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1 ASSEMBLEE NATIONALE Loi n°2015-037 sur le régime juridique des baux commercia

1 ASSEMBLEE NATIONALE Loi n°2015-037 sur le régime juridique des baux commerciaux EXPOSE DES MOTIFS Longtemps, le statut des baux commerciaux à Madagascar était régi par l’Ordonnance n°60-050 du 22 juin 1960 relative aux rapports entre bailleurs et locataires. Toutefois, il a été constaté que cette Ordonnance offre un régime plus protecteur des droits du preneur à certains niveaux notamment sur le droit au renouvellement du bail, le concept du bail commercial était devenu même une nouvelle forme de « droit de propriété ». Cependant, avec la prolifération « du secteur informel » des activités commerciales, une refonte du régime juridique des baux commerciaux s’avère nécessaire. Cette réforme contribue à adapter les dispositions législatives au développement du contexte et des besoins de l’économie actuelle notamment la sécurité des relations entre bailleurs et preneurs et la restauration d’une équité dans les rapports entre eux, le développement et la pérennité des investissements réalisés par les preneurs, le développement de l’immobilier commercial et de bureau, la réduction du secteur informel, voire l’attractivité de Madagascar pour les investisseurs extérieurs. Ainsi, avec l’appui et la coopération du Service de Coopération et d’action culturelle de l’Ambassade de France, le Ministère de la Justice et la Commission de Réforme du Droit des Affaires ont apprécié l’opportunité de cette réforme depuis 2008. L’élaboration de la présente loi a été faite d’une manière participative incluant les entités publiques et privées, les enseignants de l’Université…au niveau de ladite Commission. Cette présente loi s’inspire de certaines dispositions du texte de l’Organisation pour l’Harmonisation du Droit des Affaires en Afrique (OHADA). Par ailleurs, certaines dispositions de l’Ordonnance de 1960 ont été reprises. La loi contient cinquante et un (51) articles répartis en dix (10) chapitres pour assurer une ossature du texte bien détaillée : - Le Chapitre premier intitulé « Champ d’application » (art.1er à 3) comprend trois (03) articles : pour répondre au contexte actuel, le terme « terrain nu » de l’Ordonnance de 1960 a été retenu parce que le cas d’un terrain nu 2 accessoire à un immeuble à usage commercial, industriel, artisanal ou professionnel est toujours envisageable même si les deux propriétés appartiennent à deux personnes distinctes. L’article 3 admet la soumission conventionnelle du bail entre les parties au régime juridique de la présente à moins qu’il ne soit régi par un régime impératif ; - Le Chapitre II sur la « Conclusion et la durée du bail » (art.4 à 6) : La notion de fonds de commerce n’apparait plus dans cette nouvelle loi car elle est sujette à plusieurs conditions : existence d’une clientèle, d’une enseigne,… ainsi donc, c’est l’affectation du lieu à un usage commercial qui a été retenue. Comme dans tout contrat, la liberté est laissée aux parties dans la fixation de la durée du bail (art.5). Toutefois, la durée des baux successifs ne doit pas dépasser deux années car ils sont de courte durée (art.6) ; - Le Chapitre III intitulé « Obligations du bailleur » (art.7 à 13) énumère les différentes obligations auxquelles le bailleur est assujetti durant la durée du contrat de bail commercial : l’une des innovations apportée par la présente loi est celle inhérente aux grosses réparations lesquelles incombent au bailleur et durant lesquelles le montant du loyer est alors diminué en proportion du temps et de l'usage pendant lequel le preneur a été privé partiellement de l'usage des locaux (art.8). Le sort du bail en cas de décès de l’une des parties est également prévu à l’article 13 de la présente loi ; - Le Chapitre IV dénommé « Obligations du preneur » (art.14 à 22). Corollairement aux obligations du bailleur, le locataire est tenu aux réparations d’entretien locatif, outre le paiement du loyer. La présente loi a ouvert la possibilité pour le preneur d’effectuer un changement d’activité ou de compléter à son activité principale des activités connexes nécessaires à un meilleur exercice de celle-ci sous réserve des dispositions de l’article 16 et suivant de la présente loi. Le principe relatif à la révision de loyer a été repris. En cas de désaccord dans la fixation de cette révision de loyer, le Président du Tribunal de Commerce dispose la faculté de recourir à un expert pour rechercher les éléments d’appréciation permettant de fixer les conditions du nouveau bail. Le présent texte définit le « pas-de-porte » en son article 22 et apporte des éléments de référence quant à la fixation de sa valeur ; - Le Chapitre V ayant pour titre la « Cession – Sous- location » (art.23 à 28). Pour répondre à un souci de liberté dans la gestion des activités commerciales, la présente loi sanctionne par la nullité les clauses contractuelles tendant à interdire au locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise. Toutefois, certaines formalités sont requises à cet égard « la signification par acte extrajudiciaire au bailleur » (art.23 et suivants) ; - Le Chapitre VI comprennent trois (03) articles (29 à 31) et prévoit les « Conditions et formes du renouvellement » ; - Le Chapitre VII concerne le « Refus de renouvellement au bail » (art. 32 à 40) : c’est en effet l’octroi de l’indemnité d’éviction qui se traduit par la 3 réparation du dommage subi par le preneur à cause de la rupture de l’exploitation du fonds de commerce. A défaut d’accord sur le montant de l’indemnité entre les deux parties, celle-ci est fixée par le Tribunal de commerce. A cet effet, la valeur de l’indemnité d’éviction tiendra compte de celle du fonds de commerce augmentée des frais accessoires tels que ceux de déménagement et de réinstallation et, ceux relatifs à la mutation à payer pour un fonds de même valeur. Et lorsque le fonds est transférable et qu’il n’y ait pas perte de clientèle, la valeur de l’indemnité doit être limitée à la seule valeur du droit au bail. Toutefois, le juge peut recourir et faire appel à un expert ; - Le Chapitre VIII sur la « Résiliation du bail » (art.41 à 45). Le bail commercial peut être résilié en cas de stipulation des clauses contractuelles, en cas de non-paiement des loyers par le preneur sous réserve de l’application des dispositions relatives à la mise en demeure ou encore en cas de mauvaise foi du locataire lui-même ; - Le Chapitre IX sur les « Dispositions d’ordre public » prévoit le caractère d’ordre public des dispositions des articles 1, 2, 4, 9, 12, 13, 21, 22, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 37, 43 et 45 ; - Le Chapitre X relatives aux « Dispositions diverses » prévoit des dispositions transitoires à l’application de la présente loi pour les baux commerciaux renouvelés ou conclus antérieurement à la présente loi et les litiges relatifs aux baux commerciaux en instance avant l’entrée en vigueur de la présente loi sauf convention expresse entre les parties d’appliquer les dispositions de la présente loi. Tel est l’objet de la présente loi. 4 ASSEMBLEE NATIONALE Loi n°2015-037 sur le régime juridique des baux commerciaux L’Assemblée nationale a adopté en sa séance du 08 décembre 2015, la loi dont la teneur suit CHAPITRE PREMIER CHAMP D’APPLICATION Article premier- Les dispositions de la présente loi sont applicables, à tous les baux portant sur des immeubles rentrant dans les catégories suivantes : 1. locaux ou immeubles à usage commercial, industriel, artisanal ou professionnel ; 2. immeubles bâtis, locaux ou terrains nus souscrits par les dirigeants des établissements d'enseignement ; 3. immeubles bâtis ou des locaux dans lesquels est exercée une profession libérale ; 4. terrains nus ou locaux accessoires d'un local ou d'un immeuble à usage commercial, industriel, artisanal ou professionnel : - lorsque ces terrains nus ou locaux, principaux et accessoires, appartiennent à un même propriétaire ; - lorsque ces terrains nus ou locaux, principaux et accessoires, appartiennent à des propriétaires différents et, que la location du terrain nu ou local accessoire ait été faite en vue de l'utilisation jointe que leur destinait le preneur, et que cette destination ait été consentie par le bailleur accessoire au moment de la conclusion du bail ; 5. terrains nus sur lesquels ont été édifiées, avant ou après la conclusion du bail, des constructions à usage industriel, commercial, artisanal ou professionnel, si ces constructions ont été élevées ou exploitées avec le consentement du propriétaire. 5 Le consentement du propriétaire s’analyse comme un consentement exprès ou pouvant se déduire clairement de circonstances de fait objectives. Art.2.- Les dispositions de la présente loi sont également applicables aux personnes morales de droit public à caractère industriel ou commercial, et aux sociétés à participation publique, qu'elles agissent en qualité de bailleur ou de preneur. La présente loi ne s’applique pas : 1. aux autorisations d'occupation précaire accordées par l'administration sur un immeuble acquis par elle à la suite d'une déclaration d'utilité publique ; 2. aux permis de stationnement, permissions de voirie et autres autorisations accordées par l'administration à une personne physique ou morale pour occuper, de manière permanente ou temporaire, le sol de uploads/Geographie/ loi-n-2015-037-baux-commerciaux.pdf