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Évaluation immobilière résidentielle Mario Laroche 1ere edition 2011 Évaluation

Évaluation immobilière résidentielle Mario Laroche 1ere edition 2011 Évaluation immobilière résidentielle Mario Laroche 1ere edition 20 Mario Laroche 2e édition 2011 Consortium des cégeps offrant le programme Courtier immobilier résidentiel ۩ Cégep André-Laurendeau ۩ Cégep de Granby – Haute-Yamaska ۩ Cégep de l’Outaouais ۩ Cégep régional de Lanaudière ۩ Cégep de Matane – Groupe Collegia ۩ Cégep de Saint-Hyacinthe ۩ Cégep de Saint-Jérôme ۩ Cégep Sorel-Tracy ۩ Cégep de Trois-Rivières ۩ Collège Champlain Saint-Lambert ۩ Collège de Montmorency ۩ Collège Édouard-Montpetit ۩ Collège de Maisonneuve ۩ Collège de Valleyfield ۩ Collège François-Xavier Garneau ۩ Cégep John Abbott ۩ Séminaire de Sherbrooke ۩ Cégep de Drummonville ۩ Cégep Saint-Jean-sur-Richelieu ۩ Cégep de Chicoutimi - Humanis Dans cet ouvrage, le masculin est utilisé comme représentant des deux sexes, sans discrimination à l’égard des hommes et des femmes, et dans le seul but d’alléger le texte. TOUS DROITS RÉSERVÉS. Toute reproduction, en tout ou en partie, sous quelque forme et par quelque procédé que ce soit, est interdite sans l’autorisation écrite préalable du Consortium des cégeps offrant le programme Courtier immobilier résidentiel. Avant-propos Page 3 Avant-propos Le 1er mai 2010, la Loi 73 et ses règlements entraient en vigueur. Cette loi vise à remplacer la Loi sur le courtage immobilier afin d’apporter une réforme de l’encadrement du courtage immobilier au Québec. Elle amène plusieurs changements. Elle remplace, à cet effet, l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (ACAIQ) par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), dont la mission exclusive est la protection du public. Cet organisme est également substitué au Fonds d’indemnisation du courtage immobilier dont il acquiert les droits et assume les obligations. La loi remplace la notion de certificat par celle de permis. Elle prévoit également que seule une personne physique peut être titulaire d’un permis de courtier immobilier ou hypothécaire et prévoit qu’une personne ou une société peut être titulaire d’un permis d’agence immobilière ou hypothécaire. La loi prévoit des règles sur l’encadrement du courtage en prêt garanti par hypothèque immobilière; elle abroge, en conséquence, les dispositions relatives au courtier hypothécaire dans la Loi sur la distribution de produits et services financiers. Afin d’obtenir son permis, une personne n’a plus l’obligation de faire une attestation d’études collégiales dans le domaine de l’immobilier avant de se présenter à l’examen de certification. Elle pourrait, si elle répond à certaines conditions, se présenter directement à l’examen de l’OACIQ. Cependant, d’un commun avis, il est recommandé de réussir les cours des programmes offerts par les différentes maisons d’enseignement afin d’augmenter, de façon substantielle, l’accès à la profession. Les nouveaux examens sont développés selon l’approche par compétences. Ce ne sont plus des examens à choix de réponses ou examens objectifs. Les nouveaux examens demandent d’intégrer les différentes compétences en résolvant des cas. La préparation à ce type d’examen est fort importante. Par le passé, les programmes « AÉC en Agent immobilier, 902.56 » et « AÉC en Courtier immobilier, 902.57 » étaient offerts par toutes les maisons d’enseignement au Québec. Peu importe la maison d’enseignement choisie, le même programme était offert. Avant-propos Page 4 Ce n’est plus le cas depuis l’entrée en vigueur de la nouvelle loi, si ce n’est pour les vingt maisons d’enseignement membres du Consortium des cégeps offrant le programme Courtier immobilier résidentiel. Ces vingt cégeps offrent le même programme composé de sept compétences, onze cours et qui est d’une durée de 570 heures. Vous retrouvez la liste des membres dans cette publication. Le programme actuel « AÉC en Courtage immobilier résidentiel » prépare les étudiants à l’examen de certification en courtage immobilier résidentiel. Deux autres programmes sont aussi offerts soit : « l’AÉC en Courtage hypothécaire » et « l’AÉC en Courtage immobilier commercial ». Ces derniers préparent les personnes qui voudraient devenir courtiers hypothécaires ou œuvrer dans le domaine du courtage immobilier commercial. Une même personne pourrait prendre la décision de faire des affaires dans ces trois domaines. En conséquence, elle devra réussir trois examens différents et maintenir, moyennant des coûts annuels, les trois permis. Le Consortium, par l’entremise de ses ressources enseignantes expérimentées, a élaboré onze manuels du participant. Un manuel par cours composant l’AÉC en Courier immobilier résidentiel. Nous espérons que ces manuels vous aideront dans vos apprentissages et vous permettront d’apprécier toutes les facettes de ce futur métier que vous avez choisi : courtier immobilier résidentiel. Bonne lecture Remerciements La rédaction d’un manuel destiné aux futurs professionnels de l’immobilier serait très difficile sans l’apport de personnes autres que le rédacteur lui-même. Nous tenons à remercier : ۩ Madame Marie-Claude Dugas et Madame Suzanne Fournier, agentes de bureau, Cégep de Matane qui ont effectué la révision linguistique et réalisé la mise en page. ۩ Monsieur Jacques Sylvain qui a fait la révision du contenu du livre. ۩ Les nombreux étudiants qui, grâce à leurs remarques judicieuses au fil des ans, ont permis de mieux cibler les éléments de contenu difficiles à assimiler et de trouver une approche, un angle, qui permettent une meilleure compréhension. Christine Demers Coordonnatrice à la rédaction des manuels du participant Conseillère à la formation Groupe Collegia – Cégep de Matane et Ève Boucher Coordonnatrice à la révision Conseillère au développement Groupe Collegia – Cégep de Matane Table des matières Avant-propos ........................................................................................................................................... 3 Remerciements ........................................................................................................................................ 5 Table des matières ................................................................................................................................... 6 Évaluations immobilière résidentielle ...................................................................................................... 9 CHAPITRE 1 : Contexte de la valeur marchande d’un immeuble ............................................................. 12 Mise en situation ................................................................................................................................... 12 Définition de l’évaluation ...................................................................................................................... 13 Valeur .................................................................................................................................................... 14 Mais quelle est la nature de la valeur? ................................................................................................... 14 Quelle méthode est à même d'évaluer, c'est-à-dire de « capturer » efficacement et utilement la valeur d'un actif immobilier? ............................................................................................................................ 15 Facteurs déterminants de la valeur ........................................................................................................ 16 Éléments de la valeur ............................................................................................................................. 18 Principes fondamentaux de la valeur foncière ....................................................................................... 19 Processus d’évaluation .......................................................................................................................... 25 Qu’est-ce qu’un processus d’évaluation? ............................................................................................... 25 Mais où peut-on se procurer ces données? ............................................................................................ 32 Les données réservées aux courtiers ...................................................................................................... 32 Les autres sources de données ............................................................................................................... 33 Identification et définition de l’évaluation municipale ........................................................................... 37 Qu'est-ce qu'un rôle d'évaluation foncière?........................................................................................... 38 Comment établit-on la valeur réelle? ..................................................................................................... 38 Qu’est-ce que l’organisme municipal responsable de l’évaluation (OMRÉ)? .......................................... 38 Qu’est-ce que l’équilibration d’un rôle d’évaluation? ............................................................................ 38 Qu’est-ce que la valeur réelle ou marchande ......................................................................................... 38 À quelle date est déterminée la valeur? ................................................................................................. 39 Où peut-on s’informer sur la valeur d’une propriété? ............................................................................ 41 Compte de taxe scolaire ......................................................................................................................... 41 À quoi sert la taxe scolaire? ................................................................................................................... 42 Qu’est-ce que la valeur uniformisée? ..................................................................................................... 42 Utilisation de la proportion médiane et du facteur comparatif .............................................................. 45 Répertoire .............................................................................................................................................. 46 CHAPITRE 2 : Méthode de parité ............................................................................................................ 50 Définition ............................................................................................................................................... 50 Qu’est-ce qu’un redressement en évaluation? ....................................................................................... 52 Processus d’application des redressements ........................................................................................... 53 Mais qu’est-ce que la valeur contributive? ............................................................................................ 64 Mais qu’est-ce que la valeur contributive substitue. .............................................................................. 74 Mais comment fait-on pour identifier la valeur finale? ........................................................................ 105 Les bâtiments dits plex « Duplex, triplex et quadruplex » .................................................................... 115 Définition ............................................................................................................................................. 115 Qu’est-ce qu’un multiplicateur de revenu brut (MRB)? ........................................................................ 116 Qu’est-ce que le revenu brut? .............................................................................................................. 116 Qu’est-ce qu’un multiplicateur de revenu net (MRN)? ......................................................................... 117 Qu’est-ce que le revenu net? ............................................................................................................... 117 Qu’est-ce que le prix redressé au pi²? .................................................................................................. 119 Qu’est-ce que le prix redressé au logement? ....................................................................................... 120 Qu’est-ce que le prix redressé à la pièce? ............................................................................................ 121 Mais quel est le meilleur indicateur de la valeur marchande? ............................................................. 122 CHAPITRE 3 : Méthode du coût de remplacement ............................................................................... 125 Méthode du coût ............................................................................................................................ 125 Définition .......................................................................................................................................... 125 Mais comment détermine-t-on la valeur du terrain? ........................................................................... 126 Mais qu’est-ce que la méthode de soustraction (Moyen de preuve indirecte)? ................................... 127 Mais qu’est-ce que la méthode du revenu résiduel (Moyen de preuve indirecte)? .............................. 127 Mais qu’est-ce que la méthode du lotissement (Moyen de preuve indirecte)? .................................... 128 Mais qu’est-ce que la méthode de rentabilité (Moyen de preuve indirecte)? ...................................... 132 Mais qu’est-ce que la méthode de parité (Moyen de preuve directe)? ................................................ 132 Choix de la méthode d’évaluation du terrain : ..................................................................................... 133 Les redressements possibles de la méthode de parité ......................................................................... 133 Mais d’où provient le pourcentage de redressement pour la localisation et les autres caractéristiques de terrain? ................................................................................................................................................ 136 Quelle est l’appréciation, en termes de %, que fait l’acheteur pour un terrain résidentiel de coin de rue? ............................................................................................................................................................ 137 Quelle est la valeur contributive d’une localisation de terrain sans voisin arrière? .............................. 137 Mais comment détermine-t-on la valeur à neuf selon la méthode du coût? ........................................ 139 Mais qu’est-ce que le coût de remplacement? ..................................................................................... 139 Mais qu’est-ce que le coût de reproduction? ....................................................................................... 139 Comment obtient-on les différents coûts de construction? ................................................................. 139 Mais qu’arrive-t-il lorsque la maison prend de l’âge?........................................................................... 151 Mais qu’est-ce que le coût déprécié? ................................................................................................... 151 Est-ce que tout se déprécie? ................................................................................................................ 151 Mais qu’est-ce que la dépréciation? .................................................................................................... 151 Comment détermine-ton la dépréciation? ........................................................................................... 152 Comment calcule-t-on la détérioration physique? ............................................................................... 154 CHAPITRE 4 : Méthode de la valeur économique ................................................................................. 169 Est-ce que l’actualisation est un synonyme uploads/Geographie/ mario-laroche-221-008-ma-a-valuation-immobilia-re-racsidentielle-2011.pdf