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Association des Responsables de Copropriété Audit énergétique & diagnostic tech

Association des Responsables de Copropriété Audit énergétique & diagnostic technique global SOMMAIRE 2 Audit énergétique et diagnostic technique global Chapitre 1 Rappel : une obligation de faire réaliser un audit énergétique avant janvier 2017 pour les copropriétés de plus de 49 lots 3 Chapitre 2 Une nouvelle obligation d’avoir à se prononcer sur le lancement d’un Diagnostic Technique Global (DTG) dans toutes les copropriétés à partir du 1er janvier 2017 4 Chapitre 3 Un audit énergétique, c’est quoi et ça sert à quoi ? 6 Chapitre 4 Pourquoi les audits énergétiques proposés sont souvent insuffisants ? 10 Chapitre 5 Votre syndic va vous proposer un audit énergétique à la prochaine assemblée générale : comment évaluer sa (ou ses) proposition(s) ? 14 Chapitre 6 Y a-t-il une sanction prévue en cas de non-réalisation de l’audit ? 15 Chapitre 7 Comment s’y prendre pour qu’un audit ou un DTG soit vraiment utile, efficace et profitable aux copropriétaires ? 16 Chapitre 7 Les HUIT clefs d’un bon audit et d’un DTG efficace 16 4une préparation par la copropriété et le conseil syndical 16 4un cahier des charges ciblé, adapté et rigoureux 17 4une équipe vraiment pluridisciplinaire 19 4un conseil syndical qui prépare les dossiers et accompagne le travail d’audit sur le terrain 20 4une recherche - le plus tôt possible - de tous les financements possibles 21 4une bonne communication vers les occupants et les copropriétaires tout au long de l’audit 22 4des propositions adaptées, vraiment discutées et finançables 23 4une restitution simple et concrète aux copropriétaires hors assemblée générale 24 Conclusion Quel accompagnateur « pour le conseil syndical » 25 3 Association des Responsables de Copropriété Rappel : obligation de faire réaliser un audit énergétique avant janvier 2017 pour un certain nombre de copropriétés I. De quoi s’agit-il ? C’est la loi du 12 juillet 2010, dite loi Grenelle, qui a instauré dans son article 1 l’obliga- tion - pour toutes les copropriétés de plus de 49 lots principaux ou annexes disposant d’un chauffage collectif - de faire procéder à un audit énergétique dont le contenu est précisé par le décret n° 2012-111 du 247 janvier 2012 et l’arrêté du 28 février 2013 rela- tif au contenu et aux modalités de réalisation d’un audit énergétique. Rappelons que les copropriétés avec chauffage collectif de moins de 49 lots sont astreintes, de leur côté, à faire procéder à un simple Diagnostic de Performance Energétique (D.P.E.) tel que le stipule le décret du 3 décembre 2012. II. Quelles sont les copropriétés concernées par les audits énergétiques obligatoires ? Les audits sont obligatoires dans le cas des copropriétés qui ont les trois caracté- ristiques suivantes simultanées : 1. il faut qu’elles aient plus de 49 lots (principaux ou annexes, comme on a dit) ; on doit compter TOUS les lots inscrits sur le règlement de copropriété qu’ils soient raccordés ou non au chauffage (même les caves, les parkings, les commerces, etc.) ; 2. il faut qu’elles soient à usage principal d’habitation c’est-à-dire (comme le précise l’arrêt) que la surface des lots à usage d’habitation (logements ET annexes rat- tachées à ces logements) doit représenter plus de la moitié de la surface hors œuvre nette totale ; 3. enfin il faut qu’elles disposent d’une installation collective de chauffage (ou de climatisation) ; l’arrêté précise - curieusement - qu’une copropriété est dite dis- posée d’une installation collective lorsque cette installation dessert plus de 90 % des lots à usage d’habitation (donc si 85 % des lots à usage d’habitation sont desservis ce n’est PAS une installation dite collective…). Chapitre 1 4 Audit énergétique et diagnostic technique global Une nouvelle obligation d’avoir à se prononcer sur le lancement d’un Diagnostic Technique Global (DTG), dans toutes les copropriétés à partir du 1er janvier 2017 4La loi ALUR n’a pas introduit l’obligation de réaliser un Diagnostic Technique Glo- bal. Elle a simplement introduit l’obligation de soumettre au vote de l’assemblée générale la réalisation d’un tel Diagnostic, dit DTG, ceci à partir de janvier 2017 (voir plus bas). 4On notera que le DTG tel que défini désormais dans les textes inclut l’audit éner- gétique obligatoire. 4C’est la raison pour laquelle nous pensons qu’il est judicieux - lorsque l’on est concerné par un audit énergétique obligatoire - de faire procéder à un DTG qui inclut cet audit. 4Néanmoins, pour éviter de faire faire un DTG superficiel et donc peu utile, la lec- ture du présent guide vous sera précieuse. 4Notre conseil : • prendre son temps pour préparer l’audit et son cahier des charges (on verra comment) ; • faire un vrai appel d’offres auprès de bonnes équipes ; • prendre le temps de bien négocier le prix, mais aussi le déroulement de cet audit. 4Prenez votre temps. En copropriété, c’est le seul moyen de bien faire ce qu’on a à faire. 4Voici le dispositif introduit par la loi ALUR : « Afin d’assurer l’information des copropriétaires sur la situation générale de l’im- meuble et, le cas échéant, aux fins d’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux, l’assemblée générale des copropriétaires se prononce sur la question de faire réa- liser par un tiers, disposant de compétences précisées par décret, un diagnostic technique global pour tout immeuble à destination partielle ou totale d’habitation relevant du statut de la copropriété. Chapitre 2 5 Association des Responsables de Copropriété La décision de réaliser ce diagnostic ainsi que ses modalités de réalisation sont approuvées dans les conditions de majorité de l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Ce diagnostic technique global comporte : 1. Une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements com- muns de l’immeuble ; 2. Un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction et de l’habitation. 3. Une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble. 4. Un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble tel que prévu aux arti- cles L. 134-3 ou L. 134-4-1 du présent code. L’audit énergétique prévu au même article L. 134-4-1 satisfait cette obligation. Il fait apparaître une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux néces- saires à la conservation de l’immeuble, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années ». Chapitre 2 6 Audit énergétique et diagnostic technique global Un audit énergétique c’est quoi et ça sert à quoi ? Le décret dispose que l’audit doit faire émerger des propositions d’économies d’énergie concernant : 4les équipements de chauffage, de production d’eau chaude, de ventilation et d’éclairage ; 4l’enveloppe du ou des bâtiments : façades, fenêtres, toiture, etc. Pour cela les thermiciens doivent d’abord bien étudier la situation sur place, y com- pris procéder à des mesures de rendement des installations, comme on le verra. Ils doivent par ailleurs recueillir un maximum de données pour pouvoir réaliser une simulation thermique de la copropriété. C’est-à-dire qu’ils doivent déterminer quelle quantité d’énergie (ou de kWh) s’échappe par la toiture, les fenêtres, les façades, etc., et ainsi pouvoir chiffrer les économies d’énergie potentielles pour chaque type de travaux d’amélioration thermique. Selon le décret, les propositions d’améliorations thermiques doivent être hié- rarchisées et présentées en prenant en compte les paramètres suivants : 4l’état du bâti et des équipements ; 4la gestion actuelle des installations de chauffage ; 4les attentes des occupants ; 4la situation financière des copropriétaires ; 4l’estimation financière des copropriétaires ; 4l’estimation du coût des travaux préconisés ; 4leur efficacité énergétique ; 4l’estimation des aides mobilisables (aides individuelles comme aides collectives). Enfin le décret précise les modalités participatives et pédagogiques à mettre en œuvre, à savoir à minima : 4une enquête auprès des occupants et bailleurs ; 4une présentation du rapport au conseil syndical ; 4une synthèse devant être communiquée à l’ensemble des copropriétaires. Chapitre 3 7 Association des Responsables de Copropriété Ainsi, les compétences pour réaliser un audit sont nombreuses et concernent : 4la connaissance des bâtiments anciens et de leurs vétustés ; 4des connaissances poussées en thermique du bâtiment ; 4des connaissances et expériences dans la gestion des équipements (chaufferie, ventilation, éclairage) ; 4une maîtrise des outils de communication adaptés aux copropriétaires ; 4et enfin des connaissances poussées et mises à jour concernant le financement des travaux en copropriétés. Chapitre 3 8 Audit énergétique et diagnostic technique global Pourquoi les audits énergétiques proposés sont souvent insuffisants ? Le problème est précisément de savoir pourquoi les audits énergétiques peuvent être décevants et par là inefficaces. Selon nous, pour au moins six séries de raisons : 1. Ces audits peuvent parfois se résumer à des calculs théoriques compliqués et incomplets (ainsi les aspects liés à la ventilation sont-ils mal pris en compte) ;et négliger les problèmes vécus par les occupants (surchauffe, sous-chauffe, moi- sissures, etc.) ainsi que les problèmes liés à la gestion du chauffage, assurée de façon insuffisamment rigoureuse sans que les audits n’en disent mot ; 2. en second lieu ces audits peuvent se contenter également trop souvent de pré- uploads/Sante/ info-dtg-copro.pdf