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291 Table des matières Sommaire ...............................................

291 Table des matières Sommaire .................................................................................................. 5 Sigles et abréviations ............................................................................... 7 Partie 1 Contexte et enjeux de la maintenance ...... 9 Chapitre 1 De la maintenance des bâtiments à la gestion technique .......................................... 11 1.1 Définitions ................................................................ 11 1.2 Enjeux de la gestion technique immobilière ......... 12 1.2.1 Enjeux économique ................................................... 12 1.2.2 Enjeux techniques ..................................................... 12 1.2.3 Enjeux sociaux .......................................................... 12 1.2.4 Enjeux juridiques et environnementaux .................... 13 1.3 Objectifs de la gestion technique immobilière ...... 13 1.4 Politique et stratégie ................................................ 14 1.5 Modes d’organisation et acteurs ............................ 15 Chapitre 2 Évaluation de l’état du bâtiment et planification des travaux ................................ 17 2.1 Connaissance du patrimoine .................................. 17 2.1.1 Site ............................................................................ 17 2.1.2 Données techniques ................................................... 17 2.2 Diagnostic ................................................................. 18 2.2.1 Suivi du site ............................................................... 18 2.2.2 Réalisation du diagnostic .......................................... 19 2.3 Planification GER ................................................... 21 2.4 Décisions stratégiques immobilières ...................... 21 Chapitre 3 Risques et obligations réglementaires ............. 25 3.1 Responsabilités des différents acteurs ................... 25 3.2 Risques bâtimentaires ............................................. 25 3.2.1 Conformité initiale .................................................... 26 3.2.2 Conformité en phase d’exploitation .......................... 26 3.2.2.1 Maintenance et vérifications techniques réglementaires ........................................................... 26 3.2.2.2 Suivi de la conformité ............................................... 27 3.2.2.3 Mise en conformité en cours d’exploitation .............. 27 3.3 Risques au cours des interventions de maintenance et travaux ................................................................. 28 3.4 Documents obligatoires ........................................... 28 3.4.1 Dossier d’interventions ultérieures sur ouvrage ........ 28 3.4.2 Dossier de maintenance des lieux de travail .............. 29 3.4.3 Dossier technique amiante ........................................ 29 3.4.4 Registres de sécurité .................................................. 29 3.4.5 Autres documents ...................................................... 30 3.4.5.1 Dossiers d’installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE) ....................................... 30 3.4.5.2 Dossiers de diagnostic technique et autres annexes .. 30 3.5 Place des différents documents dans la gestion technique de patrimoine immobilier ...................... 31 Chapitre 4 Optimisation des coûts ........................................ 33 4.1 Différents coûts ........................................................ 34 4.1.1 Coût global ................................................................ 34 4.1.2 Coût en phase d’exploitation ..................................... 35 4.2 Leviers d’action ....................................................... 36 La maintenance des bâtiments en fiches pratiques 292 Chapitre 5 Externalisation ...................................................... 37 5.1 Politique d’externalisation ...................................... 37 5.2 Différents modes d’externalisation ........................ 38 5.3 Analyse et expression des besoins .......................... 38 5.4 Analyse des offres et choix du prestataire ............. 39 5.5 Mise en place et gestion du contrat ........................ 39 5.5.1 Installation du prestataire .......................................... 40 5.5.2 Suivi des prestations .................................................. 40 Partie 2 Fiches de maintenance par lot ..................... 41 Chapitre 6 Mode d’emploi ...................................................... 43 6.1 Découpage des fiches de maintenance par lots et par ouvrage .......................................................... 43 6.2 Lecture des fiches de maintenance ......................... 45 6.3 Mention des durées de vie ....................................... 46 Chapitre 7 Infrastructure et structure maçonnée ............. 47 7.01 Gestion du lot infrastructure et structure maçonnée .................................................................. 47 Introduction ............................................................... 47 Entretien .................................................................... 47 Chapitre 8 Charpente .............................................................. 49 8.01 Gestion du lot charpente ......................................... 49 Introduction ............................................................... 49 Entretien .................................................................... 49 Références ................................................................. 49 8.02 Charpente traditionnelle ........................................ 50 8.03 Charpente industrielle (fermette) .......................... 52 8.04 Charpente en lamellé-collé ..................................... 53 8.05 Charpente métallique .............................................. 54 Chapitre 9 Couvert ................................................................... 55 9.01 Gestion du lot couvert ............................................. 55 Introduction ............................................................... 55 Entretien .................................................................... 55 Textes de références – Couverture ............................ 55 Textes de références – Toiture-terrasse ..................... 56 Textes de références – Lignes de vie et points d’ancrage ................................................................... 56 Textes de références – Évacuation des eaux pluviales . 56 9.02 Couverture en petits éléments ................................ 57 9.03 Couverture en grands éléments ............................. 59 9.04 Verrière et ouvrant de toiture ................................ 62 9.05 Toiture-terrasse ....................................................... 63 9.06 Toiture végétalisée – Toiture jardin ...................... 65 9.07 Lanterneaux ............................................................. 66 9.08 Équipements de sécurité – Garde-corps ................ 67 9.09 Équipements de sécurité – Ligne de vie et points d’ancrage .................................................................. 68 9.10 Évacuation d’eaux pluviales ................................... 69 Chapitre 10 Façades ................................................................... 71 10.01 Gestion du lot façades ............................................. 71 Introduction ............................................................... 71 Entretien .................................................................... 71 10.02 Façade maçonnée .................................................... 72 10.03 Mur-rideau .............................................................. 73 10.04 Bardage, vêtage, vêture ........................................... 74 10.05 Balcon ....................................................................... 76 Table des matières 293 Chapitre 11 Menuiseries extérieures ...................................... 77 11.01 Gestion du lot menuiseries extérieures .................. 77 Introduction ............................................................... 77 Entretien .................................................................... 77 11.02 Porte et fenêtre ........................................................ 78 11.03 Porte et portail automatiques, semi-automatiques, manuels .................................................................... 80 11.04 Miroiterie ................................................................. 83 11.05 Store, volet et pare-soleil ......................................... 84 Chapitre 12 Cloisons ................................................................... 87 12.01 Gestion du lot cloisons ............................................ 87 Introduction ............................................................... 87 Entretien .................................................................... 87 12.02 Cloison, cloison mobile, plaque de plâtre .............. 88 Chapitre 13 Plafonds .................................................................. 89 13.01 Gestion du lot plafonds ........................................... 89 Introduction ............................................................... 89 Entretien .................................................................... 89 13.02 Plafond suspendu, brut de béton, plaque de plâtre 90 Chapitre 14 Revêtements mur et sol ....................................... 91 14.01 Gestion du lot revêtements mur et sol ................... 91 Introduction ............................................................... 91 Entretien .................................................................... 91 14.02 Carrelage et faïence ................................................. 92 14.03 Parquet ..................................................................... 93 14.04 Sol stratifié ............................................................... 94 14.05 Moquette et sol PVC ............................................... 95 Chapitre 15 Menuiseries intérieures ....................................... 97 15.01 Gestion du lot menuiseries intérieures .................. 97 Introduction ............................................................... 97 Cas spécifiques .......................................................... 97 15.02 Portes ........................................................................ 98 Chapitre 16 Serrurerie – Métallerie ....................................... 101 16.01 Gestion du lot Serrurerie – Métallerie .................. 101 Introduction ............................................................... 101 Entretien .................................................................... 101 Textes de référence ................................................... 101 16.02 Garde-corps et barreaudage .................................. 102 16.03 Échelle à crinoline ................................................... 103 Chapitre 17 Escaliers .................................................................. 105 17.01 Escaliers ................................................................... 105 Chapitre 18 Sécurité incendie .................................................. 107 18.01 Gestion du lot sécurité incendie ............................. 107 Contexte réglementaire ............................................. 107 Définitions ................................................................. 108 Terminologie ............................................................. 109 Vérifications techniques en ERP ............................... 110 18.02 Désenfumage naturel .............................................. 113 18.03 Désenfumage mécanique ........................................ 115 18.04 Éclairage de sécurité par blocs autonomes ........... 117 18.05 Moyens de secours – Extincteur portatif et mobile 119 18.06 Moyens de secours – Robinet incendie armé ........ 122 18.07 Moyens de secours – Poteau et bouche d’incendie . 124 La maintenance des bâtiments en fiches pratiques 294 18.08 Moyens de secours – Sprinkler .............................. 125 18.09 Moyens de secours – Système d’extinction automatique à gaz inerte et inhibiteur (EAG) ...... 127 18.10 Moyens de secours – Colonne sèche ....................... 129 18.11 Moyens de secours – Colonne en charge ............... 131 18.12 Système de sécurité incendie des catégories A et B 133 18.13 Système de sécurité incendie des catégories C, D et E ............................................................................ 137 18.14 Détecteur autonome avertisseur de fumée (DAAF) 139 Chapitre 19 Chauffage, ventilation et climatisation ........... 141 19.01 Gestion du lot chauffage, ventilation et climatisation ......................................................... 141 Introduction ............................................................... 141 Entretien .................................................................... 141 Textes de référence ................................................... 143 19.02 Production de chaleur ............................................. 145 Cuve à fuel ................................................................ 145 Circuit d’alimentation gaz ......................................... 146 Toutes les chaudières ................................................ 147 Chaudières 4 kW < PN < 400 kW ............................. 148 Chaudières 400 kW < PN < 20 MW ......................... 153 Conduits de fumée ..................................................... 154 Régulation ................................................................. 154 Radiant gaz ................................................................ 155 19.03 Distribution de chaleur ........................................... 156 Réseau ....................................................................... 156 Éléments terminaux ................................................... 158 19.04 VMC ......................................................................... 160 19.05 VMC gaz .................................................................. 163 19.06 Production de froid ................................................. 165 Groupe froid .............................................................. 165 Tour de refroidissement ............................................ 167 PAC ........................................................................... 169 CTA ........................................................................... 171 Split system et multi-split .......................................... 174 19.07 Distribution de froid ............................................... 176 Réseau aéraulique ...................................................... 176 Cassette ..................................................................... 177 Chapitre 20 Plomberie ............................................................... 179 20.01 Gestion du lot plomberie ........................................ 179 Introduction ............................................................... 179 Entretien .................................................................... 179 Principaux textes réglementaires ............................... 180 20.02 Réseau de distribution d’eau sanitaire .................. 182 20.03 Eau chaude sanitaire ............................................... 185 20.04 Réseau d’évacuation ................................................ 189 Chapitre 21 Courant fort ........................................................... 191 21.01 Gestion du lot courant fort ..................................... 191 Introduction ............................................................... 191 Maintenance .............................................................. 191 21.02 Installation électrique ............................................. 192 21.03 Local haute tension ................................................. 194 21.04 TGBT et armoire de distribution ........................... 196 21.05 Groupe électrogène ................................................. 197 21.06 Onduleur .................................................................. 198 21.07 Luminaires ............................................................... 199 Table des matières 295 Chapitre 22 Courant faible ....................................................... 201 22.01 Informatique et téléphonie ..................................... 201 22.02 Gestion technique centralisée GTC / Gestion technique de bâtiment GTB ..................... 203 22.03 Contrôle d’accès ...................................................... 204 22.04 Vidéoprotection ....................................................... 206 22.05 Détection d’intrusion .............................................. 209 Chapitre 23 Levage ..................................................................... 213 23.01 Gestion du lot levage ............................................... 213 Introduction ............................................................... 213 Principaux textes réglementaires ............................... 213 23.02 Ascenseur ................................................................. 214 23.03 Élévateur pour personnes à mobilité réduite (EPMR) ....................................................... 218 23.04 Escalator et tapis roulant ........................................ 219 23.05 Nacelle de façade ..................................................... 221 23.06 Monte-charge ........................................................... 223 Partie 3 Outils de suivi ..................................................... 225 Chapitre 24 Fiches de visite ...................................................... 227 24.01 Fiche de visite annuelle – bâti, clos couvert .......... 228 24.02 Fiche de visite annuelle – bâti, second œuvre ........ 232 Chapitre 25 Fiches de désordre ............................................... 235 Introduction ............................................................... 235 Enjeux et actions à mener ......................................... 235 25.01 Fiche désordre n° 1 : fissures dans la maçonnerie 237 25.02 Fiche désordre n° 2 : pénétration de l’eau ............ 247 25.03 Fiche désordre n° 3 : couvertures .......................... 252 25.04 Fiche désordre n° 4 : toitures avec revêtement d’étanchéité .............................................................. 264 25.05 Fiche désordre n° 5 : charpentes et bardages ....... 269 25.06 Fiche désordre n° 6 : menuiseries extérieures ...... 274 25.07 Fiche désordre n° 7 : second œuvre ....................... 278 25.08 Fiche désordre uploads/Management/ 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