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Prise de note disponible gratuitement sur http://dtconstit.free.fr 1 Droit civil Prise de note disponible gratuitement sur http://dtconstit.free.fr 2 P P PA A AR R RT T TI I IE E E I I I L L LA A A V V VE E EN N NT T TE E E La vente est un contrat à 5 têtes : consensuel, synallagmatique, onéreux, commutatif, translatif.  La vente est un contrat consensuel en ce sens qu’il se forme par l’échange de consentements des parties. Il existe dès que les parties se sont mises d’accord sur la chose et sur le prix. En principe, c’est un contrat qui ne requiert aucune forme solennelle. Qui dit principe dit exception, on observe que le législateur a tendance à entourer le contrat de vente d’un formalisme lourd, histoire de protéger l’acheteur en raison de l’importance ou de la nature du bien vendu. Ainsi, plus la valeur du bien vendu sera importante et plus le formalisme autour du contrat sera important. C’est particulièrement le cas lors de la vente d’immeuble ou de fonds de commerce. Les formalités consistent essentiellement en la rédaction d’un acte authentique, mais également en la publicité foncière (au bureau des hypothèques).  La vente est un contrat synallagmatique puisqu’il y a des obligations réciproques à la charge des deux parties.  C’est un contrat de type onéreux car il n’y a dans la vente aucune intention libérale. Une vente avec intention libérale est une donation et sera requalifiée comme telle, le cas échéant.  La vente est un contrat commutatif. Elle est ainsi un contrat dans lequel les obligations de chacune des parties sont regardées comme l’équivalent des obligations de l’autre partie. C’est la réciprocité des obligations. Un contrat commutatif est donc l’opposé du contrat aléatoire. Reste que le contrat de vente peut avoir un caractère aléatoire (vente d’usufruit, vente contre un prix payé sous forme de rente viagère).  La vente est un contrat translatif, mais qui, contrairement aux apparences, ne porte pas directement sur un bien mais sur un droit réel, droit de propriété. Prise de note disponible gratuitement sur http://dtconstit.free.fr 3 T T TI I IT T TR R RE E E I I I. . . L L LE E ES S S E E EL L LE E EM M ME E EN N NT T TS S S D D DE E E L L LA A A V V VE E EN N NT T TE E E Ils sont énumérés à l’Art. 1583 CCiv. Ces éléments doivent être réunis pour que l’on puisse parler de vente. Il y a l’exigence du consentement des parties, un objet (c'est-à-dire une chose), et une contrepartie à cet objet, le prix. Chapitre 1er : Le consentement La vente est un contrat consensuel, qui se forme donc par un échange de consentements. Cet échange a un effet instantané et définitif. L’Art. 1583 CCiv dispose en effet qu’en raison de l’effet relatif des conventions, la vente est parfaite entre les parties dès que l’on a convenu de la chose et du prix, peu importe que la chose ait été livrée et le prix payé. De nombreux arrêts de la Cour de cassation le rappellent. Ceci dit, bien que le contrat de vente se forme par l’échange de consentements, cet échange est précédé d’actes préparatoires. Certains relevant de la négociation préalable tandis que d’autres actes appartiennent à la catégorie juridique particulière des avant-contrats. Le pacte de préférence et les promesses de vente en sont des exemples notoires. Section 1 : Le pacte de préférence Le pacte de préférence peut viser tout type de contrat mais vise surtout la vente. Pour qu’il y ait un pacte de préférence, il faut que le bien objet ait une valeur importante. Ce seront ainsi un immeuble, un fonds de commerce, des droits d’auteur ou des titres de société. Paragraphe 1er : La nature juridique du pacte de préférence A. Définition C’est une convention conclue entre le propriétaire d’un bien, appelé souscripteur, et un bénéficiaire, un tiers, où le souscripteur s’engage dans le cas où il vendrait la chose, à la proposer en priorité au bénéficiaire. Un pacte de préférence peut être stipulé seul, mais la pratique le verra adossé à un autre contrat, par exemple en cas de bail. Le propriétaire assortit son bail d’un pacte de préférence, par lequel il s’engagera à le vendre à priorité à son locataire, s’il décidait de le vendre. B. Analyse juridique Le pacte de préférence est un contrat unilatéral. Seul le propriétaire s’engage. La difficulté repose ici de savoir sur quoi il s’engage ? Obligation de faire ? De ne pas faire ? Le pacte de préférence voit le souscripteur s’engager à ne pas faire. L’obligation à laquelle il souscrit est négative. Il s’oblige à ne pas vendre à un tiers sans avoir préalablement proposé le bien au bénéficiaire du bien. Ce pacte de préférence n’a que 2 conditions d’existence : Prise de note disponible gratuitement sur http://dtconstit.free.fr 4  La chose visée soit déterminée. Pas le prix, mais le bien sur lequel porte le pacte, tout comme le contrat envisagé.  Les modalités de fonctionnement du pacte, en particulier le délai dé réponse laissé au bénéficiaire, doivent être précisés dans le pacte. Paragraphe 2e : Mise en œuvre du pacte de préférence A. L’effet obligatoire Au risque de radoter, le pacte de préférence a un effet obligatoire. Le promettant s’oblige à ne pas vendre à un tiers sans avoir opposé la chose au bénéficiaire. Si celui-ci ne se déclare pas intéressé, le propriétaire redevient « libre » de le proposer à un tiers, mais aux mêmes conditions que dans le pacte. A défaut de quoi, si les conditions le bénéficiaire pourrait opposer la responsabilité du souscripteur (et donc des dommages et intérêts), voire carrément à bénéficier des mêmes conditions qui ont été faites au tiers. Le pacte oblige le souscripteur à proposer le bien, à donner la préférence, s’il décide de vendre. La jurisprudence a jugé que le pacte de préférence n’intéressait que la vente, mais pas ses aliénations voisines comme l’échange ou l’apport en société, de même que la donation. B. Sanction Que se passe-t-il lorsque le souscripteur vend son bien à un tiers sans l’avoir d’abord proposé au bénéficiaire ? Qu’advient-il du contrat de vente ? Est-il toujours valable ? Tout va dépendre de la bonne ou mauvaise foi du tiers acquéreur. Si l’acquéreur est de bonne foi, qu’il ignorait donc le pacte de préférence sur le bien acquis, alors la vente ne peut pas être atteinte, puisque le pacte ne fait naître qu’une obligation personnelle visant la seule personne du souscripteur. Seuls des dommages et intérêts pourront être alors donnés. En revanche, s’il est démontré sa mauvaise foi, on pourrait croire qu’il s’agit d’une fraude. Le souscripteur connaissait le pacte qu’il a signé, le tiers acquéreur en avait également connaissance, d’où une collusion frauduleuse. Oulala. Fraus omnia corrumpit, la fraude corrompant tout, le contrat de vente devrait alors être annulé pour fraude. Cette analyse n’est cependant pas celle retenue par la jurisprudence. La Cour de cassation exige en effet pour que le bénéficiaire du pacte soit substitué dans les droits du tiers acquéreur, qu’il y ait mauvaise foi caractérisée, que donc le tiers ait connu l’existence du pacte, mais encore qu’il ait connu l’intention du bénéficiaire à s’en prévaloir. Bis repetita placent, La Cour considère donc que le contrat de vente, souscrit au mépris d’un pacte de préférence, lorsque le tiers acheteur est de mauvaise foi, ne peut être annulé que si l’acheteur en avait connu l’existence (du pacte) mais encore qu’il avait connaissance de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir, ce qui est plus dur à démontrer. C’est en réalité la réticence de la Cour de cassation qui introduit une grande insécurité juridique dans le domaine du pacte de préférence. Un arrêt de Chambre mixte du 26 mai 2006 l’a affirmé, et plusieurs arrêts de la Troisième chambre civile l’ont confirmé, tel un arrêt du 14 février 2007. La réticence de la Cour de cassation est d’autant plus embêtante que les pactes de préférence sont largement utilisés dans les contrats de vente. Prise de note disponible gratuitement sur http://dtconstit.free.fr 5 Section 2 : Les promesses de vente Oui car il y en a plusieurs. Elles ont pour effet d’écarter la première des règles de l’Art. 1583 CCiv (la vente est parfaite entre les parties dès l’échange de consentements). Elles ont pour particularité qu’elles se soient considérablement développées ces derniers temps, quand bien même le Code Civil les survole. On recourra à la promesse de vente s’il s’agit d’un engagement d’une seule partie à vendre (les promesses d’achat existent mais dans une moindre mesure). Le promettant s’engage à vendre quand l’acquéreur dispose d’un délai de réflexion. La promesse de vente est donc unilatérale. Le consentement du vendeur date du jour de la promesse alors que le consentement de l’acquéreur sera donné lorsqu’il lèvera son option. Le promettant est ainsi engagé dès la promesse, et uploads/Marketing/ droit-civil-cours-2008-2009.pdf