, le prix de souscription valorise implicitement Résidences Dar Saada à des «price to book» : (coefficient mesurant le rapport entre la capitalisation boursière et la valeur comptable des capitaux 2015 et 2016 de 1,5x et 1,4x alors même que la société devrait afficher un ROE (rentabilité des fonds propres) de 13% sur les 2 prochaines années sans même tenir compte de la création de valeur additionnelle qui devrait 3 résulter des 1,13 MMDH levés lors de l’opération et une croissance annuelle moyenne du bénéfice par action à 2 chiffres sur les 5 prochaines années. Enfin, les analystes de CFG Group prévoient une forte génération de cashflows opérationnels sur les prochaines années, qui devraient permettre à Résidences Dar Saada, de surperformer ses prévisions «prudentes» en matière de distribution de dividendes (dividend yield de 3% prévu sur les 3 prochaines années). Ces derniers estiment que la société disposera des moyens financiers nécessaires pour assurer un niveau de dividend yield compris entre 5 et 6% (sur la base du cours de l’opération de 2015) dans un horizon de 2 à 3 ans, et ce bien que l’entreprise soit engagée dans un cycle de forte croissance. UNE ENTREPRISE DÉJÀ CONNUE SUR LE MARCHÉ FINANCIER : Un marché financier qui est déjà familiarisé avec le titre vu que le promoteur immobilier a effectué en 2012 un emprunt obligataire de 750 MDH. De même, la société à un programme de Billets de Trésorerie d’un plafond de 500 MDH (un encours actuel de 402 MDH). PORTEFEUILLE PROJET : Résidences Dar Saâda s’est engagée dans la construction de 60.000 à 80.000 logements sociaux et moyens standing à Casablanca, Marrakech, Agadir, Fès et Tanger. Pour la seule année de 2011, la filiale compte atteindre 4.000 logements. Elle détient 600 hectares dont 80% sont déjà autorisés. Elle compte à ses actifs 14 projets en phase de commercialisation. Le groupe bénéficie actuellement d’une réserve foncière de plus de 35 millions de mètres uploads/Finance/ etude-de-cas-ii-introduction-en-bourse-de-residence-dar-essaada.pdf