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Analyse économique de l’impact d’une désignation patrimoniale du Quartier-du-mu

Analyse économique de l’impact d’une désignation patrimoniale du Quartier-du-musée sur la ville de Gatineau et la porte d’entrée de la Capitale Rapport préfinal 28 septembre 2017 Cette page est volontairement laissée blanche Rapport préfinal | 3 Septembre 2017 Le Quartier-du-musée, une localisation stratégique pour le redéveloppement de l’entrée de la Capitale Sommaire Comprendre / Réinventer / Conquérir • info@aviseo.ca • www.aviseo.ca Février 2017 Comprendre / Réinventer / Conquérir • info@aviseo.ca • www.aviseo.ca Septembre 2017 25% 14% 16% 41% 11% 27% 50% Commercial Mixte Superficie Unifamilial Plex/Walk-up Institutionnel 4% 7% Immeubles 5% Le Quartier-du- musée est situé dans un lieu stratégique, en face du Musée canadien de l’histoire, à la fois à l’entrée de Gatineau et d’Ottawa Le Quartier-du-musée à Gatineau fait actuellement l’objet d’une demande de désignation patrimoniale. Le mandat confié à Aviseo par Essor Centre-ville vise à réaliser une analyse des impacts économiques d’une citation patrimoniale de l’ensemble du secteur 60% 31% 9% Une personne Deux personnes Trois personnes et + 14% 49% 17% 20% Séparé, divorcé ou veuf Union libre Marié Jamais marié 13% 38% 26% 18% 65 et + 5% 25-44 45-64 0-14 15-24 54 912.$ revenu total médian des ménages 1,5 personne en moyenne par ménage 15% 21% 21% 16% 10% 17% Moins de 20k 40k-60k 60k-80k 80k-100k 20k-40k 100k et + Le Quartier-du- musée est une composante du centre-ville de Gatineau ‒ Le quartier est à prédominance résidentielle, mais moins qu’à la grandeur de la ville (75 % contre 85 %). ‒ Il est à proximité du cœur commercial de Hull et des grands lieux d’emplois, notamment du gouvernement fédéral. ‒ Une population jeune composée principalement de ménages seuls caractérise le quartier. ‒ À l’instar de l’ensemble de Gatineau, le Quartier-du-musée se densifie naturellement, les appartements de cinq étages et plus ayant gagné près de 10 % entre 2011 et 2016 pour atteindre la moitié des habitations. ‒ Il a contribué à ce que les mises en chantier multifamiliales gagnent de plus en plus de marchés durant la dernière décennie. Répartition des habitants Répartition des ménages Répartition des usages des immeubles Répartition des ménages selon le revenu total Rapport préfinal | 4 Septembre 2017 Des projets envisagés aux forts impacts économiques et qui répondent à la demande Sommaire Comprendre / Réinventer / Conquérir • info@aviseo.ca • www.aviseo.ca Février 2017 Comprendre / Réinventer / Conquérir • info@aviseo.ca • www.aviseo.ca Septembre 2017 905 logements 465 chambres d’hôtel 12 500 m2 d’espace commercial 1 500 résidents de plus 520 millions $ en investissements Trois principaux projets s’intéressent à cette localisation stratégique L’arrivée de 905 nouveaux ménages sur l’Île de Hull créera un effet de halo sur le secteur commercial 7,4 millions $ en dépenses alimentaires 4,2 millions $ en achat de biens durables Des investissements immobiliers qui contribueront à l’économie 322 M$ en valeur ajoutée 3 947 emplois supportés 67 M$ en revenus pour le gouvernement du Québec Il y a une forte pertinence économique pour les projets annoncés ‒ Le marché immobilier a la capacité d’absorber quelque 900 logements de plus, soit un peu plus de 2 % de la demande des 15 prochaines années. ‒ Une part des copropriétés envisagées cible un marché de niche actuellement absent à Gatineau et seulement offert à Ottawa. ‒ L’offre en milieu urbain répondra à la demande des jeunes ménages. 38 799 42 704 15 337 27 366 Résiduel Projets Quartier- du-musée 905 Projets RMR connus Gatineau 3 000 Ottawa Total - Multifamilial 2,1% Les projets permettraient d’optimiser les espaces du centre- ville Cela, en conformité avec les objectifs de la Ville. Le Quartier-du- musée, à 16 logements à l’hectare, est très peu dense, s’apparentant même à des secteurs périphériques de Gatineau Plus de la moitié des superficies terrain n’a aucune valeur patrimoniale 38% 34% Forte à exceptionnelle 13% Immeubles 31% 31% 53% Aucune Faible à moyenne Superficie Prévision des mises en chantier multifamiliales 2017-2031 Recension des valeurs patrimoniales Rapport préfinal | 5 Septembre 2017 Une citation patrimoniale de l’ensemble du quartier aux effets indésirables Sommaire Comprendre / Réinventer / Conquérir • info@aviseo.ca • www.aviseo.ca Février 2017 Comprendre / Réinventer / Conquérir • info@aviseo.ca • www.aviseo.ca Septembre 2017 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026 65 60 55 0 70 85 981 68 703 54 912 Gatineau Quartier- du-musée -20% Ottawa La citation patrimoniale pourrait empêcher une opportunité touristique qui attirerait un bon nombre de touristes à Gatineau L’hétérogénéité dans le cadre bâti dans le Quartier- du-musée limite les avantages de la citation ‒ Les valeurs patrimoniales varient beaucoup d’un immeuble à l’autre dans le quartier, près du tiers n’en ayant même aucune. ‒ Un immeuble sans valeur patrimoniale dans un site désigné se trouve isolé, avec un usage limité et sans possibilité de redéveloppement. La citation patrimoniale pourrait constituer une mesure régressive sur plusieurs aspects Les rénovations patrimoniales créent un surcoût qui peut se situer entre 50 % et 350 % par rapport à des travaux standards. Dans le Quartier-du-musée, la population pourrait difficilement assumer ce coût supplémentaire, puisqu’elle dispose de peu de moyens financiers Revenu total médian des ménages En termes de politiques publiques, il serait préférable d’opter pour des mesures ciblées ‒ Ceci, par opposition à une citation patrimoniale large de l’ensemble du Quartier-du-musée. ‒ Les valeurs patrimoniales seront mieux protégées car les ressources seront dédiées à des immeubles qui ont de réels besoins. ‒ Cela limitera les risques d’effets indésirables notamment d’un point de vue économique. 7,6 millions $ ‒ …le montant en taxes foncières auquel renoncerait annuellement la Ville advenant une citation patrimoniale. ‒ C’est 1,2 % des revenus totaux de la Ville et 5,5 % du Plan triennal d’immobilisations en 2017. ‒ Les revenus de taxes pourraient être affectés par une possible baisse de valeur pour les immeubles non patrimoniaux. ‒ Les projets envisagés ont des composantes hôtelières et un observatoire est aussi planifié. ‒ Ottawa attire quatre fois plus de touristes que tout l’Outaouais, des touristes qui ne traversent pas pour visiter le Quartier-du-musée. ‒ Seul le Musée canadien de l’histoire lui-même a une capacité d’attraction. ‒ Le positionnement d’un hôtel-boutique contribuerait à diversifier l’offre actuelle au centre-ville. Le marché hôtelier de Gatineau peut absorber les ajouts à l’offre et pourrait même prendre des parts de marché à sa voisine ontarienne Taux d’occupation des hôtels à Gatineau Prévisions C’est la localisation stratégique qui attire ces projets d’investissements. Leur nature ferait qu’en cas de contrainte de développement, les projets n’auraient tout simplement pas lieu à Gatineau Rapport préfinal | 6 Septembre 2017 Table des matières Page Mise en contexte…………………………………………………………………………………………………………………………………………………..….7 Portrait du Quartier-du-musée……………………………………………………………………………………………………………………………..…11 Emplacement et court historique……..………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………11 Portrait socio-économique………………………………………………………………………………………………………………………………………………..……………………………..15 Parc immobilier………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..26 Impacts d’une citation patrimoniale du site………………………………………………..…………………………………………………………..32 Le patrimoine et le Quartier-du-musée…………………………………………………………………………………………………………………………………………………….………32 Effets sur le marché immobilier………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..36 Plus de coûts, moins de revenus…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..….47 La perte d’une opportunité touristique…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….59 Les nuances à apporter quant aux bénéfices économiques des valeurs patrimoniales………….………………………………..72 Conclusion ………………………………………………………………………………………………………………………………….……………………..…..81 Annexes………………………………………………………………………………………………………………………………….…………………………….…83 Rapport préfinal | 7 Septembre 2017 Le Quartier-du-musée à Gatineau au centre de projets de redéveloppement et de décisions importantes pour son avenir Mise en contexte Le Quartier-du-musée, situé à Gatineau, fait actuellement l’objet d’une demande de désignation patrimoniale. Il s’agit d’un statut de protection que peut adopter la Ville en vertu de la Loi sur le patrimoine culturel. – Les deux catégories de biens immobiliers pouvant être citées par une municipalité sont l'immeuble patrimonial et le site patrimonial. – Pour être désigné comme un site patrimonial, le territoire doit être considéré comme une œuvre de l'homme ou une œuvre conjuguée de l'homme et de la nature. La zone doit avoir une valeur universelle exceptionnelle du point de vue historique, esthétique, ethnologique ou anthropologique. – Lorsqu'il s'agit d'un site patrimonial, il doit être compris dans une zone identifiée à son plan d'urbanisme comme zone à protéger. Pour obtenir la désignation patrimoniale, un bien doit donc posséder une valeur considérable pour la municipalité. Comme la désignation d’un site patrimonial fixe en quelque sorte le développement de la zone visée, elle peut avoir divers impacts, notamment de nature économique. À Gatineau, plusieurs acteurs s’inquiètent de cette approche pour le Quartier-du-musée, notamment le regroupement Essor Centre-ville. – Ce regroupement, dont la liste des membres figure en annexe, soutient qu’il serait plus judicieux de maintenir le statut quo, c’est à dire de procéder au cas par cas pour désigner certains immeubles patrimoniaux, plutôt que de donner la désignation patrimoniale à l’ensemble du Quartier-du-musée. – Essor Centre-ville souhaite donc obtenir une expertise économique portant sur l’impact d’une citation patrimoniale de l’ensemble du quartier. Sources : Ville de Gatineau, Analyse Aviseo Rapport préfinal | 8 Septembre 2017 Objectif de l’étude Mise en contexte Le présent mandat vise à réaliser une analyse des impacts économiques d’une citation patrimoniale de l’ensemble du Quartier-du-musée de la ville de Gatineau. La démarche suivante en quatre grandes étapes a permis d’atteindre cet objectif. Le rapport est structuré selon trois grandes sections qui suivent une mise en contexte et qui précèdent la conclusion Revue de la documentation et collecte de données Portrait économique du Quartier-du-musée Analyse des impacts Balisage et rédaction du rapport uploads/Geographie/ rapport-d-x27-aviseo-conseil-sur-l-x27-impact-de-la-designation-patrimoniale-du-quartier-du-musee.pdf