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REPUBLIQUE ALGERIENNE DEMOCRATIQUE ET POPULAIRE MINISTERE DE L’ENSEIGNEMENT SUP

REPUBLIQUE ALGERIENNE DEMOCRATIQUE ET POPULAIRE MINISTERE DE L’ENSEIGNEMENT SUPERIEURE ET DE LA RECHERCHE SCIENTIFIQUE UNIVERSITE DE FERHAT ABBAS INSTITUT D’ARCHITECTURE ET DES SCIENCES DE LA TERRE DEPARTEMENT D’ARCHITECURE Mémoire présenté pour l’obtention du diplôme de magister en architecture Entre utopie et réalité Sous la direction de : Professeur : TACHRIFT Abdelmalek Présenté par: HARBOUCHE Fayçal Année universitaire : 2011-2012 Remerciements je remercie Dieu le Tout Puissant de m’avoir donné le courage, la santé, et m’a accordé son soutien durant les périodes les plus difficiles. Je remercie vivement mon directeur de thèse, monsieur abdelmalek TACHRIFT d’avoir accepté d’encadrer ce travail et d’avoir surtout cru au sujet, je le remercie pour sa compréhension, ses encouragements, son soutien moral et scientifique accordé tout au long de ce travail. Qu’il trouve ici l’expression de ma profonde gratitude. Mes remerciements vont enfin aux personnes qui ont contribué, par la mise à ma disposition des informations, à l’élaboration de ce travail. Il me reste à ne pas oublier de remercier tant de personnes, que je ne peux nommer, de peur d’en oublier ; que toutes sachent qu’elles sont bien présentes dans mon esprit et dans mon cœur. Fayçal HARBOUCHE sommaire REMERCIEMENT SOMMAIRE CHAPITRE INTRODUCTIF : PROBLEMATIQUE ET METHODOLOGIE D’APPROCHE Introduction générale…………………………………………………………………………………….………….……01 Problématique………………………………………………………………………………………………….…………… 03. Hypothèse de recherche……………………………………………………………………..……….……………….06 objectif du travail……………………………………………………………………………………………….………... 07 motivation du choix de thème…………………………………………………………….…………………………07 Méthodologie d’élaboration et de réalisation………………..…………………………………………... 08 1-Analyse………………………………………………………………………………………..………………..08 1-1-Schémas d’aménagement………………………………………….………………………………08 1-2-Présentation des schémas d’aménagement…………………..……………………….09 2-Conception…………………………………………………………………………………………….……..09 2-1-Principes fondamentaux………………………………………………………..………………….10 2-2-Constitution des dossiers…………………………………………………………………………10 PREMIERE PARTIE : APPROCHE THEORIQUE CHAPITRE 1 : APPROCHE CONCEPTUELLE 1- Notion et concept de lotissement au sens général et banal.........................................14 2- Notion et concept de lotissement au sens juridique(contexte international)……… 14 3- Notion et concept de lotissement au sens économique …..….………………………………. 15 4- Notion et concept de lotissement au sens social…………………………………………..……… 15 CHAPITRE 2 : REGLEMENTATION ET INSTRUMENT REGISSANT L’OPERATION DE LOTISSEMENT Introduction………………………………………………………………………………………….…………..………… 17 I- Instruments réglementaire du lotissement……………………..…….………………………… 18 1-certificat d’urbanisme…………………………………………………………….………………………………….18 A- Définition et champ d’application………………………………….………………………………….18 B- La demande……………………………………………………………………………………………….……….18 C- Instruction de la demande………………………………………………………………..………………19 D- Validité …………………………………………………………………………………………………..………….19 2-permis de lotir…………………………………………………………………………………………….…………….19 A- Définition et champ d’application…………………………………………………………………….19 B- la demande ……………………………………………………………………………………………………..19 C- Dépôt et transmission de la demande ……………………………….……………………………21 D- Instruction de la demande…………………………………………………..……………………………21 E- L'octroi du permis de lotir……………………………………………………………………..…………21 F- Refus du permis de lotir ……………………………………………………………..…………………..22 G- Sursis a statuer ……………………………………………………………………….………………………22. H- Caducité du permis de lotir …………………………………………………………………………….22 I- Obligation du lotisseur …………………………………………………………………………………….23 3-certificat de morcellement……………………………………………………………………………………...23 A- Définition et champ d'application …………………………………………………………………...23 B- La Demande ……………………………………………………………………………………….……………..23 C- Dépôt et transmission de la demande ………………………………………..…………………..24 D- Validité du certificat de morcellement ……………………………………………………………24 4-permis de construire……………………………………………………………………………………….………..24 A- Introduction du permis de construire en Algérie ……………….…………………………..25 B- Etapes d'évolution du permis de construire …………………………………..……………….25 C- Définition et champ d'application………………………………………………………………………26 D- La demande ………………………………………………………………………………….…………………….27 E- Dépôt et transmission de la demande ……………………………………………………………..29 F- Instruction de la demande ……………………………………………………………..…………………29 G- Octroi du permis de construire ……………………………………………………………………….30 H- Refus du permis de construire …………………………………………………….………………….30 I- Décision d'un suris a statué ……………………………………………………….…………………….30 J- Caducité du permis de construire …………………………………………………………………….31 5-certificat de viabilisation…………………………………………………………………………..………………..31 A- Définition………………………………………………………………………………………..……………………31 B- Obligation du lotisseur…………………………………………………………………..…………………..31 C- Condition requises pour la cession des lots……………………………….……………………31 II-Documents réglementaire du lotissement ……………………………………..….…………….. 32 1-règlement d’urbanisme de détail……………………………………………………………………….……….32 A- définition et champ d'application ………………………………………………………………….32 B- Le contenu du règlement d'urbanisme de détail…………………..…………………….33 C- Règlement d'urbanisme de détail en vigueur …………………..………………………..33 2-Cahier de charges……………………………………………………………………………………………...……….34 A- Définition………………………………………………………………………………………..…………………..34 B- Contenu du cahier des charges …………………………………………………………..………..34 C- Modification du cahier des charges ……………………………………………………………..35 III- les plans d’urbanisme…………………………………………………………….……………………..……… 35 1-introduction………………………………………………………………………………………..…………………………35 2-méthodologie d’approche…………………………………………………………………………….………………36 2-1-le PDAU : définition et contenu……………………………………………………………..…………………..37 2-2-le POS : définition et contenu………………………………………………………………..…………………38 3-Relation entre le PDAU et POS………………………………………………………………..…………………..39 4-Conclusion……………………………………………………………………………………………….……………………40 CHAPITRE 3: FORMES DE LOTISSEMENTS Différents types de lotissement………………………………………………………………………………….43 I- Différence fonctionnelle (de la part de la fonction)....................................................43 1-lotissement résidentiel……………………………………………………………………………………………..…. 43 2-lotissement jardin…………………………………………………………………………………………….…………. 43 3-lotissement industriel……………………………………………………………………………………….………….43 II-Différents juridique (de la part de la nature)…………………………………………..……………44 1-lotissement étatique………………………………………………... ……………………………………………………44 1-1-Lotissement social………………………………………….……………………..…………………………………… 44 1-2-Lotissement promotionnel ………………………………………………………….………………………………44 2-lotissement privé…………………………………………………………………………………..…….. ……………….45 3-lotissement et zone d’habitation nouvelle……………..…………………….…….………………………..45 CHAPITRE 4 : LA VILLE« SKARPNACK » LOTISSEMENT A LA SUEDOISE…………………..47 DEUXIEME PARTIE : L’APPROCHE PRATIQUE CHAPITRE 5 : LE DIAGNOSTIC I-Présentation de la ville de Sétif……………………………...………………………………………..…… 60 1-Approche historique sur le développement urbain de sétif……………………………………...60 2-l’apport des lotissement dans le développement de la commune de sétif………………62 II-investigation et analyse de lotissement à Sétif………………………………………………..…64 1-lotissement Bouaroua…………………………………………………………………………………………… …64 *Une présentation…………………………………………………………………………………………………………..64 *Schéma d’organisation………………………………………………………………………………………………...65 *Fiche technique……………………………………………………………………………………………………………..66 *Accessibilité et visibilité……………………………………………………………………………………………….67 *Circulation mécanique et pédestre …………………………………………………………………………….68 *Les éléments structurants…………………………………………………………………………………………..69 *Occupation du sol………………………………………………………………………………………………………….70 *Densité urbaine…………………………………………………………………………………………………………..…71 *Façade urbaine………………………………………………………………………………………………………….…..72 2-lotissement Hachemi…………………………………………………………………………………………...……73 *Une présentation……………………………………………………………………………………………………………73. *Schéma d’organisation………………………………………………………………………………………………….74 *Fiche technique………………………………………………………………………………………………………….….75 *Accessibilité et visibilité…………………………………………………………………………………………….…76 *Circulation mécanique et pédestre……………………………………………………………………………..77 * Les éléments structurants……………………………………………………………………………………..…..78 * Occupation du sol………………………………………………………………………………………………..……….79 * Densité urbaine……………………………………………………………………………………………….…………..80 * Façade urbaine……………………………………………………………………………………………………………..81 *Types de façades………………………………………………………………………………………….………………..82 *Conclusion………………………………………………………………………………………………………………………83 *Modification enregistrée…………………………………………………………………………….…………………85 - Au niveau du plan……………………………………………………………………………………….…………………85 A- modification de la cour………………………………………………………………………….……………………85 B- rajoute d’un garage……………………………………………………………………………………………………85 -Au niveau de la façade ……………………………………………………………………….…………………………86 A- dépassement de la hauteur……………………………………………………….………………………………86 B- dépassement de la hauteur du mur de clôture………………………..………………………………86 C- transformation du balcon …………………………………………………..…………………………………….86 3-lotissement Bouras..................................................................................................................88 *Une présentation……………………………………………………………………………...……………………………88 *Schéma d’organisation……………………………………………………………………………….…………………89 *Fiche technique………………………………………………………………………………….……….…………………90 *Accessibilité et visibilité……………………………………………………………………………….………………91 *Circulation mécanique et pédestre…………………………………………………………….………………..92 * Les éléments structurants…………………………………………………………………….……………………93 * Occupation du sol………………………………………………………………………………….……………………..94 * Façade urbaine………………………………………………………………………………….…………………………95 *Types de transformations……………………………………………………………………………………………96 4-lotissement Marouani…………………………………………………………………….………………………..97 *Une présentation……………………………………………………………………………….…………………………97 *Schéma d’organisation……………………………………………………………………….……………………….98 *Fiche technique…………………………………………………………………………………………………………….99 *Accessibilité et visibilité………………………………………………………………………….………………….100 *Circulation mécanique et pédestre……………………………………………………….……………………101 * Les éléments structurants…………………………………………………………………………………………102 * Occupation du sol………………………………………………………………………………..………………………103 * Densité urbaine………………………………………………………………………………….………………………..104 *Type de villa …………………………………………………………………………………………………….……………105 * Façade urbaine………………………………………………………………………………………………….…………106 *Types de façades………………………………………………………………………………………………..…………107 *Traitement de façade……………………………………………………………………………………………………107 *Synthése……………………………………………………………………………………………………………….……….108 TROISIEME PARTIE : SYNTHESE ET RECOMMANDATIONS 1-Synthése générale…………………………………………………………………………………….…………….……..111 2-Recommandations générales…………………………………………………………………………... ………..112 BIBLIOGRAPHIE LISTE DES SIGLES TABLE DES PHOTOS LISTE DES TABLEAUX LISTE DES PLANS RESUME . CHAPITRE INTRODUCTIF : PROBLEMATIQUE ET METHODOLOGIE D’APPROCHE INTRODUCTION GENERALE La ville est certainement la clé de voûte des civilisations humaines. Son apparition dans la plus haute antiquité, marque la victoire de l’homme sur les aléas du milieu et sa capacité à y créer des espaces économiquement structurés et culturellement organises. Avec la civilisation industrielle, les fonctions de la vile vont encore s’accroître. Elle ajoute en effet à ses pouvoirs structurants traditionnels, des capacités propres de production et une puissance de rayonnement qui vont être à la base de ses métamorphoses spectaculaires récentes ainsi que des problèmes multiples que posent maintenant sa gestion. Le mouvement d’urbanisation qu’ont d’abord connu les pays industrialisent et qui déferlent maintenant avec une toute autre ampleur sur les pays du tiers-monde en effet les mutations territoriales profondes qu’induit en nos divers pays le nouveau pouvoir des villes. Cité hier, même en temps que d’état ou empire, la ville accède maintenant à d’autres stades organisationnels et morphologiques a partir de la puissance et de complexité des relations qu’elle établit sur son territoire. Agglomération ; régions urbaines, mégalopoles … sont les termes que nous inspirent actuellement nos métropoles sous l’effet du dynamisme dont elles peuvent faire preuve. Ce dynamisme n’exprime évidemment pas les mêmes réalités et ne pose également pas les mêmes problèmes, selon les pays, même si le souci de gestion qu’imposent partout ces systèmes urbains complexes, recouvre généralement les mêmes thèmes. Les grands villes algérienne, nous confrontent ainsi comme dans la plupart des pays aux contraintes quantitatives inhérentes a leur croissance et qui touchent aussi bien la consommation d’espace, l’emploi, l’habitat et les divers équipements ou réseaux. Ces contraintes s’expriment toutefois de manière spécifique, en fonction de notre contexte géographique particulier de nos options en matière d’aménagement de territoire et du rôle que doivent y assumer les villes, de nos moyens économiques évidemment et enfin de l’évolution récente et ancienne de chacune de ces villes, dans la mesure ou la sauvegarde du patrimoine historique est l’une des dimensions essentielles, de la gestion urbain. A la suite d’une longue gestion, et de tentatives plus ou moins heureuses, l’Algérie prend aujourd’hui à son tour conscience de l’importance, de l’urbanisme, de l’aménagement de territoire & tout naturellement de la question du foncier. Et, ce pour diverses raisons que révèle la problématique Foncière posée parles diffèrent, textes promulgués, notamment depuis 1987 ainsi que la détermination actuelle des pouvoirs publics. Il est cependant indéniable, de posée aujourd’hui comme jalon la rigueur dans la gestion foncière, cette dimension. La citation selon laquelle «l’idée quelque soit sa valeur ne vaut que par l’application qu’en font les hommes» trouve ici tout sa véracité ; car tout le problème chez nous, réside dans ce que les hommes de ce pays (gestionnaires, administrateurs, professionnels, citoyens, etc.) font axer les lois, les régies… L’état de droit, c’est aussi on état d’esprit ; les lois suscitées sont importantes, très importantes en l’état actuel de notre économie. Ces lois sont des lois parmi celles de la république. L’important donc, c’est de les respecter, de s’y soumettre volontairement, l’important c’est d’avoir l’amour pour la drosse publique. Ce sont là les chefs du bien être Soria! Car enfin nous ne réussirons jamais associer une éducation civique, batture une civilisation digne de ce pays que le jour ou la chose publique, sera le problème de tous, de chacun & que l’on cessera enfin de dire, quant au reste «ce n’est pas mon problème». L’architecture á la ville n’est pas aujourd’hui nécessairement urbaines. une qualité possible d’urbanité ne pourrais elle plus provenir que d’un heureux supplément architectural et réglementaire ? Suite aux grands changements que connaît notre paye a dominance économique sociale et politique ont entraînés et transformer rapidement l’image de nos villes. Ainsi, nous proposons uploads/Geographie/ la-reglementation-dans-les-lotissements-en-algerie.pdf