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PLAN COMPTABLE DES ORGANISMES DE PLACEMENT COLLECTIF IMMOBILIER (OPCI) JUIN 202

PLAN COMPTABLE DES ORGANISMES DE PLACEMENT COLLECTIF IMMOBILIER (OPCI) JUIN 2022 PLAN COMPTABLE DES ORGANISMES DE PLACEMENT COLLECTIF IMMOBILIER 2 SOMMAIRE Page Chapitre préliminaire : Cadre Conceptuel…………………………………… 3 Chapitre 1 : Dispositions générales …………………………………………… 9 Section 1 : Principes comptables fondamentaux ………………………………………………. 10 Section 2 : Organisation du système comptable et du dispositif de contrôle interne………........ 10 Chapitre 2 : Règles comptables particulières aux OPCI …………………….. 15 Section 1 : Règles de composition et de comptabilisation particulières aux OPCI………......... 16 Section 2 : Règles particulières de composition et d’évolution des capitaux propres d’un OPCI 25 Chapitre 3 : Etats de synthèse …………………………………………………. 30 Section 1 : Règles d’établissement des états de synthèse……………………………………….. 31 Section 2 : Présentation et modèle des états de synthèse……………………………………….. 37 Chapitre 4 : Cadre comptable et plan des comptes …………………………... 69 Section 1 : Cadre comptable………………………………………...…………………………... 72 Section 2 : Plan des comptes……………………………………...……………………………... 75 Chapitre 5 : Modalités de fonctionnement des comptes spécifiques…………. 91 Section 1 : Comptes de bilan…………………………………...……………………………….. 92 Section 2 : Comptes de produits, charges et de régularisations ……………...………………… 105 ANNEXE……………………………………………………………………………………….. 111 Annexe A : Implications comptables d’une transformation d’une société préexistante en OPCI 111 PLAN COMPTABLE DES ORGANISMES DE PLACEMENT COLLECTIF IMMOBILIER 3 Chapitre préliminaire : Cadre Conceptuel PLAN COMPTABLE DES ORGANISMES DE PLACEMENT COLLECTIF IMMOBILIER 4 1. Contexte et objectifs de la loi n° 70-14 relative aux OPCI : Dans le cadre des actions visant la diversification des instruments financiers et la mise en place d’un cadre propice à la mobilisation de l’épargne longue, le Ministère de l’économie et des Finances a préparé le cadre juridique régissant les activités de placement collectif dans l’immobilier au Maroc, en l’occurrence la loi n° 70-14 relative aux Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI). L’OPCI est un véhicule dont l’objet exclusif est l’investissement dans des immeubles en vue de leur location. Il constitue un instrument de placement moderne et de qualité en raison de ses caractéristiques intrinsèques. Ce véhicule a connu un important succès dans différents pays étrangers en raison des nombreux avantages qu’il offre et notamment : - La souplesse d’accès aux différents marchés de l’immobilier ; - La mutualisation et diversification des risques ; - L'obtention de revenus réguliers dans le cadre d’une gestion professionnelle et sécurisée par la supervision de l’Autorité Marocaine des Marchés de Capitaux dans le respect des exigences fortes en termes de sécurité, de gouvernance et de régulation. L’OPCI constitue également un instrument pour la mobilisation de nouvelles ressources par les entreprises et la restructuration de leur situation financière en cédant ou transférant leurs actifs immobiliers (souvent faiblement liquides, voire illiquides) à des OPCI. A travers l’introduction des OPCI, l’Etat marocain vise à contribuer à la professionnalisation et à la modernisation de l’industrie de la gestion d’immeubles et à l’optimisation de son coût pour les opérateurs économiques et à assurer le financement du secteur de l’immobilier et à son renouvellement. Cet instrument devrait également servir au financement de projets d'infrastructure de plus ou moins grande envergure. Dans ce cadre, la loi n° 70-14 relative aux OPCI, telle qu’adoptée, définit le cadre juridique de l'OPCI, qui est largement inspiré des autres organismes de placement collectif. Elle comporte environ une centaine d’articles, répartie en une dizaine de chapitres notamment le régime juridique des OPCI, la constitution et le fonctionnement de ces organismes, les droits et responsabilités des porteurs de titres, les règles de liquidation, l’évaluation des actifs immobiliers et droits réels détenus directement ou indirectement, les obligations des OPCI, les règles comptables, etc. Ainsi, ce dispositif de placement collectif s’ajoute, en parallèle, au Dahir portant loi n° 1-93-213 du 21 septembre 1993 relatif aux Organismes de Placement Collectif en Valeurs Mobilières (OPCVM), telle que modifiée et complétée. D’après l’analyse des dispositifs légaux, il s’avère que les deux véhicules de placement cités ci-dessus, présentent des aspects communs mais disposent chacun d’une mission spécifique : - Les OPCVM ont pour vocation de collecter de l’épargne et d’investir les sommes recueillies dans des valeurs mobilières éligibles selon des critères bien définis. Ils offrent ainsi la possibilité à tout investisseur d’accéder à un portefeuille de titres diversifié géré par des professionnels du marché. Les OPCVM ne peuvent pas disposer d’actifs immobiliers ; - Les OPCI ont pour vocation de collecter de l’épargne et d’investir les sommes recueillies dans la construction ou l’acquisition d’immeubles exclusivement en vue de leur location. Les OPCI peuvent, sous réserve de la liste qui sera fixée par voie réglementaire, disposer de titres d’OPCVM dans le cadre des liquidités éligibles. PLAN COMPTABLE DES ORGANISMES DE PLACEMENT COLLECTIF IMMOBILIER 5 2. Cadre conceptuel du plan comptable des OPCI : A l’instar du Dahir portant loi n° 1-93-213 du 21 septembre 1993 relatif aux OPCVM, le plan comptable des OPCI est établi en application de l’article 73 de la loi n° 70-14 précitée qui stipule que « Les OPCI sont soumis à des règles comptables particulières fixées par l’administration compétente, après avis du Conseil National de Comptabilité ». Il est à rappeler que les OPCVM et les OPCI ont de nombreuses caractéristiques communes et notamment : - Concernant l’activité financière, qui constitue un tronc commun entre les OPCI et les OPCVM, les règles de comptabilisation et d’évaluation sont identiques. Les actifs et activités immobilières constituent les aspects distinctifs des OPCI ; - Les OPCVM et les OPCI constituent des organismes de placement collectif à capital variable. En conséquence, le capital n'est pas figé mais au contraire il peut fluctuer (à la hausse comme à la baisse) : souscription nouvelle par les anciens investisseurs, souscription nouvelle pour de nouveaux investisseurs, rachat de parts sociales par un ou plusieurs actionnaires (ou porteurs de parts)…etc ; - La comptabilité des OPCVM ainsi que celle des OPCI doit permettre de connaître périodiquement la valeur de souscription ou de rachat des actions des SICAV (ou SPI) ou des parts de FCP (ou FPI) qui sont appelées à être émises ou rachetées à tout moment ; - Cette valeur est appelée « Valeur liquidative d’une action ou part d’un OPCI » et correspond au montant de l’actif rapporté au nombre d’actions ou de parts conformément à l’article 2 de la loi 70/14 précitée ; - Les règles comptables applicables doivent permettre de s’assurer que l’égalité des actionnaires ou des porteurs dans le cadre de leurs droits dans les résultats et les sommes distribuables est, en permanence, respectée ; - Dans ce cadre, l’application du principe comptable du coût historique ne permet pas de respecter l’égalité entre actionnaires ou porteurs de parts d’un OPCI. Aussi, comme pour les OPCVM, le plan comptable des OPCI déroge à ce principe étant donné que l’évaluation des actifs de cet organisme au coût historique ne permettra pas d’intégrer les performances réelles et actuelles devant bénéficier aux actionnaires (ou porteurs de parts) à la date de la réalisation des opérations d’entrée ou de sortie dans lesdits organismes de placement. Par conséquent, le plan comptable des OPCI intégrera, comme celui des OPCVM, les dérogations aux principes comptables fondamentaux et notamment la dérogation au principe du coût historique (citée ci-dessus) étant donné que les OPCVM doivent réévaluer, à leur valeur actuelle, les valeurs et titres détenus en portefeuille. De même, au niveau des règles comptables et d’évaluation le plan comptable des OPCI s’appuiera sur plusieurs méthodes comptables et règles d’évaluation qui sont déjà prévus par le plan comptable des OPCVM dans l’objectif de calcul de la valeur liquidative des actions ou parts. Enfin, en raison des nombreuses particularités des actifs immobiliers, de la complexité des aspects de la conception, du financement, de la réalisation et de la gestion de ces actifs ainsi que les PLAN COMPTABLE DES ORGANISMES DE PLACEMENT COLLECTIF IMMOBILIER 6 dispositions spécifiques de la loi n° 70-14, le plan comptable des OPCI sera établi en tenant compte de trois principaux impératifs : - Adapter les dispositions du plan comptable des OPCVM relative à la gestion collective de placement découlant des dispositions spécifiques de la loi sur les OPCI ; - Prévoir des dispositions spécifiques non prévues par le plan comptable des OPCVM et notamment celles découlant de la comptabilité des investissements et gestion immobilières qui constituent des investissements à plus long terme que ceux dans les OPCVM ; - Tout traitement, non couvert par les règles comptables particulières prévues par le présent plan comptable, doit obéir aux prescriptions, soit au plan comptable des OPCVM, soit aux dispositions générales du CGNC. 3. Particularités du plan comptable des OPCI : En application des impératifs cités ci-dessus, le plan comptable des OPCI doit répondre à plusieurs règles particulières qui doivent encadrer la préparation, le contrôle et l’utilisation de l’information financière et comptable qui sera émise par ces organismes dont notamment : - Le dispositif comptable doit respecter les particularités de la réglementation applicables aux OPCI (Fonds de placement immobilier - FPI ou Société de placement immobilier - SPI) ; - En raison de la conception des OPCI et de l’expérience avancée des pays étrangers dans le domaine, le présent plan comptable bénéficiera de l’apport de certains principes directeurs uploads/Finance/ plan-comptable-des-organismes-de-placement-collectif-immobilier.pdf