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LE BAIL COMMERCIAL PLAN : 1. Bail commercial versus contrats à usage profession

LE BAIL COMMERCIAL PLAN : 1. Bail commercial versus contrats à usage professionnel ou d’habitation 2. Champs d’application  Qui sont soumis au statut du bail commercial ?  Qui sont exclus du statut du bail commercial ? 3. Conditions de validité du bail commercial :  Contrat de bail écrit  Etat descriptif  Durée  Pas de porte  Loyer  Charges locatives  Révision du loyer 4. Avantages du bail commercial  Renouvellement du droit du bail 5. Indemnité en cas de résiliation  Composantes de l’indemnité  Limites de l’indemnité d’éviction  Cas de perte de l’indemnisation 6. Les droits du locataire  Droit au retour  Droit à la sous-location o La valeur de la sous-location o Les engagements du sous-locataire o L’opposabilité de la sous-location o Les notions relatives à la sous-location  Droit à la cession du bail commercial o L’opposabilité de la cession o Le droit de préemption du bailleur 7. Les droits du bailleur  Reprise des lieux abandonnés ou fermés  Possibilité de régularisation de la situation par le locataire 8. Procédure de résolution du bail  Clause résolutoire  Délai La Loi n° 49-16 relative aux baux d’immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal, publiée au Bulletin officiel n° 6490 du 11 août 2016, est entrée en vigueur le 11 février 2017. Le bail commercial à la lumière de la loi n° 49-16 1. Le bail commercial, c’est quoi ? Il s’agit d’un contrat de location écrit accompagné d’un état descriptif des lieux loués qui unit le propriétaire d’un local et un locataire qui l’occupe dans le cadre d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Le bail commercial est régi au Maroc par la loi 49-16 entrée en vigueur le 11 février 2017 relative aux baux des immeubles ou des locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal. Cette loi a abrogé et compléter les dispositions du Dahir du 22 mai 1954 (19 ramadan 1373) relatif à la prorogation des baux d’immeubles à usage commercial, industriel ou artisanal et publié au bulletin officiel le 10 juin 1955. 2. Le champ d’application de la loi sur le bail commercial : Les baux assujettis au statut des baux commerciaux – la loi sur le bail commercial ne s’applique que sur : a) les baux d’immeubles ou des locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité, que ce fonds appartienne à un commerçant, à un artisan ou à un industriel. b) Les baux d’immeubles ou des locaux accessoires dépendant du local dans lequel est exploité le fonds de commerce. c) Les baux portant sur des terrains nus sur lesquels ont été édifiées, avant ou après la conclusion du bail, des constructions pour l’exploitation d’un fonds de commerce sous réserve d’un accord écrit du propriétaire. d) Les baux des immeubles ou des locaux à usage commercial, industriel ou artisanal relevant du domaine privé de l’Etat, des collectivités territoriales ou des établissements publics. Ainsi l’article premier II ajoute une extension au champ d’application de la loi, il s’agit principalement des baux d’immeubles ou de locaux des établissements d’enseignement privé, des coopératives exerçant une activité commerciale, des cliniques et établissements similaires, des laboratoires d’analyses de biologie médicales et les cabinets de radiologie. Les exceptions – l’article 2 de la loi 49-16 précise les baux non assujettis au statut des baux commerciaux. , il s’agit principalement des : a) Baux d’immeubles et des locaux appartenant domaine privé de l’État, aux collectivités territoriales ou aux établissements publics, quand ces biens sont affectés à l’intérêt général ; Baux de locaux entrant dans le cadre des Habous, les baux emphytéotiques et les contrats de crédit-bail ; b) Baux résultant d’une décision judiciaire ; c) Baux des locaux situés dans des centres commerciaux gérés sous une seule enseigne ; d) Baux situés dans les espaces réservés à l’accueil de projets d’entreprises exerçant leurs activités dans les secteurs de l’industrie et les technologies de l’information et qui sont réalisés par l’Etat, les collectivités territoriales, les établissements publics ou les entreprises détenues en totalité ou en majorité par l’État ou une personne de droit public. A noter que les baux exclus du champ d’application de la loi n° 49-16 restent soumis aux dispositions des articles 627 à 699 du Dahir du 12 août 1913 formant Code des Obligations et des Contrats (DOC), sauf existence de dispositions particulières (comme c’est le cas notamment pour les contrats de crédit-bail) ou de stipulations contraires. 3. Quelles sont les conditions de validité du bail commercial ? Un contrat de bail écrit : La nouvelle loi impose non seulement la mise en place d’un contrat de bail écrit ayant date certaine, mais aussi l’obligation de réaliser un état descriptif des lieux loués au moment de la prise de possession et qui aura la valeur de preuve entre les parties. Toutefois, selon la jurisprudence, la preuve du non-paiement d’un loyer dont le montant dépasse 10 milles dirhams ne peut être prouvée par les témoins, les obligations et les droits des parties doivent être rédigés soit par un acte authentique ou sous seing-privé (arrêt de la cour de cassation n°5/2 rendu le 02/01/2020). Quid des baux verbaux ? La loi a supprimé les baux verbaux qui étaient admis sous l’ancien régime. Toutefois, le législateur a prévu que les baux commerciaux qui ne sont pas consignés par écrit restent régis par cette Loi et que les parties peuvent convenir à tout moment de conclure un contrat conforme à la loi n° 49-16, le locataire a intérêt à opter pour un contrat écrit, car le respect de cette exigence est déterminant pour enclencher certaines procédures et obtenir certaines indemnités. Etat descriptif des lieux – l’article 3 de la loi n° 49-16 impose, lors de la remise du bail, l’établissement d’un état descriptif des lieux afin de servir de preuve entre les parties. Le loyer et les charges locatives : Le loyer du bail commercial ainsi que toute les charges sont fixés par entente des parties, sauf stipulation contraire par le contrat. La révision du loyer : Selon l’article 5 de la loi 49-16, la révision des loyers est soumise aux dispositions de la loi n° 07-03 relative à la révision du montant du loyer. Conformément à l’article 1 de cette loi, les parties peuvent se mettre d’accord sur la révision du loyer et de ses conditions et le pourcentage d’augmentation ou de baisse du loyer. Quand peut-on demander la révision du loyer ? L’article 2 de la loi 07-03 précise que la durée est de 3 ans à partir la date de conclusion du contrat de bail ou de la dernière révision judiciaire ou conventionnelle. Ainsi, il a été jugé nulle est sans effet la révision d’un contrat de bail qui n’a pas respecter les dispositions de la loi 07-03 quant au montant de l’augmentation ou à la durée de révision (arrêt de la cour d’appel de commerce de casa n° 4978 rendu le 10/10/2017 dossier n° 2043/8206/2017). Le droit au bail – le droit de bail s’acquiert après deux ans d’occupation sauf en cas de versement d’un pas-de-porte, constaté par écrit dans le contrat de bail ou dans un acte séparé (article 4 de la loi n° 49-16). Le pas de porte, c’est quoi ? Il s’agit du montant consigné entre les parties et payé par le locataire en contrepartie du droit au bail et, qui constituera, en principe, le minimum à payer au locataire en cas d’éviction. 4. Quels sont les avantages du bail commercial ? Le bail commercial présente certains avantages pour le locataire, en particulier le droit au renouvellement de son bail, Le droit au retour, le droit du locataire de sous-louer ou céder son bail et le droit de préemption du bailleur. Le renouvellement du bail : Les règles relatives au renouvellement du bail commercial prévues par l’article 6 et suivant de la loi 49-16 relative aux baux des immeubles ou des locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal constituent la matière la plus caractéristique de régime dérogatoire du droit commun relatif aux baux commerciaux. Le droit de renouvellement au bénéfice du locataire, pourquoi ? Le législateur marocain a institué ce droit de renouvellement au bénéfice du locataire afin de le protéger contre des évictions abusives qui constitueraient la source de déstabilisation du fonds de commerce qu’il exploite et qu’il a pu constituer. Selon l’article 80 du code de commerce, le droit au bail constitue l’un des éléments essentiels du fonds de commerce nécessaires à son exploitation, l’on comprend aisément que le législateur soit animé par un souci de trouver un équilibre entre, d’une part, le droit à la propriété des murs appartenant au bailleur aboutissant logiquement à un droit de reprise de locaux et, d’autres par, le droit du locataire commerçant de se maintenir dans le local dans lequel il a , lui-même, constitué un fonds de commerce dont la valorisation pourra s’avérer plus importante que celles des murs. Qui peut demander le renouvellement du bail commercial ? Ce droit uploads/Geographie/ le-bail-commercial-1638727214.pdf