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Guide simplifé de la gestion locative POUR PARTICULIERS BAILLEURS logiciel de g

Guide simplifé de la gestion locative POUR PARTICULIERS BAILLEURS logiciel de gestion locative mais assez complêt LOGICIEL DE GESTION LOCATIVE IMMOBILIÈRE RENTILA.COM 1 1. FIXER LE LOYER 2. TROUVER UN LOCATAIRE 2.1 Vous rechercher vous-même votre locataire 2.2 Vous souhaitez charger un professionnel de cette recherche 3. SIGNATURE DU BAIL 3.1 Le contrat de bail 3.2 Les clauses obligatoires 3.3 Les clauses facultatives 3.4 Les clauses abusives 3.5 Liste des documents annexes 3.6 L’état des lieux 3.7 Le dépôt de garantie 3.8 La caution 3.9 Les assurances 4. PENDANT LA LOCATION 4.1 Quittance 4.2 Révision du loyer 4.3 Régularisation des charges 4.4 Travaux de rénovation et d’entretien 5. LA FIN DU BAIL 5.1 Congé donné par le propriétaire 5.2 Congé donné par le locataire 5.3 Etat des lieux des sorties 5.4 Travaux de rénovation et d’entretien 6. EN CAS DE LITIGES 6.1 Etapes à suivre en cas de litige LOGICIEL DE GESTION LOCATIVE IMMOBILIÈRE RENTILA.COM 2 Gérer seul son bien est la solution la plus économique et Rentila.com vous fournit les outils pour vous aider à simplifier et optimiser votre gestion locative immobilière. 1 FIXER LE LOYER En tant que propriétaire, vous êtes libre de choisir le montant de votre loyer. Il n’existe aucun plafond. Sauf si vous investissez via des systèmes de défiscalisation (Scellier, Borloo…) ou que l’appartement est déjà occupé. Pour trouver et conserver des locataires, mieux vaut pratiquer des tarifs réalistes. Pour les connaître, menez une petite enquête de voisinage, consultez les cotes des loyers sur internet, consultez les annonces immobilières dans votre région… LOGICIEL DE GESTION LOCATIVE IMMOBILIÈRE RENTILA.COM 3 2 TROUVER UN LOCATAIRE Pour la recherche du locataire vous avez 2 possibilités : Soit rechercher vous-même votre locataire, soit charger un professionnel de cette recherche. Pour plus de sécurité nous vous conseillons d’utiliser un professionnel pour la recherche de votre locataire. Ils vont faire les visites, trier les dossiers et leur frais sont souvent à la charge du locataire. 2.1 VOUS RECHERCHER VOUS-MEME VOTRE LOCATAIRE Premier réflexe à avoir : s'assurer du montant des ressources de votre futur locataire. Pour cela, demandez-lui ses dernières fiches de paie et sa dernière déclaration fiscale. Voici une liste de documents à demander à votre locataire : - Les attestations de revenus pour les trois derniers mois (fiches de paye, de pension, d’Assedic ou contrat d’embauche). - Les quittances de loyers de sa précédente location. - Les quittances d’électricité ou de téléphone. - La déclaration d’impôt sur le revenu. - Les coordonnées de son ancien propriétaire et de son employeur. - Si besoin, les fiches de revenus de la personne qui se portera caution. - Pour les non résidents qui n’ont pas de revenus en France vous pouvez demander une caution bancaire de 1 an (un an de loyers fermés) Si vous décidez de passez une annonce en tant que particulier nous vous conseillons les sites vivastreet.fr, leboncoin.fr, pap,fr et entreparticuliers.com ATTENTION ! La loi vous interdit de demander les pièces suivantes : photographie d'identité, carte d'assuré social, copie de relevé de compte bancaire ou postal, attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal (art. 22-2 de la loi n° 2002-73 du 17.01.2002). En revanche, pour vous prémunir du mieux possible des risques d'impayés de loyers, vous pouvez exiger la caution d'un tiers, une caution bancaire ou bien encore souscrire une assurance contre les risques d'impayés de loyers. LOGICIEL DE GESTION LOCATIVE IMMOBILIÈRE RENTILA.COM 4 2.2 VOUS SOUHAITEZ CHARGER UN PROFESSIONNEL DE CETTE RECHERCHE Par l'intermédiaire d'un agent immobilier : C'est une profession très réglementée. Vérifiez que le numéro de la carte professionnelle "Transactions sur immeubles et fonds de commerce" est bien affiché dans l'agence (obligatoire). Vérifiez ensuite le nom et l'adresse de la société mutuelle qui garantit la responsabilité professionnelle de l'agent immobilier (ces renseignements doivent être notés sur tous les documents de l'agence). Si l'agent que vous avez choisi présente bien toutes ces garanties, vous pouvez alors lui confier un mandat écrit (voir notre mandat pour exemple). C'est dans ce document que vous définirez précisément sa mission. C'est à ce moment-là aussi que vous devrez négocier ses honoraires (c'est-à-dire sa commission). Par l'intermédiaire d'un notaire : Sa rémunération, ainsi que le montant des frais de rédaction du contrat de location, sont réglementés. IMPORTANT ! Le montant des honoraires est libre, mais doit être affiché dans l'agence. Si vous confiez à votre agent immobilier la charge de rédiger le bail et de faire l'état des lieux, il est en droit de vous demander des frais en sus. A NOTER : Les honoraires du professionnel, frais de rédaction du bail inclus, sont soit 100% à la charge du locataire, soit partagés à raison de 50 % à la charge du propriétaire et 50 % à la charge du locataire. A NOTER : Les honoraires du professionnel, frais de rédaction du bail inclus, doivent être obligatoirement partagés à raison de 50 % à la charge du propriétaire et 50 % à la charge du locataire. LOGICIEL DE GESTION LOCATIVE IMMOBILIÈRE RENTILA.COM 5 3 SIGNATURE DU BAIL 3.1 LE CONTRAT DE BAIL Le contrat de bail est signé en deux exemplaires au moins et par les deux parties. Le bailleur peut le rédiger sur papier libre avec toutes les mentions légales nécessaires. Cependant, il est préférable de se procurer des contrats types. Vous trouverez des modèles de baux auprès des associations de locataires ou de propriétaires ou en libraire. Nous vous proposons également en téléchargement gratuit (sur notre site http://www.rentila.com/documents) des contrats type pour: - Modèle de bail location vide (Télécharger) - Modèle bail location meublée (Télécharger) - Modèle bail location parking garage (Télécharger) 3.2 LES CLAUSES OBLIGATOIRES Les clauses obligatoires sont celles qui concernent les éléments essentiels de la location: - Le nom et l'adresse du propriétaire, le locataire et éventuellement de l'intermédiaire professionnel. - Adresse du logement. - La description du logement et des annexes (maison ou appartement, numéro du lot, étage, nombre de pièces, jardin, caves, parking…) - L'énumération des parties communes - Date de prise d'effet de la location : elle fixe le point de départ de tous les délais légaux (remise des clés, hausse annuelle, …). - La durée du bail - La destination du logement loué (location à usage d'habitation, professionnel ou mixte). - Le montant du loyer, la date de paiement et les conditions de la révision du montant du loyer. - Le montant du dépôt de garantie. - La superficie du logement pour les locations nues louées comme résidence principale. LOGICIEL DE GESTION LOCATIVE IMMOBILIÈRE RENTILA.COM 6 - Depuis le 1er mai 2007, une clause informant des conditions de réception des services de télévision, par voie hertzienne ou numérique (TNT) et s'il faut contacter ou pas un distributeur pour en bénéficier, dans ce cas les coordonnées d'un distributeur de service devront être indiquées. Cette information doit être annexée au contrat de location. Ces éléments n'ont qu'une valeur informative. 3.3 LES CLAUSES FACULTATIVES Les clauses facultatives permettent de prévoir d'autres dispositions, conformes à la loi et signées par les deux parties. Ces mentions sont très diverses et peuvent porter par exemple sur l'obligation de souscrire un contrat de maintenance de la chaudière, sur la remise de plusieurs mois de loyers en contrepartie de travaux de rénovation par le locataire, sur le règlement d'avances sur charges. Le bail peut aussi prévoir une durée de location plus longue que celle fixée par la loi. 3.4 LES CLAUSES ABUSIVES Certaines clauses du contrat de location peuvent être réputées non écrites et donc nulles : ce sont les clauses abusives. Est réputée non écrite toute clause : - Qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ; - Par laquelle le locataire est obligé de souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le bailleur ; - Qui impose comme mode de paiement du loyer l'ordre de prélèvement automatique sur le compte courant du locataire ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre ; - Par laquelle le locataire autorise le bailleur à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible ; - Qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun de la chose louée ; - Par laquelle le locataire s'engage par avance à des remboursements sur la base d'une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives ; - Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le LOGICIEL DE GESTION LOCATIVE IMMOBILIÈRE RENTILA.COM 7 non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non souscription d'une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ; - Qui autorise le bailleur à diminuer ou à uploads/Finance/ guide-gestion-locative.pdf