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Courrier du Savoir – N°04, Juin 2003, pp. 29-33 Université Mohamed Khider – Bis

Courrier du Savoir – N°04, Juin 2003, pp. 29-33 Université Mohamed Khider – Biskra, Algérie, 2003 LE COEFFICIENT D’OCCUPATION DU SOL COS ET LA PROMOTION DES TECHNIQUES MODERNES DE LA GESTION URBAINE -CAS DE LA VILLE D’ALGER- S. HATTAB & M. ZIANE Chargés de cours, chargés de recherches, Laboratoire de géographie et Aménagement du territoire, FSTGAT – USTHB. Bp: 32 El Alia, Bab Ezzouar, 16111- Alger, Algérie. RESUME Les systèmes traditionnels de contrôle de la densité, lors de l’établissement du Plan Directeur d’Aménagement et d’Urbanisme (PDAU) et le Plan d’Occupation du Sols (POS) dont la responsabilité communale s’exerce, imposent des innovations rapides et fondamentales des techniques modernes de gestion urbaine. Partie intégrante du POS, le coefficient d’occupation du sol (COS) représente une règle axiale pour les nouveaux outils d’urbanisme, il est donc l’élément de base du règlement d’urbanisme. L’objet de ce travail est la mise au point d’une méthode théorique et analytique du COS, qui met en évidence ses facteurs déterminants et sa relation avec les espaces fonctionnels de l’habitat. Ce travail s’intéresse surtout à l’équilibre entre la réglementation concernant le coefficient d’occupation du sol et son application. C’est une phase importante pour la poursuite des empreintes et des effets du COS dans la réalité, Le travail se termine par un modèle d’intégration informatisée qui met en reliefs ces relations et leurs interactions. Mots clés : Algérie – Alger–Densité–Coefficient d’occupation des sols COS-Droit de l’urbanisme-Techniques de gestion urbaine-Programme COS. 1. INTRODUCTION La notion de densité a toujours été centrale dans la pratique de la ville, elle joue un rôle important dans de nombreuses réglementations d’urbanisme, en particulier dans celles qui concernent les instruments d’aménagement et d’urbanisme. Parmi les règles d’urbanisme gouvernant l’espace urbain, le coefficient d’occupation du sol (COS) est un indicateur synthétique et révélateur de nombreuses caractéristiques urbaines qui lui sont corrélées. Il peut être utilisé pour la ville, le quartier, l’îlots ou l’immeuble et il prend en compte pour le calcul de surfaces plancher, les équipements, les espaces verts, la voirie, etc. Le COS donne des résultats plus précis que l’échelle de densité (Nbre.logt/ha) et influe sur la composition morphologique du tissu urbain, particulièrement les unités d’habitations, il détermine, de ce fait, le droit de construire. Le but de ce travail est de mettre en évidence le rôle du COS, élément essentiel de la «boite à outils de l’urbanisme opérationnel» dans la définition de l’intensité d’occupation du sol. 2. ASPECTS THEORIQUES Selon les droits d’urbanisme de plusieurs pays, le COS fixe la densité maximale de construction susceptible d'être édifiée sur un même terrain, il donne la Surface Hors Oeuvre Nette (SHON) constructible sur celui-ci. (m² constructibles hors œuvre nette = m² de terrain * COS) Des coefficients différents peuvent être fixés suivant la nature, la destination et les modalités de l'occupation ou de l'utilisation du sol, ce sont : • COS fixe quelque soit la destination des bâtiments. • COS alternatifs : Deux différents COS sont indiqués au POS. Le choix de l’un ou l’autre est lié à une condition supplémentaire (généralement, la superficie du terrain). • COS différenciés : lorsqu'ils sont différents suivant la destination des bâtiments (habitat, bureaux, commerce...). S. Hattab & al. 30 1.1 Le "COS" aux termes de la législation urbaine en Algérie. Aux termes de la législation urbaine en Algérie1 le coefficient d’occupation du sol définit la quantité minimale et maximale de construction autorisée exprimée en mètre carré de plancher hors œuvre ou en mètre cube de volume bâti. La densité maximale admise des constructions sur les parties urbanisées des communes, exprimée par le rapport entre la surface plancher hors œuvre nette et la surface de la parcelle (ou COS) est égal à 1. La surface de plancher hors œuvre nette d'une construction est exprimée par la surface de plancher hors œuvre brute, égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction déduite : • des surfaces de plancher hors œuvre des combles et des sous-sols non aménageables pour l'habitat ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial, • des surfaces de plancher hors œuvre des toitures- terrasses, de balcons, des loggias ainsi que des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée, • des surfaces de plancher hors œuvre des bâtiments ou des parties de bâtiments aménagés en vue de stationnement des véhicules, 1.2 Formulation Selon la législation urbaine et les instruments d’aménagement et d’urbanisme, les éléments de la surface bâtie sont liés directement par le coefficient d’occupation du sol. Les formules, les normes et les règles de calcul et d'application de la densité (COS), utilisés sont de la forme : SFR SB = E = CES , SP SA = K , SB SP = N , SFR SP = COS Il suffit de fixer deux de ces coefficients pour déduire les autres. Les relations qui les lient sont les suivantes : • La relation avec le COS : SA SB SFR + = ( ) K N SP SP K N SP SFR + = + = 1 . 1 Loi n° 90-29 du 1er décembre 1990 relative à l'aménagement et l'urbanisme. Algérie Décret exécutif n° 91-175 du 28 mai 1991 définissant les règles générales d’aménagement et d’urbanisme et de construction. Algérie Décret exécutif n° 91-178 du 28 mai 1991 fixant les procédures d’élaboration et d’approbation des plans d’occupation des sols ainsi que le contenu des documents y afférents. Algérie ( ) 1 . N NK SFR COS SFR + = Alors : NK N COS + =1 • La relation avec le CES(E) SFR SB CES= Puisque SP K N SP SFR . + = et N SP SB= SP K N SP N SP CES . + = ⇒ NK CES + =1 1 Alors : N COS CES= Le COSb (brut) est déterminé par la règle suivante : ( ) SF corrige COAI + COEQ + SF SFR corrige COSn = × × × COSn COS Où : S.B : Surface bâtie S.FR : Surface foncière résidentielle S.P : Surface plancher S.A : Surface libre accessoire SU : Surface voirie secondaire K : Coefficient d’espace libre accessoire COAI : Coefficient d’activités intégrées à l’habitat COEQ : Coefficient d’équipements N : Nombre de logement A partir du "C.O.S" on détermine les autres coefficients d’équipements et des activités intégrées à l’habitat (COEQ et COAI), puis on calcule le Nombre de Logements Utile (NLU). Le "COS" est proportionnellement lié aux différents espaces fonctionnels de l’habitat (espaces résidentiels, espaces réservés aux équipements, activités intégrées à l’habitat voiries) ; c’est à dire, si le "COS" augmente, le besoin en surface des espaces fonctionnels augmente aussi. La liaison entre la densité de construction "C.O.S" et les équipements n’est pas la seule à prendre en considération, il faut également tenir compte des autres règles de servitude et d’occupation des sols applicables à la zone : accès et Le coefficient d’occupation du sol COS et la promotion des techniques modernes de la gestion urbaine-cas de la ville d’Alger- 31 voiries, implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques, implantation des constructions par rapport aux limites séparatrices, implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété, hauteur des constructions,...etc. Avant 1990 le coefficient d’occupation des sols, dont les modalités de calcul ne sont données par aucun texte, prend la même appellation et les mêmes composantes et caractéristiques que celui du règlement d’urbanisme français. Par ailleurs, nous constatons que la terminologie employée avant 1989 dans le domaine de la densité urbaine, repose sur une idéologie socialiste. A partir de 1990 une nouvelle politique urbaine a été décidée et les choix revendiqués depuis l’indépendance, ont progressivement été abandonnés, notamment avec l’abrogation de la législation relative à l’aménagement et l’urbanisme et la loi portant orientations foncières 3. APPLICATION SUR LE PDAU D’ALGER La deuxième partie du plan directeur d’aménagement et d’urbanisme (PDAU d’Alger) intitulée “Règlement” tel que prévu dans la loi n° 90-29 et de son décret exécutif n° 91- 177 du 28 mai 1991, a divisé le territoire d’Alger en zones réglementaires, fondées sur la vocation typologique des tissus, ainsi : Découpage du territoire d’Alger en zones réglementaires (CES – COS) Vocation et caractéristique CES COS Habitat collectif existant à réhabiliter et à dé densifier 0.4 2 Habitat collectif projet sur des emprises occupées 0.5 2.5 Zone d’habitat a forte densité Habitat collectif projet sur des sites vierges 0.5 2.5 Villas de standing 0.2 0.6 Lotissements pavillonnaires, homogènes à préserver 0.4 1 Tissus pavillonnaires à densifier en surélévation 0.5 1.5 Habitat minimum à restructurer 0.5 1 Zone d’habitat A faible densité Terrains non urbanisés à lotir 0.5 1.5 de niveau supérieur à créer par rénovation 0.5 3 Existante ou à créer par évolution progressive 0.5 3 Créer par rénovation ou restructuration 1 6 Zones de centralité Créer sur des terrains non urbanisés 1 6 Zones tertiaire Des bureaux et de l’habitat sur des emprises non urbanisées ou occupées par des activités à transférer 0.5 3 Créer sur des emprises déjà occupées 0.5 1.5 Micro- zones d’activités uploads/Ingenierie_Lourd/ le-coefficient-doccupation-du-sol-cos-et.pdf